业主大会主要履行哪些职责

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、履行合同的主体是什么人 合同履行主体不仅包括债务人，也包括债权人。因为，合同全面适当地履行的实现，不仅主要依赖于债务人履行债务的行为，同时还要依赖于债权人受领履行的行为。因此，合同履行的主体是指债务人和债权人。除法律规定、当事人约定、性质上必须由债务人本人履行的债务以外，履行也可以由债务人的代理人进行，但是代理只有在履行行为是法律行为时方可适用。同样，在上述情况下，债权人的代理人也可以代为受领。此外，必须注意的是，在某些情况下，合同也可以由第三人代替履行，只要不违反法律的规定或者当事人的约定，或者符合合同的性质，第三人也是正确的履行主体。不过，由第三人代替履行时，该第三人并不取得合同当事人的地位，第三人仅仅只是居于债务人的履行辅助人的地位。 二、如何审查合同当事人的履约能力 履约能力是指合同当事人全面地、正确地履行合同条款所确定的义务，使双方当事人权利得到完全实现的能力。当事人签订合同的目标是实现一定的经济目的和经济利益，这个目标能否实现，其基本的前提是当事人是否具有履约能力，是否具有履行合同的财产基础、供资能力、技术条件及良好信用。在现实的经济生活中，一些合同的一方当事人虽然主体资格合法，合同的签约人员也符合法律的要求，但没有履行合同的经济能力，造成合同得不到实际的履行，必然损害方当事人的合法权益。此外，另有一些企业明知自己没有履行合同的能力，仍然与其它单位签订合同，以图达到一定的非法目的。这类行为，实质上具有欺诈的性质。所以，在签订合同时，有必要对合同对方当事人的履约能力进行仔细审查，以确保所签订的合同得到全面有效地履行，最终实现订立合同的目标。 审查的主要内容包括：财产状况的审查，供货能力的审查，人员、技术及设备条件的审查，履行信用的审查等。 三、合同当事人不履行合同怎么办 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 1、当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 2、当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 3、当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： ①法律上或者事实上不能履行; ②债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高; ③债权人在合理期限内未要求履行。 4、质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 5、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 6、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 业主委员会应当维护全体业主的合法权益，主要履行下列职责：<br/>1、召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况;<br/>2、选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同;<br/>3、依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理;<br/>4、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算;<br/>5、听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动;<br/>6、监督公共建筑、公共设施的合理使用;<br/>7、业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。<br/>8、业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。<br/>业主公约的效力<br/>1、业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。<br/>2、业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。<br/>3、业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案;<br/>4、业主大会、业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体、使用人具有约束力。<br/>5、业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触。

[律师回复] 是的，业主可以监督物业服务企业履行物业合同。《物业管理条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

[律师回复] 解答如下, 主债务系分期履行时，会涉及到保证期间究竟从哪一期债务履行期届满之日起算的问题。最高人民法院的司法实践主张保证期间自最后一笔债务到期日起算，最高人民在历次答复高级人民的请示中均主张此种起算方法。下面有两种情况需要清楚。<br/>这种情况在实践中经常出现，尤其是在借款合同中，债权已经转让出去的。就成为脱离于原债权的债权，该笔债权应视为一个整体，从成为整体债权的最后一期到期日，故此时的保证期间应从被转让债权的最后到期日起算。<br/>保证期间起算并非保证责任产生的前提条件，保证责任产生的条件只有一个，即债务人未履行债务。据此，笔者认为，在主债务分期履行情况下，虽然保证期间从最后一期债务履行期届满之日起算，但债权人可在各期债务履行期届满而主债务人不履行债务的情况下要求保证人承担保证责任，而不必等到保证期间起算时才能向保证人主张权利。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、履行合同的主体是什么人 合同履行主体不仅包括债务人，也包括债权人。因为，合同全面适当地履行的实现，不仅主要依赖于债务人履行债务的行为，同时还要依赖于债权人受领履行的行为。因此，合同履行的主体是指债务人和债权人。除法律规定、当事人约定、性质上必须由债务人本人履行的债务以外，履行也可以由债务人的代理人进行，但是代理只有在履行行为是法律行为时方可适用。同样，在上述情况下，债权人的代理人也可以代为受领。此外，必须注意的是，在某些情况下，合同也可以由第三人代替履行，只要不违反法律的规定或者当事人的约定，或者符合合同的性质，第三人也是正确的履行主体。不过，由第三人代替履行时，该第三人并不取得合同当事人的地位，第三人仅仅只是居于债务人的履行辅助人的地位。 二、如何审查合同当事人的履约能力 履约能力是指合同当事人全面地、正确地履行合同条款所确定的义务，使双方当事人权利得到完全实现的能力。当事人签订合同的目标是实现一定的经济目的和经济利益，这个目标能否实现，其基本的前提是当事人是否具有履约能力，是否具有履行合同的财产基础、供资能力、技术条件及良好信用。在现实的经济生活中，一些合同的一方当事人虽然主体资格合法，合同的签约人员也符合法律的要求，但没有履行合同的经济能力，造成合同得不到实际的履行，必然损害方当事人的合法权益。此外，另有一些企业明知自己没有履行合同的能力，仍然与其它单位签订合同，以图达到一定的非法目的。这类行为，实质上具有欺诈的性质。所以，在签订合同时，有必要对合同对方当事人的履约能力进行仔细审查，以确保所签订的合同得到全面有效地履行，最终实现订立合同的目标。 审查的主要内容包括：财产状况的审查，供货能力的审查，人员、技术及设备条件的审查，履行信用的审查等。 三、合同当事人不履行合同怎么办 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 1、当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 2、当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 3、当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： ①法律上或者事实上不能履行; ②债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高; ③债权人在合理期限内未要求履行。 4、质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 5、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 6、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。