房屋租赁提前退租能否退还押金?

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 当房屋的出租人和承租人双方签订了房屋租赁合同之后，可以从这4个方面审查这个房屋租赁合同是否具有相应的法律效力。 (1)合同的主体 即房屋的出租人与承租人是否具备民事行为能力，出租人是否为出租房屋的所有人或合法使用权人等。 (2)房屋的本身 根据我国相关法律、法规的规定，有下列情形之一的房屋是不得出租的：未依法取得房屋所有权证的司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的共有房屋未取得共有人同意的权属有争议的属于违法建筑的不符合安全标准的已抵押，未经抵押权人同意的不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的我国有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 (3)房屋租赁合同的内容 当某些房屋租赁合同所约定的违约金过高，或者出租人明知承租人用租来的房屋进行违法犯罪活动时，这样的房屋租赁合同均是无效的，不受法律保护，租金依法没收。 (4)登记备案情况 我国相关法律明确规定：“房屋租赁当事人在签订房屋租赁合同后，房屋租赁成为事实之前，应向当地房产管理部门办理相关登记备案手续。。

[律师回复] 尽管建设部出台的《城市房屋租赁管理办法》规定，出租房屋应当进行备案登记，但是根据合同法及其司法解释的规定，不违反法律和行政法规的强制性规定的合同是具有法律效力的，而《城市房屋租赁管理办法》只是部门规章，不是法律和行政法规，对其的违反，只构成行政违规，而不能据此认定合同无效。<br/>城市房地产管理法第五十三条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定，房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。<br/>根据上述规定可知，我国实行房屋租赁登记备案制度，是否登记不影响租赁合同的生效。租赁合同的登记备案制度，主要是防止国家税费流失和防止当事人非法出租房屋，另一个目的则是因为房屋等不动产的交易(包括出租)或设定物权应向社会公示，以维护第三人的合法权益。<br/>根据司法解释第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。<br/>未办理备案登记不影响合同的效力，应认定租赁合同有效。房屋租赁行为是诺成性行为，只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。对房屋租赁的合同进行备案，主要是便于管理的需要，登记备案的合同具有对抗第三人的效力，在理论上属于对抗要件主义，不是一个合同成立或生效的要件。依据《合同法解释》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”，因此《城市房地产管理法》第53条不应成为强制性规定。

[律师回复] 可以要求退回押金

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 一、租赁房屋是什么 由房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。 房屋租赁是指出租人（一般为房屋所有权人）将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 房屋租赁期限超过六个月双方当事人必须签订书面合同。房屋租赁合同中应包括以下方面的主要条款：出租房屋的范围、面积；房屋租赁的期限、用途；租金的数额及交付时间；房屋修缮的责任、转租以及违约责任等等。在此基础上，双方当事人应持房屋租赁合同到房屋所在地的房地产管理部门办理备案登记，领取《房屋租赁证》。 二、房屋租赁押一付三怎么写 押一付三是对租赁行为中的押金和租金的一种交付方式的习惯性的称谓。押一付三,顾名思义即承租人以一个月房租作抵押,第1次先付三个月的租金。押一付三的头次付款是付4个月的房租,第2次付款是在入住的3个月内。 三、相关法规

