优先购买权的情形

[律师回复] 侵害优先购买权的合同条款无效，但是该条款无效不影响其他部分效力的，买卖合同其他部分仍然有效。根据2021年实施的《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。第一百五十六条规定，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 法律依据《民法典》第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。《民法典》第一百五十六条民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

[律师回复] 承租人优先购买权的适用情形：承租人的优先购买权是出租人出卖租赁房，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。<br/>(1)仅限于房屋租赁场合；<br/>(2)出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人；<br/>(3)出租人侵害承租人优先权的，承租人可主张该房屋买卖无效；<br/>(4)在转租的场合，次承租人与承租人都有优先购买权，二者发生冲突的，前者优先于后者。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。法律规定有四种情形，承租人的优先购买权是不予支持的。这四种情况就是：<br/>1、房屋共有人行使优先购买权共有人优先购买权优先于承租人优先购买权，这是基于物权优先于债权的规则确定的原则。因为共有人优先购买权是基于物权所生的优先权，而承租人优先购买权是基于债权而生，物权优先于债权，自然得出这个结论。这在理论上叫做优先购买权的竞合或者竞存，基于物权产生的优先购买权优先基于债权产生的优先购买权。<br/>2、房屋卖给出租人的近亲属出租人如果将租赁房屋出卖给其近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的，基于近亲属的亲情关系，承租人不得主张优先购买权。<br/>3、承租人放弃优先购买权出租人出卖租赁房屋，对承租人已经履行告知义务，如果承租人在15日内没有明确表示愿意购买的，就视为放弃优先购买权，对此，当然不得再主张优先购买权。15日是个不变期限，承租人主张优先购买权必须在15日内表示态度，没有明确表示的，就视为放弃权利。<br/>4、第三人善意取得租赁房屋所有权如果购买租赁房屋的第三人是出于善意，并且已经办理了登记手续，就构成善意取得。第三人出于善意对于承租人的优先购买权不知情，就是善意，构成善意取得，就即时取得所有权。

[律师回复] 优先购买权的例外有如下：　<br/>　<br/>(一)房屋共有人行使优先购买权的。<br/>　　法律设定共有人具有优先购买权，宗旨是简化物权关系，维护共有关系的稳定性，充分发挥物的用益价值，而承租人优先购买权主要是维护使用关系的稳定性，从利益衡量的角度考量，应当优先保护共有人的购买权。<br/>　　<br/>(二)出租人将房屋出卖给近亲属情形。<br/>　　我国是靠亲情和人情为纽带联系起来的熟人社会，人们在经济交往中，亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同。根据《民通意见》，近亲属是指配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。<br/>　　<br/>(三)出租人履行告知义务后，承租人在十五日内未明确表示愿意购买的。<br/>　　从权利义务对等的角度分析，承租人在合理期限内行使优先购买权，亦应为承租人优先购买权的内容。如果承租人不及时行使优先购买权，将导致出租人所有者权益受到损害。在房屋交易市场价格波动加大的情况下，这种损害更为明显。承租人接到通知后15日，作为行使优先购买权的合理期限，逾期视为承租人放弃优先购买权。<br/>　　<br/>(四)购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的。<br/>　　《物权法》第106条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无处分权，受让人仍可取得转让物的所有权。根据“举重以明轻”的民法解释原则，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可以对抗承租人优先购买房屋的主张。

[律师回复] 租客的优先购买期为出租人发出通知后的十五天，十五天内没有提出购买的，视为放弃优先购买权。如果出租人委托拍卖人拍卖房屋的，优先购买权的期限是收到通知后五天。根据2021年实施的《民法典》第七百二十六条第二款规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。第七百二十七条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。 法律依据《民法典》第七百二十六条第二款出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。第七百二十七条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

[律师回复] (一)房屋共有人行使优先购买权的。<br/>(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。<br/>(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。<br/>(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。