商品房预售抵押登记的法律问题有哪些

最新修订 | 2024-02-23
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卢滨律师律师
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专家导读 很多时候我们会发现,其实无论我们是在购物、出行、学习还是工作中,都是离不开法律知识的,我们应该要学会运用法律的武器来保护好自己的合法权益。如果您的生活正面临着与商品房预售抵押登记的法律问题有哪些相关的问题而无法解决的话,那么可以从本文内容中来寻找答案。
商品房预售抵押登记的法律问题有哪些

商品房预售抵押登记的法律问题有:预售商品房抵押合同是从属于购房贷款合同的从合同,抵押标的物尚未形成、尚未办理产权登记,抵押人对于预售商品房不享有所有权。

法律依据:

《城市房地产抵押管理办法》第三十条

房地产抵押合同自签订之日起30日内,抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。

民法典》第四百零二条

以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条的规定,具备以下条件,商品房才可预售:

1、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;

3、按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;

4、已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

《城市商品房预售管理办法》第六条规定,商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。

法律依据:

《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;

(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。

从上面的内容中我们可以知道,如果遇到商品房预售抵押登记的法律问题有哪些的问题我们应该知道怎样去处理了。实际生活中我们可能会面对很多法律方面的问题,因此我们更应该多多了解一些法律方面的知识,才能够在面临这些问题的时候更好的通过法律去解决。本文所提供的法律知识内容仅供参考,如果还有其他问题可以点击下方“立即按钮”咨询专业律师的帮助。

