商品房预售抵押登记的法律问题有哪些

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 预售的商品房如何办理抵押登记<br/>根据《城市房地产抵押管理办法》，预购商品房贷款抵押登记应当遵循如下程序：<br/>1、房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。<br/>2、办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：<br/>(一)抵押当事人的身份证明或法人资格证明;<br/>(二)抵押登记申请书;<br/>(三)抵押合同;<br/>(四)《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;<br/>(五)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;<br/>(六)可以证明抵押房地产价值的资料：<br/>(七)登记机关认为必要的其他文件。<br/>3、登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。<br/>4、以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。<br/>以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。<br/>因此，预售商品房抵押登记以登记机关(一般应为房管局或房地产管理局)在抵押合同上记载了抵押事实为准，此时预售商品房抵押合同生效，银行取得抵押优先权。

[律师回复] 16.1商品房预售合同抵押登记是抵押合同的法定生效要件担保法第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第四十二条规定：“办理抵押物登记的部门如下：……<br/>（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；”建设部《城市房地产抵押管理办法》更是将“预购商品房贷款抵押”明确规定为房地产抵押的一种形式，该办法第三十条重申：“房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。”第三十一条明确规定：“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。”第三十四条第二款规定：“抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”担保法司法解释第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民可以认定抵押有效。”因此，预售商品房项下的抵押合同登记是抵押合同生效的法定必要条件，只有将该抵押合同办理抵押登记，该合同才可以生效，按揭贷款银行的抵押权才可以有效设定。16.2抵押合同登记是按揭贷款银行的抵押权对抗第三人的必要条件《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”前引担保法司法解释第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；”《担保法》第五十四条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：<br/>（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；……”因此，若抵押合同未能办理登记，则按揭银行就特定商品房向买受人发放的贷款债权就失去了抵押权的保障，不具有优先受偿的效力，不能对抗已买受该商品房或已获得商品房抵押权的善意第三人。

[律师回复] <br/>一、商品房预售是什么意思商品房预售以尚未竣工的房产为标的物，买受人在预售法律关系中对预售标的物享有的是一种债权。由于债权是一种请求权、相对权，不具有排他性，为保障买受人对预售标的物所享有的权利而设置了预售合同登记制度，这种登记实际是一种预告登记。所谓预告登记，是指债权人为了限制债务人处分不动产，保障其将来取得物权而向登记机构申请的不动产登记。预告登记的目的是为了保全不动产的请求权，具有警示作用。办理预售合同登记手续后，买受人在预售法律关系中享有的债权将具有一定的公示效果，具有一定的排他效力。未办理预售合同的登记手续，而将预售房屋抵押并办理了抵押登记，则买受人就只享有合同上的债权。依照物权优先于债权行使的法律规则，买受人对预售房屋的权利不能对抗抵押权。即使买受人取得预售房屋的所有权，一旦商品房开发公司无力偿还贷款，成立在先的物权优先于成立在后的物权，已为买受人所有房屋也将作为抵押物，由抵押权人使优先受偿权。<br/>二、买的期房抵押了怎么办为避免这种局面的出现，在预售人未告知买受人将预售房屋抵押给他人时，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》赋予了买受人可以解除合同的权利，第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：<br/>1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第在人；<br/>2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

[律师回复] <br/>一、商品房预售是什么意思商品房预售以尚未竣工的房产为标的物，买受人在预售法律关系中对预售标的物享有的是一种债权。由于债权是一种请求权、相对权，不具有排他性，为保障买受人对预售标的物所享有的权利而设置了预售合同登记制度，这种登记实际是一种预告登记。所谓预告登记，是指债权人为了限制债务人处分不动产，保障其将来取得物权而向登记机构申请的不动产登记。预告登记的目的是为了保全不动产的请求权，具有警示作用。办理预售合同登记手续后，买受人在预售法律关系中享有的债权将具有一定的公示效果，具有一定的排他效力。未办理预售合同的登记手续，而将预售房屋抵押并办理了抵押登记，则买受人就只享有合同上的债权。依照物权优先于债权行使的法律规则，买受人对预售房屋的权利不能对抗抵押权。即使买受人取得预售房屋的所有权，一旦商品房开发公司无力偿还贷款，成立在先的物权优先于成立在后的物权，已为买受人所有房屋也将作为抵押物，由抵押权人使优先受偿权。<br/>二、买的期房抵押了怎么办为避免这种局面的出现，在预售人未告知买受人将预售房屋抵押给他人时，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》赋予了买受人可以解除合同的权利，第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：<br/>1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第在人；<br/>2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 最新商品房预抵押登记的办理流程是怎样的 一、办理部门:房产管理局 二、办理依据:《中华人民共和国城市房地产管理法》 《城市房屋权属登记管理办法》 三、申请需提交材料 (1)个人购房借款/担保合同(金融部门盖章要原件) (2)抵押申请审核表(金融部门盖章要原件) (3)评估报告书 (4)商品房买卖合同(原件) (5)商品房买卖合同备案证明(原件) (6)个人身份证(复印件) (7)计生证明(复印件) 四、办理流程：窗口办理→受理申报材料→材料审查→审批→窗口出件 五、办理期限： 承诺10工作日办结 六、逾期办理情形：不可抗拒因素 七、提示： 1.申请人应当仔细阅读本服务指南，并认真核对所带材料是否符合本指南第四点要求;对指南认为有不清楚之处请向首问负责人咨询。 2.办理的事项须经中介机构出具报告书、专家鉴定或评审的.所需时间不计算在承诺办结时限内。