违反限购政策的房屋买卖法律问题

    一、案件概述

该案为二审案件，原审法院经审理查明：2004年12月24日，刘某（甲方）与邓某、曾某（乙方）签订《买卖协议》，约定：1、甲乙双方须按下列条款出售及购入广州市xx区某单位，该物业建筑面积为59.7849平方米，以房产证为准；2、该物业楼价为120000元，乙方须按下述方式付款：A、100000元须在签订本协议时付清作为购楼首期，B、楼价余款20000元须于买卖完成时，以现金方式支付予甲方，C、补地价费用由甲方负责，其他费用由乙方负责；如甲方收取定金后不依本协议条款将该物业售予乙方，则甲方须退还所有乙方已付定金外，并须以同等数目金额赔偿乙方之损失；但乙方不可要求进一步赔偿或迫使甲方履行本协议；等。同日，刘某出具收据：今收到曾某、邓某购买广州市xx区x房屋的预付购房款，总数100000元；等。

2011年6月17日，刘某经登记取得涉案房屋的所有权。

2015年4月15日，刘某的委托律师向邓某、曾某发出《律师函》，通知邓某、曾某向刘某支付余款及违约金，并与刘某到房管部门办理涉案房屋过户登记手续。邓某、曾某已收到该律师函。

刘某于2015年5月28日向原审法院提起原审诉讼，请求法院判令：1、解除刘某与邓某、曾某于2004年12月24日签订的《买卖协议》，邓某、曾某将广州市xx区xx房交还给刘某；2、诉讼费由邓某、曾某承担。邓某于2015年5月29日签收了该案的诉讼材料；曾某于2015年6月3日签收了该案的诉讼材料。

2015年7月18日，邓某、曾某签订《离婚协议书》，订明：双方于2008年1月22日登记结婚，婚后因性格不合，感情破裂；邓某与曾某自愿离婚；婚生儿子邓某某的抚养权归曾某，由邓某每月支付3000元抚养费，直至儿子独立生活止；以下财产归男方所有：xx区xx房；以下财产归女方所有：xx区滨江东路xx号5G房，xx区xx路xx街1号1102房；等。同日，邓某、曾某经登记离婚。

2015年7月20日，邓某向原审法院提起反诉，请求判令：1、刘某继续履行买卖协议，并协助邓某办理涉案房产的产权过户手续。2、反诉费用由刘某承担。

原审诉讼中，刘某、邓某、曾某表示：如解除合同，则剩余房款在该案中一并处理。刘某还表示：一并退还房款100000元。邓某、曾某表示：如支持邓某的反诉，剩余房款也在该案中一并处理；邓某具备购房资格，曾某不具备购房资格；若涉及装修问题，邓某另案主张。邓某向原审法院提交了至2015年8月4日具备购房资格的证明。曾某在限期内没有提交购房资格证明。

一审法院认为

刘某与邓某、曾某于2004年签订的《买卖协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。刘某于2011年6月17日取得涉案房屋的房产证，则双方本应按照合同约定及时办理涉案房屋的过户手续。从刘某提交的律师函及刘某、邓某、曾某在该案中的陈述可知，双方在诉讼前曾办理上述手续，但因邓某、曾某不具备购房资格而未能成功。

对于合同是否解除的问题。首先，上述协议签订先于“限购政策”实施之前，故上述合同不能履行的责任不在于邓某、曾某，而合同中也没有约定解除合同的条件，故刘某要求解除合同，没有合同上的依据。其次，邓某、曾某在签订合同时已支付了合同约定的大部分房款，根据刘某的陈述，邓某、曾某也已实际接收涉案房屋，即刘某、邓某、曾某之间已履行了大部分的交易行为，一旦符合过户条件，上述合同便可履行完毕。而且，上述协议签订至今已有十余年时间。因此，刘某、邓某、曾某之间的交易安全应予保护。再次，该协议签订至今本地区房地产价格巨幅上升，如解除合同，则会导致退还房款、返还房屋，此种情况明显使邓某、曾某利益受损。故刘某要求解除合同、返还房屋的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。

