协议签名就生效吗

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 借名购房协议存在的背景<br/>1、不具备购房资格的实际购房人借用有购房资格的名义购房人;<br/>2、通过银行按揭购房，不具备贷款资格的购房人借助有贷款资格人的名义购房;<br/>3、为逃避债务，或夫妻一方对配偶隐瞒购房。<br/>等等。<br/>借名购房协议的法律效力<br/>关于借名购房协议的法律效力，不能笼统地讲，是有效还是无效，要根据不同的借名购房情形，来认定借名购房协议的法律效力。<br/>首先，对于购买经济适用房、两限房、房改房、成本价房等对购房人资格有要求严格的情形，由于实际购房人不具备购房资格，但为了达到购买该房屋的目的，必须通过借用别人(具有实际购房资格)的名义来购买房屋。此情形属于实际购房人与名义购房人相互串通，骗取有关单位以达到实际购房人购买房屋的最终目的。这种情形下，实际购房人与名义购房人所签订的借名购房协议的效力就值得斟酌，因为虽然《借名购房协议》的签订是实际购房人与名义购房人双方真实意思表示。但其约定是通过欺骗有关单位协助实际购房人购买房产，这违背了对于购买以上房产的购房人资格限制的要求。<br/>对于不具备贷款资格的购房人借用有贷款资格的名义购房而签订的借名购房协议，以及为达到实际购房人的其他目的而借用别人名义购房而签订的借名购房协议，由于签订借名购房协议是双方的真实意思表示，且就签订借名购房协议本身并没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，且没有侵害他人的合法权益，一般认定其效力的。<br/>借名购房协议发生纠纷后的处理<br/>在《物权法》施行后，一旦房屋发生名义权利人和实际权利相冲突的情况，“确权之诉”是获得房屋权利的一个有效途径与方式。判断财产所有权的归属，应当从财产的来源、财产的取得方式等方面进行综合考量。<br/>在发生纠纷后，名义购房人虽然拥有产权证，但往往不能提供其对该房屋实际享有所有权的充分证据。可以结合所签订的协议及从履行情况看，根据付款凭证来看，交付房款的发票原件，房款来源的凭证，以及储蓄存款存折的原件，并举证证明每月实际存款的数额等情况。因此，一般认为以上证据原件的持有者实际支付了购房款和月供。虽然房屋产权证具有证据资格，但不能直接决定实体的法律关系存在与否，产权证只具有“推定的证据效力”，与实际权利情况不一定吻合。<br/>但即使认定产权人归名义购房人，但依据所签订的借名购房协议的违约条款，实际购房人完全可以通过合同诉权，来弥补自己的损失。这时，就要结合所签订的借名购房协议以及相关的购房合同、履行支付房款、房屋的实际占有、使用人、房屋产权证的实际持有人等的相关郑据来加以佐证。<br/>人们常说：“打官司就是打证据”，在发生权利错位时，公民一定要有法律意识与证据意识。若确因种种原因，而需要借用他人的名义购买房屋，则一定要选择自己信赖的、可靠的人，而且在借名购买房屋进行实际操作之前，权利人一定要和被借名人签订书面协议，将借名购房的权利与义务进行明确具体的约定，若被借名人是已婚的，则相关协议还应当让其配偶签字予以确认。若一旦变更名字时机成熟，则权利人应及时进行房屋过户登记手续，以防止房屋权属争议与诉讼的发生。

