土地转包合同无效违约金怎么算？

[律师回复] 您好，针对您的土地使用权转让合同无效包括哪些问题解答如下, 土地使用权转让合同无效的情况有：<br/>1、未经合法手续获得的土地，其土地使用权转让合同是无效的；<br/>2、质押的土地，其土地使用权转让合同是无效的；<br/>3、存在争议的土地，其土地使用权转让合同是无效的；<br/>4、未达总投资额25%的土地，其土地使用权转让合同是无效的。<br/>（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；<br/>（二）司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；<br/>（三）依法收回土地使用权的；<br/>（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；<br/>（五）权属有争议的；<br/>（六）未依法登记领取权属证书的；<br/>（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

[律师回复] 您好，针对您的以土地转包行为无效为由起诉到法院可以吗问题解答如下, 这是确认合同（行为）无效之诉，应当受理。　　<br/>一、要求确认土地转包协议无效的，属于人民的受理范围，可以；　　<br/>二、受理后，你方应当提供承担举证责任，即提供证据以证明转包协议是无效的。　　<br/>三、根据《农村土地承包法》的规定，什么情形下，土地转包是无效的　　<br/>1、未经发包方（村委会）同意转让土地承包经营权而签订的合同　　《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。”根据法律规定，以转让方式流转土地的必须经发包方村委会同意才能有效，否则转让合同无效。　　<br/>2、未经权利人同意或追认，无处分权人私自流转他人承包土地的流转合同；　　根据《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”　　在农村存在很多无处分权人流转他人土地的情形，比如父亲把外出打工儿子的地包给他人了，儿子把父亲让他耕种的地包给他人了，代管人把别人让他代管土地转让给他人或过户到自已名下等情形。这些情况都属于无处分权人未经授权私自处分他人财产的行为，如果权利人不予追认，无处分权人签订的土地流转合同应认定为无效合同。　　<br/>3、超过承包期限流转土地，超过部分无效。　　根据《农村土地承包法》第二十条规定“耕地的承包期为三十年。”第三十三条第(三)项规定“流转的期限不得超过承包期的剩余期限。”我国农村第二轮土地承包发生在1998年，第二轮承包期限到2027年12月31日结束。因此土地流转不能超过剩余期限，也就是不能超过2027年年底，如果流转期限超过这个期限，那么超过部分无效。　　<br/>4、不是试点城市，如果以土地经营权抵押的，原则上是无效的。如果是试点城市，这是允许的。

[律师回复] 您好，针对您的什么类型土地承包经营权流转合同是无效的问题解答如下, 哪些类型土地承包经营权流转合同是无效的<br/>一、未经发包方(村委会)同意转让土地承包经营权而签订的合同<br/>根据《农村土地承包法》规定“承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方同意后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权变更、注销或重发手续。”最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第十三条规定“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。”根据法律规定，以转让方式流转土地的必须经发包方村委会同意才能有效，否则转让合同无效。<br/>二、未经权利人同意或追认，无处分权人私自流转他人承包土地的流转合同<br/>根据《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”<br/>在农村存在很多无处分权人流转他人土地的情形，比如父亲把外出打工儿子的地包给他人了，儿子把父亲让他耕种的地包给他人了，代管人把别人让他代管土地转让给他人或过户到自已名下等情形。这些情况都属于无处分权人未经授权私自处分他人财产的行为，如果权利人不予追认，无处分权人签订的土地流转合同应认定为无效合同。<br/>三、承包方以土地承包经营权进行抵押或者以地抵债的合同<br/>根据最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第十五条规定“承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效。对因此造成的损失，当事人有过错的，应当承担相应的民事责任”。因此在农村，有的农民朋友为了借款把土地抵押出去签订一个抵押借款合同，还有一些农民朋友借款到期偿还不上了就签订一个“以地抵债”合同用土地偿还借款，按照法律规定这类合同都是无效合同。<br/>四、超过承包期限流转土地超过部分<br/>根据《农村土地承包法》第二十一条规定“耕地的承包期为三十年。”“流转的期限不得超过承包期的剩余期限。”我国农村第二轮土地承包发生在1998年，第二轮承包期限到2027年12月31日结束。因此土地流转不能超过剩余期限，也就是不能超过2027年年底，如果流转期限超过这个期限，那么超过部分无效。

[律师回复] 根据《农村土地承包法》第三十七条规定，土地承包经营权采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。可见，根据法律规定，土地承包权转让，必须经过发包方同意。但是，未经发包方同意，是否必然导致转让合同无效对此，根据《农村土地承包法》第三十三条和第四十一条之规定，下列原因可以视为法定理由：<br/>1、是否符合平等、自愿和有偿原则；<br/>2、是否改变土地所有权的性质和土地的农业用途；<br/>3、转让的期限是否在承包合同的承包期之内；<br/>4、承包方必须有稳定的非农职业或者稳定的收入来源；<br/>5、受让方应当是从事农业生产经营的农户；<br/>6、同等条件下本集体经济组织成员享有优先权。上述六个方面的内容，都是发包方是否同意土地承包经营权转让的法定理由，除此之外的一切理由均可视为“无法定理由”。则即使发包方表示“不同意”，转让合同仍为有效。

[律师回复] 根据《农村土地承包法》第三十七条规定，土地承包经营权采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。可见，根据法律规定，土地承包权转让，必须经过发包方同意。但是，未经发包方同意，是否必然导致转让合同无效对此，根据《农村土地承包法》第三十三条和第四十一条之规定，下列原因可以视为法定理由：<br/>1、是否符合平等、自愿和有偿原则；<br/>2、是否改变土地所有权的性质和土地的农业用途；<br/>3、转让的期限是否在承包合同的承包期之内；<br/>4、承包方必须有稳定的非农职业或者稳定的收入来源；<br/>5、受让方应当是从事农业生产经营的农户；<br/>6、同等条件下本集体经济组织成员享有优先权。上述六个方面的内容，都是发包方是否同意土地承包经营权转让的法定理由，除此之外的一切理由均可视为“无法定理由”。则即使发包方表示“不同意”，转让合同仍为有效。