交通事故调解应注意什么具体事项

[律师回复] 人民法院调解案件时，当事人不能出庭的，经其特别授权，可由其委托代理人参加调解，达成的调解协议，可由委托代理人签名。<br/>离婚案件当事人确因特殊情况无法出庭参加调解的，除本人不能表达意志的以外，应当出具书面意见。

[律师回复] 调解时，先找出分歧，筛选争议焦点。找出双方分歧的原因，以及减少差距的方案。观察当事人的表情，运用各种方法和技巧，走进调解人的思路。调解步骤要不留痕迹，最终保护双方当事人的权益。抓住双方争议焦点后，再找到双方的共同点以及解决争议的途径。适度公开自己的和解想法，示明相关的法律规定，以及双方共同探讨调解思路与方案。在调解时，要注意营造调解氛围，注意抓住调解时机，把握调解的原则，以及注意个案时双方当事人的性格特点。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 交房注意事项<br/>一、先验收后交房<br/>某些开发商在约定交房期仍达不到法定的交房条件，或房屋或配套存在质量瑕疵，为了转嫁风险，规避责任，利用购房者急于收房入住的心理，要求购房者先签收钥匙，签署“入伙协议书”，然后再进行验房。一旦购房者没有防范而与开发商办理交房手续，不但今后难以追究开发商逾期交房的违约责任，还常常造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任不明。<br/>开发商虽然按合同约定时间把房屋交给了购房者，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用;不经验收或者验收不合格的，不得交付使用。由于交房时不具备合同约定和法律规定的交付条件，其所谓的交房不能产生法律上的交付，购房者有权拒绝交房，开发商已构成实际上的逾期交房，应承担逾期交付的违约责任。<br/>验收房屋流程可分为书面验收和现场验收两部分，书面验收包括查验房屋可以交付的文件(如：竣工备案表、交付许可证、实测面积数据等)，收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(注意里面的交房日期)。特别提醒读者，开发商必须提供省建设厅统一新制订的《新建商品住宅质量保证书》及《新建商品住宅使用说明书》。<br/>现场验收具体内容包括：<br/>1、所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符;<br/>2、房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符;<br/>3、水电气等附属配套设施是否按合同到位;<br/>4、其他合同中约定的项目做得如何。<br/>以上内容验房中若有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上如实记载，最好将拒收理由书挂号寄给开发商。而对于配套设施缺失或缩水和违反规划的问题，可联络其他购房者共同要求开发商补做或赔偿，因为单个购房者就共同配套提出异议或要求往往势单力薄。必要时可联合向主管部门投诉甚至提讼。<br/>二、明确开发商收取的费用<br/>交房时购房者缴交一些费用是难免的，如购房尾款、物业管理费、装修保证金(不能直接向业主收取)、装修垃圾清运费等。对于物业管理费的收费标准，开发商在签订买卖合同时已选聘了物业管理企业的，购房者应与物业管理企业签订物业管理合同，现实中有的开发商为促销而根据购房者的要求承诺不同的物业费标准，有的对不同消费群采取不同收费标准，由于购房者是单个与开发商订立合同，往往不知道别人的交费标准，作为市场化的物业管理服务而言，同样的服务不同的收费，对交费单价高且不知情的购房者构成了价格歧视。<br/>另一种情况是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议，交房前后与物业公司签署收费标准高于口头承诺的物业管理委托合同(前期管理)。建议：对于价格歧视可以向物价部门投诉或者直接诉讼或仲裁以要求价格标准一致，对于物业费上涨，如果能收集到充分证据证明开发商曾经作的口头承诺(如合法录音等)，可以要求开发商遵守承诺或补贴差价，如果举证不能，只好尽快依法召开业主大会选聘新的物业公司。目前，交房时购房者对公共维修基金的缴纳争议也比较多。<br/>三、警惕协议陷阱<br/>一些开发商利用购房者急于收房或疏于防范而设置圈套，在办理交接时要求购房者签署对购房者不利的协议或条款。本市就曾发生过开发商在补充协议中主动支付部分违约金，并写明“双方不再主张其他违约责任”等类似要求购房者放弃权利的文字。<br/>对于此类协议，需提请购房者注意：协议一旦签署，就具备法律效力，放弃的权利也难以再追回。交房是开发商根据合同和法律应履行的义务，在没有法律规定或合同约定的情况下，开发商没有权利提出新的交房条件，购房者对此类协议或条款有权拒绝签署。<br/>四、新房交房注意事项细节<br/>1、收房注意房款约定<br/>如果客户与开发商在合同中约定，在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋，则客户须结清房款之后，才能接收商品房。<br/>2、注意物业费不能乱涨价<br/>根据现行规定，新建小区一般由开发商选聘物业管理公司，并签署前期物业管理协议。在签署购房合同时，开发商有义务向购房人出示业主临时公约，就物业费等相关事项作出约定。因此，如果在商品房收房时出现物业费涨价的问题，业主可据此主张权利。