[律师回复] 您好，针对您的借名买房协议是否有效问题解答如下, <br/>一、借名买房协议有效吗<br/>借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。<br/>借名买房是否有效，主要看借名人(实际购买人)和出名人(房屋登记人)之间是否有借名协议，这主要是根据我国《民法通则》关于当事人“意思自治”原则的规定，如果借名人和出名人在房屋购买以前签订了房屋借名协议，将房屋的权属约定清楚的，应该认定借名行为有效，房屋的实际权属归借名人。同时，根据《北京市高级人民关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条规定：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。<br/>但是，当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。<br/>二、借名购房相关法律风险提示<br/>1、借他人之名购买房屋，如系规避法律禁止性规定，有可能导致最终合同无效的风险。<br/>2、非产权人的受托人基于私下委托以自己名义签订售房协议，构成隐名代理，买方以受欺诈主张合同无效难以被支持。故买方对房屋产权人身份审查的义务在签约前就应完成，并不应受中介方承诺或担保的影响。<br/>3、借名购房必然意味着登记物权非属实际权利人所有，在借名行为不违背法律禁止性规定情况下，借用人只享有债权，在借名人无权处分情形，存在借用人丧失房屋所有权而无法向第三人追及的风险。如不能证明借名购房的事实，甚至连向借名人主张过户的权利都会丧失，即双方只有单纯的金钱借贷或垫付的债权关系。<br/>4、经开发商同意，从亲友手中购买转售商品房，即使实际交款并入住，但产权人未变更，亦无书面的房屋买卖合同可资证明，就会存在某现实案例中的风险：即便是兄妹，交了钱，不过是双方还没选房没签合同或是替人垫付;住了房，不过是私下借住而已。故，购买转售商品房，不仅要签订书面合同，还要最终达致产权过户的结果。

[律师回复] 解答如下, 协议书只有签名有效吗 <br/>《合同法》第三十二条 当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。所以仅从没有盖章来判断协议是否有效，过于片面。理由如下：<br/>一、如果合同是单位委托代理人在其权限范围内、或单位的法定代表人签的字，则合同有效。<br/>二、如果签字的委托代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后签订合同的，经过被代理人的追认后，所签合同的有效。未经追认的，合同无效，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。<br/>三、在表见代理的情形下，虽然行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。<br/>所以，没有盖章的协议是否有效，不能一概并论。<br/>《中华人民共和国合同法》第三十二条<br/>当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。

[律师回复] 您好，关于代签名的购房协议有效吗？这个问题，我的解答如下, 依据我国相关法律的规定，分房协议由他人代为签订的，分房协议一般是无效的，协议要由本人签字，但签字人是受当事人委托的，一般是有效的。<br/>《中华人民共和国民法通则》<br/>第五十五条【实质要件】民事法律行为应当具备下列条件：<br/>(一)行为人具有相应的民事行为能力<br/>(二)意思表示真实<br/>(三)不违反法律或者社会公共利益。<br/>第五十八条【无效民事行为】下列民事行为无效：<br/>(一)无民事行为能力人实施的<br/>(二)限制民事行为能力人依法不能实施的<br/>(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的<br/>(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的<br/>(五)违反法律或者社会公共利益的<br/>(六)以合法形式掩盖非法目的的。<br/>无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。<br/>第六十三条【代理及其适用范围】公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。<br/>代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。<br/>依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。

[律师回复] 股权转让，是公司股东收回投资、解除股东身份的一种方式，在日常公司经营活动领域，股权转让，也是一种常见的民事行为。股权转让一般通过签订《股权转让协议》，在该协议中约定双方的权利和义务，从而实现股权转让的行为。<br/>股权转让协议相比其他协议，除了签订转让协议的双方在签订转让协议的过程中意思表示真实，股权转让分为对内转让和对外转让，对内转让股权，即股东将自己持有的公司股权转让给其他公司股东的行为；对外转让，指公司股东将自己持有的股权转让给公司之外的其他人的行为。无论是对内转让还是对外转让，股权转让的行为需要转让方获得公司其他股东的同意，且其他股东在同等条件放弃优先受让权的情形下即对协议双方产生约束力。这里的股权转让仅指有限责任公司的股权转让，如涉及到外资、国有企业等公司的股权转让，还需要相关部门的批准。<br/>《中华人民共和国合同法》第五十二条<br/>有下列情形之一的，合同无效：<br/>(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益<br/>(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益<br/>(三)以合法形式掩盖非法目的<br/>(四)损害社会公共利益<br/>(五)违反法律、行政法规的强制性规定。