对于房屋过户问题。如前所述，双方曾于诉讼前办理过户手续，但因限购问题而未能办理，可见房管部门对于购房资格的审查，并未排除在限购政策之前买卖房屋的情况。因此，邓某、曾某须应按房管部门的要求在符合购房资格之后才能办理过户手续。邓某主张其与曾某已离婚、其已具备购房资格，并提交了购房资格证明。对此，原审法院的意见是：根据刘某、邓某、曾某对于刘某提交的房地产登记簿查册表的陈述，在离婚之前，邓某、曾某名下各有三套房产。如邓某、曾某没有婚姻关系、各自名下财产尚未转移，则邓某、曾某均无购房资格。“离婚自愿”，本无不当，但在分配财产时，邓某将自己名下100多平方米的两套房屋分配给了曾某，却将仅20多平方米及不确定能否取得房产证的仅有59.78平方米的涉案房屋分配给了自己，而曾某名下房屋已远远超过邓某名下房屋的面积。就现在的社会经济状况而言，房产对于一般家庭具有比较重要的意义，而邓某、曾某关于自己经济收入及家庭情况的陈述，不足以使人相信两人对于众多房产分配是出于实际的生活需要。再结合邓某、曾某在答辩时称“由于限购令的影响，邓某、曾某要求过户至直系亲属名下，但遭到刘某的拒绝，在邓某、曾某仍在想办法的时候，刘某便起诉”，但在接到该案的诉讼材料后不到两个月邓某、曾某便离婚，以及邓某、曾某以离婚的形式分配房产的行为直接导致邓某取得了购房资格的客观情况，可以认定，邓某、曾某以离婚的形式分配房产的目的之一在于规避限购政策，应属无效。鉴于上述情况及根据合同的相对性原则，邓某、曾某不得随意变更合同主体，涉案合同仍需在邓某、曾某同时具备购房资格的情况下才得以履行过户部分的内容。因曾某并无购房资格，故刘某与邓某、曾某之间的买卖合同中关于过户部分现在事实不能履行，邓某要求刘某履行合同、办理产权过户手续的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持，判决：一、驳回刘某的全部诉讼请求；二、驳回邓某的反诉请求。案件本诉受理费2800元，由刘某负担。反诉受理费50元，由邓某负担。

判后，上诉人刘某不服原审判决，提起上诉，请求法院判令：1、撤销原审判决第一项，并支持刘某的原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由邓某、曾某承担。

二审法院查明

二审法院经审理查明，认为原审法院查明事实无误，予以确认。

另查明，刘某认为原审法院遗漏查明《买卖协议》第10条内容，即：如乙方未能履行本协议之条款以至本协议不能完成，则已付之定金由甲方没收，而甲方有权将该物业另行出售，甲方不可再为此而向乙方进一步追究责任及要求赔偿损失。

二审法院认为

本案争议焦点在于刘某是否有权解除合同以及应否过户。《买卖协议》系买卖双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。现邓某、曾某已支付大部分购房款，合同的主要义务已履行完毕。从《买卖协议》第10条约定的定金罚则来看，该条约定的是邓某、曾某违约不履行合同时刘某有权解除合同，现涉案房屋因“限购政策”原因未能办理过户的责任不在于邓某、曾某，且邓某要求继续履行合同，故刘某以该约定主张其享有解除权缺乏依据，本院不予支持。刘某签订《买卖协议》的合同目的在于收取房款，而无法过户主要影响邓某、曾某的权益，故刘某以合同目的不能实现为由主张解除缺乏依据，对此主张不予支持。关于应否过户的问题。邓某、曾某在刘某起诉之后签订《离婚协议书》办理离婚手续、分配房产，邓某因离婚而取得购房资格，故邓某、曾某以离婚的形式分配房产的目的之一明显在于规避限购政策，原审法院认定其规避限购政策的行为无效并无不当。且《买卖协议》的买方为邓某、曾某，原审法院认定应在邓某、曾某同时具备购房资格的情况下才得以履行过户部分的内容、驳回邓某要求履行合同办理过户手续的诉讼请求并无不当，二审法院予以认可。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

二、法律分析

《广东省高级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件审理指引》第七条明确，房屋买卖合同违反政府房地产市场调控政策，但不违反法律、行政法规效力性强制性规定或公序良俗的，不认定为无效合同。

而本案中，因邓某、曾某以离婚的形式分配房产的目的之一明显在于规避限购政策，根据合同法第五十二条第一款第（三）项（对应现民法典第一百四十六条第一款）的规定，法院判决认定邓某、曾某规避限购政策的行为无效，于法有理。

法院在处理相关涉及限购政策的案件时，会要求买受人在举证期限内提交房屋所在地房地产登记机构出具的《购房资格证明》，对因受到限购、限贷政策影响导致合同履行不能的情况，买受人主张解除合同的，可参照商品房买卖合同司法解释的相关规定，按照不可归责于双方当事人的原因处理，也即由出卖人退回已收的定金、房款。

对于出卖人而言，在这类案件的诉讼中，需要着重提出证据证明购房人存在过错，比如在出卖人明确提醒其不符合购房资格的前提下仍坚持购买，又或者提供虚假社保资料欺骗出卖人其具备购房资格等，这种情况下，出卖人有权没收定金或者依约主张其他违约责任。

对于购房者，目前流行的以“假离婚”等方式规避限购政策购买房屋的行为，是不能得到法院认可的，应谨慎考虑其风险，免得“赔了夫人又折兵”。