<br/>3、注意物业费可以按月交<br/>在办入住手续时，多数开发商或物业公司要求业主一次付一年或多年的物业管理费。根据有关规定，物业管理的各项收费可按月、按季或按年度计收，但不得一次性预收多年的物业管理费用。<br/>4、注意缴纳契税签协议<br/>根据规定，契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳。现实中多数开发商在办理房屋入住手续时要求业主特别是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用，否则不予办理入住手续。<br/>开发商之所以这样要求，是因为对于按揭买房的业主，在房屋权属证书未办下来之前，开发商要为其承担阶段性连带保证责任。若业主入住后不能及时缴纳产权办理时应缴纳的契税、交易手续费等费用，会造成房产证迟延办理或不能办理。而业主之所以不愿意在入住时缴纳这些费用，是怕开发商挪用。<br/>对此问题，解决办法是业主与开发商协商，签订《契税缴纳协议书》，约定双方应承担的违约责任等。<br/>5、注意先验房再办理手续<br/>目前，开发商在交房时，一般都要求业主先办理手续，缴纳相关费用之后，才允许业主验房。对于这一不合理的程序，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的相关问题书面呈递给开发商并让其签收，以避免以后的纠纷。<br/>6、建议业主集体收楼<br/>鉴于购房人专业知识的匮乏，建议购房人在收房时能够集体收楼，可能的情况下可以聘请律师指导协助，这不但可以弥补单一主体知识的限制，更好、更有效地维权，还可引起开发商的重视，促使开发商就收房过程中的问题做约定。<br/>7、注意遇配套问题先收房<br/>针对不同的房屋问题，开发商承担的责任有区别：房屋主体有质量问题要承担退房责任，若是掉灰、裂缝等问题，开发商要修补。如果是双方在合同中约定的其他条件：比如配套设施、空气质量不合格等，购房人可先收房，然后要求开发商承担赔偿责任。<br/>8、注意投资买房尽快收房<br/>有的业主买房是为了投资，迟延收房会造成其收租金的损失。如果开发商交付的房子存在质量问题，建议购房人做比较，如果租金的损失较大，建议先接收房，等把房子按照既定的计划出租后，再追究开发商的违约责任。

[律师回复] 您好，针对您的交房时要注意哪些具体事项问题解答如下, 交房注意事项<br/>一、先验收后交房<br/>某些开发商在约定交房期仍达不到法定的交房条件，或房屋或配套存在质量瑕疵，为了转嫁风险，规避责任，利用购房者急于收房入住的心理，要求购房者先签收钥匙，签署“入伙协议书”，然后再进行验房。一旦购房者没有防范而与开发商办理交房手续，不但今后难以追究开发商逾期交房的违约责任，还常常造成房屋或配套设施的质量瑕疵和保修维修的责任不明。<br/>开发商虽然按合同约定时间把房屋交给了购房者，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用;不经验收或者验收不合格的，不得交付使用。由于交房时不具备合同约定和法律规定的交付条件，其所谓的交房不能产生法律上的交付，购房者有权拒绝交房，开发商已构成实际上的逾期交房，应承担逾期交付的违约责任。<br/>验收房屋流程可分为书面验收和现场验收两部分，书面验收包括查验房屋可以交付的文件(如：竣工备案表、交付许可证、实测面积数据等)，收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(注意里面的交房日期)。特别提醒读者，开发商必须提供省建设厅统一新制订的《新建商品住宅质量保证书》及《新建商品住宅使用说明书》。<br/>现场验收具体内容包括：<br/>1、所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符;<br/>2、房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符;<br/>3、水电气等附属配套设施是否按合同到位;<br/>4、其他合同中约定的项目做得如何。<br/>以上内容验房中若有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上如实记载，最好将拒收理由书挂号寄给开发商。而对于配套设施缺失或缩水和违反规划的问题，可联络其他购房者共同要求开发商补做或赔偿，因为单个购房者就共同配套提出异议或要求往往势单力薄。必要时可联合向主管部门投诉甚至提讼。<br/>二、明确开发商收取的费用<br/>交房时购房者缴交一些费用是难免的，如购房尾款、物业管理费、装修保证金(不能直接向业主收取)、装修垃圾清运费等。对于物业管理费的收费标准，开发商在签订买卖合同时已选聘了物业管理企业的，购房者应与物业管理企业签订物业管理合同，现实中有的开发商为促销而根据购房者的要求承诺不同的物业费标准，有的对不同消费群采取不同收费标准，由于购房者是单个与开发商订立合同，往往不知道别人的交费标准，作为市场化的物业管理服务而言，同样的服务不同的收费，对交费单价高且不知情的购房者构成了价格歧视。<br/>另一种情况是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议，交房前后与物业公司签署收费标准高于口头承诺的物业管理委托合同(前期管理)。