小区物业合同纠纷开庭需要问什么问题？

一、小区物业合同纠纷开庭需要问什么问题?

1.前期物业合同并非由业主签订，合同对业主是否有效

普通物业服务合同即人们通常所说的物业服务合同,是由业主委员会与物业服务企业签订的。业主委员会需要由业主召开业主大会，才能成立业主委员会。而业主大会的召开有诸多程序性要求，其中包括人数要达到一定比例。现实生活中，开发商不可能将楼盘一次性全部售出，需要经过较长的一段时间后，小区业主的人数才能达到第一次业主大会所要求的比例。而且，即使召开了第一次业主大会，也未必能马上成立业主委员会。但是在这段过渡时间内，房屋已经交付给业主，业主存在着物业管理的需求。因此，这一阶段由开发商选聘物业服务企业来对物业进行有效管理。开发商与物业服务企业所签订的临时性、过渡性的物业服务合同，就是前期物业合同。

2.业主能否以房屋质量问题为由拒绝缴纳物业服务费

开发商与物业服务公司是两个不同且相互独立的企业法人，两者对于物业所应承担的责任也不相同。小区的房屋质量问题在质保期之内是由开发商负责维修，质量瑕疵担保责任由开发商承担，质保期满后业主维修房子需要启动小区维修基金进行维修。而物业公司作为一个服务主体，仅提供对公共区域的清洁、安保等服务，房屋质量瑕疵问题并非其物业管理的职责范围。物业服务与房屋买卖分属两个不同的法律关系，业主不能以房屋质量存在问题为由，迟交、拒交物业服务费。

二、业主与物业发生纠纷怎么解决?

根据《物业管理条例》第四十八条的规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

1、可以向当地房地产管理局物业管理处进行投诉，这个部门是物业行业主管部门;

2、投诉前做好相应工作。尽量不要采取口头投诉的方式，尽量以书面方式提交;

3、提交前看看您与物业公司签署的物业管理协议中，物业公司未尽到职责的地方是哪些，证据要充分完整。

业主与物业发生纠纷时，业主可以到房地产行政主管部门进行申诉。在投诉之前，应该做好相应的准备，采用提交书面投诉书的方式投诉。将准备好的证据和投诉书，一起提交给房地产管理部门。