物业服务合同生效的条件

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 　　物业服务合同的期限一般不低于两年。物业服务合同期限届满的三个月前，物业服务企业与业主大会应当协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业服务合同。双方不再续约的，物业服务企业应当书面告知街道办事处或者乡镇人民政府，并到物业所在地的区、县物业管理行政主管部门备案，并继续按照合同约定做好服务，协助业主大会选聘新的物业服务企业；业主应当按时交纳物业管理服务费，至合同终止。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, <br/>（一）房地产开发企业签订前期物业服务合同的效力<br/>1、业主委员会成立以前，房地产开发企业依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定与物业管理企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。<br/>2、物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主<br/>（一）房地产开发企业签订前期物业服务合同的效力<br/>1、业主委员会成立以前，房地产开发企业依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定与物业管理企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。<br/>2、物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。<br/>（二）业主委员会签订的物业服务合同的效力业主委员会根据业主大会的决定与物业管理企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。<br/>（三）合同无效的情形及处理原则<br/>1、具有下列情形之一，当事人请求认定物业服务合同或合同条款无效的，应予支持：<br/>（<br/>1）房地产开发企业未依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定选聘物业管理企业的；<br/>（<br/>2）房地产开发企业在住宅小区业主委员会依法成立后，仍以自己名义与物业管理企业签订物业服务合同的；<br/>（<br/>3）商品房预售合同中有关物业服务的约定，有排除业主以后选择物业管理企业和商定物业服务费权利条款的；<br/>（<br/>4）物业管理企业没有依法取得相应物业管理资质的；<br/>（<br/>5）业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，前或者一审期间未取得业主大会或50％以上业主追认的；<br/>（<br/>6）物业管理企业擅自将整体管理服务转托、转让给第三人或将其肢解后以分包的名义发包给第三人的；<br/>（<br/>7）其他违反法律或行政法规强制性规定的。<br/>2、合同被确认无效后，物业管理企业已提供服务的，可请求业主按当地政府规定的最低价格支付物业服务费用。<br/>（四）符合下列情形之一，当事人请求确认物业服务合同无效的，不予支持：（<br/>1）经法定程序选举产生的业主委员会虽未经房地产行政主管部门登记备案，但根据业主大会的决定与物业管理企业签订物业服务合同的；（<br/>2）经法定程序选举产生的业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，但在前或者一审期间取得业主大会或50％以上业主追认的；（<br/>3）未经法定程序选举产生的业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同，但在前或者一审期间有50％以上的业主事后追认的。<br/>（五）物业管理合同的终止物业管理公司有下列行为之一的，业主委员会或者委托方有权予以制止并责令限期改正；逾期不改正的，业主委员会或委托方可以终止委托管理合同：<br/>1、擅自扩大收费范围、提高收费标准的；<br/>2、改变共用设施专用基金和住宅维修基金的用途，或未按规定定期公布收支帐目的；<br/>3、改变专用房屋的用途，未按规定使用的；<br/>4、管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区住宅主管部门认定应当予以处罚的；<br/>5、对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准的；<br/>6、违反委托管理合同规定的。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 我国法律对于物业管理服务合同订立时是否应当确定合同期限没有具体的要求，即可以约定期限，也可以不约定期限。但并不只是说只要约定了期限，物业合同就应该到合同期限届满时才能终止。<br/>《物业管理条例》第二十一条的规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”<br/>第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, <br/>（一）房地产开发企业签订前期物业服务合同的效力<br/>1、业主委员会成立以前，房地产开发企业依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定与物业管理企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。<br/>2、物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主<br/>（一）房地产开发企业签订前期物业服务合同的效力<br/>1、业主委员会成立以前，房地产开发企业依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定与物业管理企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。<br/>2、物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。<br/>（二）业主委员会签订的物业服务合同的效力业主委员会根据业主大会的决定与物业管理企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。