[律师回复] 编号：______________ 　　甲方(出租人)：______________ 　　身份证号：__________________ 　　乙方(承租人)：______________ 　　身份证号：__________________ 　　双方经友好协商，根据《合同法》及国家、当地政府对房屋租赁的有关规定，就租赁房屋一事达成以下协议。 　　第一条 房屋法律概况 　　<br/>1、房屋所有权证书登记人：__________，身份证号码：__________________ 　　<br/>2、房屋所有权证书编号：__________________________________ 　　<br/>3、土地使用权证书编号：__________________________________ 　　<br/>4、房屋所有权证书上登记的房屋建筑面积：__________________ 　　<br/>5、房屋的使用面积：______________________________________ 　　<br/>6、房屋的附属建筑物和归房屋所有权人使用的设施： 　　第二条 出租房屋概况 　　甲方房屋坐落于___________市______区(县)_________.该房屋为：楼房______室______厅____卫厨，建筑面积_____________平方米，使用面积_________平方米，装修状况________。 　　第三条 租赁期限、用途 　　<br/>1、该房屋租赁期共_______个月。自__________年_____月____日起至__________年_____月____日止。 　　<br/>2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为使用。 　　<br/>3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。 　　乙方如要求续租，则必须在租赁期满 个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。 　　第四条 租金及支付方式 　　<br/>1、该房屋每月租金为________ 元(大写____万____仟____佰____拾____元整)。 　　租金总额为__________________元(大写____万____仟____佰____拾____元整)。 　　<br/>2、房屋租金支付方式如下： 　　甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。 　　第五条 租赁期间相关费用及税金 　　<br/>1、甲方应承担的费用： 　　<br/>(1)租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担。 　　<br/>2、乙方交纳以下费用： 　　<br/>(1)乙方应按时交纳自行负担的费用。 　　<br/>(2)甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。 　　第六条 房屋修缮与使用 　　<br/>1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责(乙方使用不当除外)。 　　甲方提出进行维修须提前 日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。 　　乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。 　　对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。 　　<br/>2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。 　　乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种： 　　<br/>(1)依附于房屋的装修归甲方所有。 　　<br/>(2)要求乙方恢复原状。 　　<br/>(3)向乙方收取恢复工程实际发生的费用。 　　第七条 房屋的转让与转租 　　<br/>1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。 　　<br/>2、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。 　　<br/>3、甲方出售房屋，须在 个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。 　　第八条 合同的变更、解除与终止 　　<br/>1、双方可以协商变更或终止本合同。 　　<br/>2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同： 　　<br/>(1)不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住。 　　<br/>(2)甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的。 　　<br/>3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋; 　　<br/>(1)未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。 　　<br/>(2)未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。 　　<br/>(3)损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。 　　<br/>(4)未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。 　　<br/>(5)利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。 　　<br/>(6)逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。 　　<br/>(7)拖欠房租累计________个月以上。 　　<br/>4、租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满 个月前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。 　　<br/>5、租赁期满合同自然终止。 　　<br/>6、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。 　　第九条 房屋交付及收回的验收 　　<br/>1、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。 　　<br/>2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于 日内向对方主张。 　　<br/>3、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。 　　<br/>4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。 　　第十条 甲方违约责任处理规定 　　<br/>1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额 %的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。 　　<br/>2、如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金 倍的滞纳金。甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。 　　<br/>3、由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。 　　<br/>4、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的 %向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。 　　<br/>5、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。 　　第十一条 乙方违约责任 　　<br/>1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的 %向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。 　　<br/>(1)未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的; 　　<br/>(2)未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋; 　　<br/>(3)改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的; 　　<br/>(4)拖欠房租累计________个月以上的。 　　<br/>2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的 %支付甲方滞纳金。 　　<br/>3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金 %的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。 　　<br/>4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的 倍支付滞纳金。 　　<br/>5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金 倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。 　　第十二条 免责条件 　　<br/>1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。 　　<br/>2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。 　　<br/>3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。 　　<br/>4、不可抗力系指 “ 不能预见、不能避免并不能克服的客观情况 ” . 　　第十三条 本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。 　　第十四条 争议解决 　　本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解;协商或调解解决不成的，按下列第　　种方式解决(以下两种方式只能选择一种)： 　　<br/>1、提请仲裁委员会仲裁。 　　<br/>2、依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。 　　第十五条 本合同自双方签(章)后生效。 　　第十八条 本合同及附件一式____份，由甲、乙双方各执____份。具有同等法律效力。 　　出租方(签章)：____________承租方(签章)：____________ 　　联系电话：________________联系电话：________________ 　　___________年_____月____日___________年_____月____日