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商品房预售抵押登记的法律问题有哪些
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商品房预售抵押登记的法律问题有什么
1、从抵押标的物来看,预售商品房抵押的标的物尚未形成。2、从购房资金支付来看,购房人已经按照规定支付了首期规定的房价款,然后由银行代其支付其余的购房款。3、从权属关系来看,抵押人对于预售商品房并不享有所有权。
1浏览 2025-02-25
预售的商品房怎么办理抵押登记
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 预售的商品房如何办理抵押登记<br/>根据《城市房地产抵押管理办法》,预购商品房贷款抵押登记应当遵循如下程序:<br/>1、房地产抵押合同自签订之日起30日内,抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。<br/>2、办理房地产抵押登记,应当向登记机关交验下列文件:<br/>(一)抵押当事人的身份证明或法人资格证明;<br/>(二)抵押登记申请书;<br/>(三)抵押合同;<br/>(四)《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》,共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;<br/>(五)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;<br/>(六)可以证明抵押房地产价值的资料:<br/>(七)登记机关认为必要的其他文件。<br/>3、登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的,应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记,对不予登记的,应当书面通知申请人。<br/>4、以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的,登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后,由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。<br/>以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。<br/>因此,预售商品房抵押登记以登记机关(一般应为房管局或房地产管理局)在抵押合同上记载了抵押事实为准,此时预售商品房抵押合同生效,银行取得抵押优先权。
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有预售合同登记但没有预告登记有问题吗
10w+浏览2024-09-21
请问预抵押登记是什么意思呢
预抵押登记,是指购房者向开发商预购商品房时,以该预购房向银行申请抵押贷款,鉴于预购商品房尚未交付,尚未具备办理房地产权属证书的条件,为保障将来实现物权,排斥第三人对房产行使权利,购房者与银行到房产管理部门办理抵押预告登记,待抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。
22浏览 2025-01-02
预售商品房抵押合同登记的效力和作用如何?
[律师回复] 16.1商品房预售合同抵押登记是抵押合同的法定生效要件担保法第四十一条规定:“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”第四十二条规定:“办理抵押物登记的部门如下:……<br/>(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门;”建设部《城市房地产抵押管理办法》更是将“预购商品房贷款抵押”明确规定为房地产抵押的一种形式,该办法第三十条重申:“房地产抵押合同自签订之日起三十日内,抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。”第三十一条明确规定:“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。”第三十四条第二款规定:“抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。”担保法司法解释第四十七条规定:“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民可以认定抵押有效。”因此,预售商品房项下的抵押合同登记是抵押合同生效的法定必要条件,只有将该抵押合同办理抵押登记,该合同才可以生效,按揭贷款银行的抵押权才可以有效设定。16.2抵押合同登记是按揭贷款银行的抵押权对抗第三人的必要条件《担保法》第四十九条规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”前引担保法司法解释第六十七条规定:“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;”《担保法》第五十四条规定:“同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿:<br/>(一)抵押合同以登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;……”因此,若抵押合同未能办理登记,则按揭银行就特定商品房向买受人发放的贷款债权就失去了抵押权的保障,不具有优先受偿的效力,不能对抗已买受该商品房或已获得商品房抵押权的善意第三人。
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抵押登记存在的问题
10w+浏览2024-10-06
开发商违约责任下开发商是否负责还贷款买房人办理银行按揭从开发商处购房,因开发商无法办理房屋预告登记等原因解除购房合同和银行贷款合同的,买房人与开发商应当对银行按揭承担连带偿还责任。这是由于开发商与银行之间签订有担保合同,即使买房人与开发商解除了购房合同,担保合同依然有效。因此,如果买房人无法按时偿还贷款,开发商需要承担连带责任。这也提醒了购房者在购买房屋时,应该仔细了解开发商的资质和信誉情况,避免因开发商的问题而影响自己的信用记录和财产安全。
房地产交易中,若开发商未履行房屋预告登记等义务导致购房及贷款契约无效或解除,买方和开发商需共同偿还银行贷款。开发商与银行有保证合同关系,即使购房协议解除,该合同仍有效。购房者应了解开发商资质和信誉,避免个人信用和财产受损。双方应依法履行义务,确保纠纷得到妥善处理。
18浏览 2024-04-17
预售的商品房可以抵押吗
[律师回复] <br/>一、商品房预售是什么意思商品房预售以尚未竣工的房产为标的物,买受人在预售法律关系中对预售标的物享有的是一种债权。由于债权是一种请求权、相对权,不具有排他性,为保障买受人对预售标的物所享有的权利而设置了预售合同登记制度,这种登记实际是一种预告登记。所谓预告登记,是指债权人为了限制债务人处分不动产,保障其将来取得物权而向登记机构申请的不动产登记。预告登记的目的是为了保全不动产的请求权,具有警示作用。办理预售合同登记手续后,买受人在预售法律关系中享有的债权将具有一定的公示效果,具有一定的排他效力。未办理预售合同的登记手续,而将预售房屋抵押并办理了抵押登记,则买受人就只享有合同上的债权。依照物权优先于债权行使的法律规则,买受人对预售房屋的权利不能对抗抵押权。即使买受人取得预售房屋的所有权,一旦商品房开发公司无力偿还贷款,成立在先的物权优先于成立在后的物权,已为买受人所有房屋也将作为抵押物,由抵押权人使优先受偿权。<br/>二、买的期房抵押了怎么办为避免这种局面的出现,在预售人未告知买受人将预售房屋抵押给他人时,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》赋予了买受人可以解除合同的权利,第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:<br/>1、商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第在人;<br/>2、商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
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商品房预售抵押登记的法律问题有什么
10w+浏览2024-03-05
商品房预售房可以抵押吗
[律师回复] <br/>一、商品房预售是什么意思商品房预售以尚未竣工的房产为标的物,买受人在预售法律关系中对预售标的物享有的是一种债权。由于债权是一种请求权、相对权,不具有排他性,为保障买受人对预售标的物所享有的权利而设置了预售合同登记制度,这种登记实际是一种预告登记。所谓预告登记,是指债权人为了限制债务人处分不动产,保障其将来取得物权而向登记机构申请的不动产登记。预告登记的目的是为了保全不动产的请求权,具有警示作用。办理预售合同登记手续后,买受人在预售法律关系中享有的债权将具有一定的公示效果,具有一定的排他效力。未办理预售合同的登记手续,而将预售房屋抵押并办理了抵押登记,则买受人就只享有合同上的债权。依照物权优先于债权行使的法律规则,买受人对预售房屋的权利不能对抗抵押权。即使买受人取得预售房屋的所有权,一旦商品房开发公司无力偿还贷款,成立在先的物权优先于成立在后的物权,已为买受人所有房屋也将作为抵押物,由抵押权人使优先受偿权。<br/>二、买的期房抵押了怎么办为避免这种局面的出现,在预售人未告知买受人将预售房屋抵押给他人时,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》赋予了买受人可以解除合同的权利,第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:<br/>1、商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第在人;<br/>2、商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
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