<br/>（三）合同无效的情形及处理原则<br/>1、具有下列情形之一，当事人请求认定物业服务合同或合同条款无效的，应予支持：<br/>（<br/>1）房地产开发企业未依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定选聘物业管理企业的；<br/>（<br/>2）房地产开发企业在住宅小区业主委员会依法成立后，仍以自己名义与物业管理企业签订物业服务合同的；<br/>（<br/>3）商品房预售合同中有关物业服务的约定，有排除业主以后选择物业管理企业和商定物业服务费权利条款的；<br/>（<br/>4）物业管理企业没有依法取得相应物业管理资质的；<br/>（<br/>5）业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，前或者一审期间未取得业主大会或50％以上业主追认的；<br/>（<br/>6）物业管理企业擅自将整体管理服务转托、转让给第三人或将其肢解后以分包的名义发包给第三人的；<br/>（<br/>7）其他违反法律或行政法规强制性规定的。<br/>2、合同被确认无效后，物业管理企业已提供服务的，可请求业主按当地政府规定的最低价格支付物业服务费用。<br/>（四）符合下列情形之一，当事人请求确认物业服务合同无效的，不予支持：（<br/>1）经法定程序选举产生的业主委员会虽未经房地产行政主管部门登记备案，但根据业主大会的决定与物业管理企业签订物业服务合同的；（<br/>2）经法定程序选举产生的业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，但在前或者一审期间取得业主大会或50％以上业主追认的；（<br/>3）未经法定程序选举产生的业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同，但在前或者一审期间有50％以上的业主事后追认的。<br/>（五）物业管理合同的终止物业管理公司有下列行为之一的，业主委员会或者委托方有权予以制止并责令限期改正；逾期不改正的，业主委员会或委托方可以终止委托管理合同：<br/>1、擅自扩大收费范围、提高收费标准的；<br/>2、改变共用设施专用基金和住宅维修基金的用途，或未按规定定期公布收支帐目的；<br/>3、改变专用房屋的用途，未按规定使用的；<br/>4、管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区住宅主管部门认定应当予以处罚的；<br/>5、对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准的；<br/>6、违反委托管理合同规定的。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, <br/>（一）房地产开发企业签订前期物业服务合同的效力<br/>1、业主委员会成立以前，房地产开发企业依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定与物业管理企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。<br/>2、物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主<br/>（一）房地产开发企业签订前期物业服务合同的效力<br/>1、业主委员会成立以前，房地产开发企业依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定与物业管理企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。<br/>2、物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。<br/>（二）业主委员会签订的物业服务合同的效力业主委员会根据业主大会的决定与物业管理企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。<br/>（三）合同无效的情形及处理原则<br/>1、具有下列情形之一，当事人请求认定物业服务合同或合同条款无效的，应予支持：<br/>（<br/>1）房地产开发企业未依照《物业管理条例》第二十四条第二款规定选聘物业管理企业的；<br/>（<br/>2）房地产开发企业在住宅小区业主委员会依法成立后，仍以自己名义与物业管理企业签订物业服务合同的；<br/>（<br/>3）商品房预售合同中有关物业服务的约定，有排除业主以后选择物业管理企业和商定物业服务费权利条款的；<br/>（<br/>4）物业管理企业没有依法取得相应物业管理资质的；<br/>（<br/>5）业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，前或者一审期间未取得业主大会或50％以上业主追认的；<br/>（<br/>6）物业管理企业擅自将整体管理服务转托、转让给第三人或将其肢解后以分包的名义发包给第三人的；<br/>（<br/>7）其他违反法律或行政法规强制性规定的。<br/>2、合同被确认无效后，物业管理企业已提供服务的，可请求业主按当地政府规定的最低价格支付物业服务费用。<br/>（四）符合下列情形之一，当事人请求确认物业服务合同无效的，不予支持：（<br/>1）经法定程序选举产生的业主委员会虽未经房地产行政主管部门登记备案，但根据业主大会的决定与物业管理企业签订物业服务合同的；（<br/>2）经法定程序选举产生的业主委员会未征得业主大会的同意或未按业主大会决定的范围而签订的物业服务合同，但在前或者一审期间取得业主大会或50％以上业主追认的；（<br/>3）未经法定程序选举产生的业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同，但在前或者一审期间有50％以上的业主事后追认的。<br/>（五）物业管理合同的终止物业管理公司有下列行为之一的，业主委员会或者委托方有权予以制止并责令限期改正；逾期不改正的，业主委员会或委托方可以终止委托管理合同：<br/>1、擅自扩大收费范围、提高收费标准的；<br/>2、改变共用设施专用基金和住宅维修基金的用途，或未按规定定期公布收支帐目的；<br/>3、改变专用房屋的用途，未按规定使用的；<br/>4、管理制度不健全、管理混乱，造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善，经市、区住宅主管部门认定应当予以处罚的；<br/>5、对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准的；<br/>6、违反委托管理合同规定的。