建议：对于价格歧视可以向物价部门投诉或者直接诉讼或仲裁以要求价格标准一致，对于物业费上涨，如果能收集到充分证据证明开发商曾经作的口头承诺(如合法录音等)，可以要求开发商遵守承诺或补贴差价，如果举证不能，只好尽快依法召开业主大会选聘新的物业公司。目前，交房时购房者对公共维修基金的缴纳争议也比较多。<br/>三、警惕协议陷阱<br/>一些开发商利用购房者急于收房或疏于防范而设置圈套，在办理交接时要求购房者签署对购房者不利的协议或条款。本市就曾发生过开发商在补充协议中主动支付部分违约金，并写明“双方不再主张其他违约责任”等类似要求购房者放弃权利的文字。<br/>对于此类协议，需提请购房者注意：协议一旦签署，就具备法律效力，放弃的权利也难以再追回。交房是开发商根据合同和法律应履行的义务，在没有法律规定或合同约定的情况下，开发商没有权利提出新的交房条件，购房者对此类协议或条款有权拒绝签署。<br/>四、新房交房注意事项细节<br/>1、收房注意房款约定<br/>如果客户与开发商在合同中约定，在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋，则客户须结清房款之后，才能接收商品房。<br/>2、注意物业费不能乱涨价<br/>根据现行规定，新建小区一般由开发商选聘物业管理公司，并签署前期物业管理协议。在签署购房合同时，开发商有义务向购房人出示业主临时公约，就物业费等相关事项作出约定。因此，如果在商品房收房时出现物业费涨价的问题，业主可据此主张权利。<br/>3、注意物业费可以按月交<br/>在办入住手续时，多数开发商或物业公司要求业主一次付一年或多年的物业管理费。根据有关规定，物业管理的各项收费可按月、按季或按年度计收，但不得一次性预收多年的物业管理费用。<br/>4、注意缴纳契税签协议<br/>根据规定，契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳。现实中多数开发商在办理房屋入住手续时要求业主特别是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用，否则不予办理入住手续。<br/>开发商之所以这样要求，是因为对于按揭买房的业主，在房屋权属证书未办下来之前，开发商要为其承担阶段性连带保证责任。若业主入住后不能及时缴纳产权办理时应缴纳的契税、交易手续费等费用，会造成房产证迟延办理或不能办理。而业主之所以不愿意在入住时缴纳这些费用，是怕开发商挪用。<br/>对此问题，解决办法是业主与开发商协商，签订《契税缴纳协议书》，约定双方应承担的违约责任等。<br/>5、注意先验房再办理手续<br/>目前，开发商在交房时，一般都要求业主先办理手续，缴纳相关费用之后，才允许业主验房。对于这一不合理的程序，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的相关问题书面呈递给开发商并让其签收，以避免以后的纠纷。<br/>6、建议业主集体收楼<br/>鉴于购房人专业知识的匮乏，建议购房人在收房时能够集体收楼，可能的情况下可以聘请律师指导协助，这不但可以弥补单一主体知识的限制，更好、更有效地维权，还可引起开发商的重视，促使开发商就收房过程中的问题做约定。<br/>7、注意遇配套问题先收房<br/>针对不同的房屋问题，开发商承担的责任有区别：房屋主体有质量问题要承担退房责任，若是掉灰、裂缝等问题，开发商要修补。如果是双方在合同中约定的其他条件：比如配套设施、空气质量不合格等，购房人可先收房，然后要求开发商承担赔偿责任。<br/>8、注意投资买房尽快收房<br/>有的业主买房是为了投资，迟延收房会造成其收租金的损失。如果开发商交付的房子存在质量问题，建议购房人做比较，如果租金的损失较大，建议先接收房，等把房子按照既定的计划出租后，再追究开发商的违约责任。

[律师回复] （一）交纳收益金<br/>购房人在取得房屋权属证书五年后转让所购住房的，应按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。目前，限价商品房5年后需要交纳35%收益金。<br/>（二）产权登记时要注意<br/>限价商品住房产权登记在购房人名下，房屋行政主管部门进行权属登记时应当在房屋权属证书上注记“限价商品住房”字样。<br/>（三）五年内不得转让所购住房<br/>购房人取得房屋权属证书后五年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购住房继续用作限价商品住房向符合条件家庭供应。如果购房人在取得房屋权属证书五年后转让所购住房的，应按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。目前，交纳比例为35%。<br/>（四）限期收回的情形<br/>限价商品住房开发企业擅自向未经区县住房保障管理部门确定的申请家庭出售限价商品住房的，由区县住房保障管理部门责令开发企业限期收回；不能收回的，由开发企业向区县住房保障部门补交同地段限价商品住房与普通商品住房的差价，并对开发企业依法给予处罚。<br/>（五）五年内不得再次申请限价商品房的情形<br/>对弄虚作假、隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明的申请人，由区县住房保障管理部门取消其申请资格，五年内不得再次申请。已骗购限价商品住房的，由区县住房保障管理部门责令购房人退回已购住房或按同地段商品住房价格补足购房款；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。