二手房买卖的交易流程

在二手房买卖的市场上，出卖人违约拒绝继续履行合同的最大动因是房价的上涨，而对于守约方来说，房价上涨所产生的差价也往往成为自己最大的损失。

从民法典角度，专业术语描述这一“房屋差价”便是可期待利益。

按照民法典的规定，可期待利益得到了其第113条的支持，属于法律规定可以获得赔偿的部分。

当然，实践中个案各有不同，法院在具体裁判中会同时考虑以下几个方面，导致最终二手房买卖中产生的差价损失最后具体获赔各有不同。

首先，差价损失存在举证的问题。

虽然法院可以依职权调取证据，或者要求当事人通过法院的委托评估机构评估价值，但更多的情况是需要守约方举证。

现实中，最常见的举证方式是调查几家比较著名的房屋中介公司中挂牌交易的同一小区同类型房屋价值。

因为中介公司并不是法定的定价评估机构，所以法院不会完全依据其挂牌交易价进行认定，往往会酌情降低认定的价格。

对比两种损失差价，一方面，两种方式都会比实际市场交易价格低，而实践中法院对当事人提供的中介公司挂牌交易价的认定更是会低于指定评估机构的价格;

但是另一方面，评估机构的申请、指定、评估、做出评估报告的周期往往在一个月左右，比自行调查中介机构的市场价要长。

因此，选择哪种方式，需要当事人自己考虑。

其次，对差价损失是否赔偿，法院会谨慎考虑其违约方的各项行为对守约方造成的实际损害的大小。

虽然民法典属于无过错责任，但是由于我国民法深厚的填平原则，使得法院会严格参考守约方的实际损失——或说是可能产生的实际损失，进而判断其最终损害赔偿的大小。

另外，按照民法典的减损原则，守约方亦有过错的，也会因此减少过错部分相应的损害赔偿。

换言之，如果守约方也存在未合理审查合同、未尽到审慎的义务，或者其他过错导致损害的发生，那么在其对应的范围内其损害赔偿也会相应减少。