疫情期间房东不减租可以起诉吗？

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 新冠爆发后，各地政府相继出台一系列相关政策、措施，虽对的防控具有重要作用，但同时也对部分企业的生产经营活动造成严重的打击，尤其对于商场、酒店、餐饮等租金较高的服务行业，在相当一段时间内将影响到租赁合同的正常履行。加之全国各地企业复工在即，不少商户借此情况以不可抗力或情势变更为由，要求解除租赁合同、减免租金或延长租赁期限。鉴于不可抗力及情势变更的适用需根据具体情况予以认定，为此，羿洪刚律师事务所针对前述问题依据现行法律法规进行简要解答及分析提供解决思路，供参考。<br/>1、新冠的性质<br/>本次具有突发性，根据其确切传染源、致病原理、治疗方案等多方面原因，其符合“不可抗力”的不能预见、不能避免且不能克服的客观特征。因而采取的封城封路、停产停业、限制人流等措施，也是一般人不能预见、不能克服及不可避免的，因此具有“不可抗力”的特征。<br/>本次虽属不可抗力，但不同案件不可一概而论，应区别不同案情进行具体分析，是否构成“不可抗力”及“情势变更”的法律认定，所产生的的法律后果也不同。<br/>所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第一款第<br/>（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，可以通知解除合同。<br/>所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。<br/>2、本次是否属于商业租赁合同下的不可抗力事件，需要视具体情形而定<br/>首先，若当事人在签订合同时对是否构成不可抗力进行了约定，则按照约定执行；如当事人虽未约定，但在前，对期间租赁合同的履行做了事前或事后的安排，则不宜将认定为租赁关系中的不可抗力；若当事人均未约定，的发生导致承租方无法进行正常营业，造成停产停业损失，无法交付租金时，应倾向于认定为不可抗力。若发生并未导致承租方客观上不能正常经营使用租赁物，而是可以采取必要补救措施正常履行合同，但继续履行合同，对于一方当事人明显不公平情形时，应倾向于认定为情势变更。<br/>综上，本次在租赁合同法律关系中的确兼具“不可抗力”与“情势变更”的特征，但不可一概而论的得出某一结论。若构成“不可抗力”，则当事人履行法定义务后，不必征得对方同意即可解除合同，或部分或全部免除违约责任。若构成“情势变更”，则当事人变更或解除合同的权利为请求权，要主张适用情势变更原则，必须请求人民作出裁判，不能当然导致合同的变更和解除。

[律师回复] 可以提起诉讼，让法院判决减租。

[律师回复] 要看你租的是什么房子，不是所有房屋都加免房租，建议双方协商解决。根据何种情形适用免收2月份房租？<br/>　　免收租金的情形，是指中小微企业承租京内市属国有企业房产从事生产经营活动，包括开办便民设施、超市、药店、养老、教育培训、工业仓储等(此处为列举，不限于此)，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份租金。<br/>何种情形适用给予2月份租金50的减免？<br/>　　减收租金的情形，是指中小微企业承租京内市属国有企业房产用于办公用途的，减收2月份租金的50。<br/>中小微企业申请租金减免的流程是什么？需要提供什么材料？<br/>　　中小微企业申请租金减免，应及时与市属国有出租方联系，提供合法有效的房屋租赁合同、协议等符合相关要求的证明文件，及时向市属国有出租方提出申请。出租方受理后，将在及时履行内部决策程序后，对符合政策条件的中小微企业直接办理租金减免手续。<br/>中小微企业承租民营企业、自然人等非市属国有企业权属的房产，是否可以享受租金减免政策？<br/>　　依据《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状感染的影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》(京政办发20207号)文件精神，对承租其他经营用房的，鼓励业主(房东)为租户减免租金，具体可由租户与民营企业、自然人等协商确定。<br/>承租市属国有企业房屋又转租给中小微企业的非国有企业，是否应该减免租金？<br/>　　鼓励其为租户减免租金，对此经核实造成实际损失的部分，可与市属国有房屋产权单位协商解决。<br/>分公司、营业部、自然人作为承租方能否享受租金减免政策？<br/>　　依据《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状感染的影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》(京政办发〔2020〕7号)，租金减免政策适用于在北京注册的中小微企业。

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