房屋买卖合同违约金怎么付,房屋买卖无效的情况

一、房屋买卖合同违约金怎么付

房屋买卖合同合同违约当事人按照《民法典》第五百八十五条规定，约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;

约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

二、房屋买卖无效的情况

1、房地产分离出卖，房屋买卖合同无效无效。

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。

如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

2、产权未登记过户，房屋买卖合同无效无效。

房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。

即使房屋已实际交付也属无效。

故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。

3、产权主体有问题，房屋买卖合同无效无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。

非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。

房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。

出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。

部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。

4、侵犯优先购买权，房屋买卖合同无效无效。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。

房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。

所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。

房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

综上所述，屋买卖合同违约金中约定了违约金，一方迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金，在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的;

另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。

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