如何处理相邻土地的通行关系

[律师回复] 相邻关系是两个以上相互毗邻的不动产所有人或占有、使用人，在行使不动产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系在实际生活中是大量、经常发生的，种类繁多，如相邻土地使用、通行关系，相邻用水、排水关系，相邻防危关系，相邻通风、采光关系等等。我国民法通则规定处理相邻关系的原则是：有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系是减少纠纷的重要方面。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。在实际生活中，相邻人因相邻不动产的权利的行使必然地会发生这样或那样的关系，如果处理不好，就会发生矛盾，产生纠纷，影响正常的社会秩序。因此，应当按照法律关于相邻关系的原则和各项具体规定妥善、正确地处理相邻关系。相邻关系和其他民事法律关系一样，受我国民法基本原则的指导。因此，处理相邻关系必须遵守我国民法的基本原则。例如，公民的民事权益受法律保护，民事活动应当尊重社会公德、不得损害社会公共利益。同时，我国法律对处理相邻关系还规定了一些特殊原则。民法通则第83条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。据此，处理相邻关系应遵循下列三项原则：有利生产，方便生活。相邻关系是人们在生产、生活中对于相互毗邻的不动产的占有、使用、收益、处分而发生的权利义务关系，直接关系到人们的生产和生活的正常进行。因此，处理相邻关系应当以有利生产、方便生活为原则。例如，甲、乙、丙三个承包经营人承包的土地相互毗连，其土地都是长期依靠同一条小溪灌溉，甲承包的土地处于小溪的上游，乙承包的土地处于小溪的中游，丙承包的土地处于下游。由于天旱水源不足，小溪的水源不能满足土地灌溉的需要。这时，甲或乙都不能截断溪流仅供自己的土地灌溉;而是要正确处理用水相邻关系，把有限的水用于三人最需要、经济效益最大的地块，以减少不必要的损失，发挥最大的经济效益，促进生产的发展。2.团结互助。在我们国家，国家、集体和个人的根本利益是一致的。在社会生活的各个方面，人与人的关系在本质上都是一种互助协作的关系。这根源于劳动人民在生产关系中的共同利益，与以私有制为基础的社会关系是根本不同的。因此，有必要而且也能够依团结互助的原则处理相邻关系。例如，在乙必须通过甲的土地才能从公用通道到达乙的土地时，甲应当允许。再如，低地的所有人或使用人对于高地的自然流水应当允许流往自己的土地，不得堵截，使高地遭受损失。　　团结互助原则还要求相邻人应当协商解决相邻纠纷，应当互谅互让、尊重对方的权益;不能只顾自己的利益而无视邻人的合法权益。3.公平合理。我国法律严格保护民事权利，任何组织或个人都不得非法侵犯。而相邻关系从本质上是对一方权利的需要，从社会整体利益考虑作出的规定;不仅不与保护民事权利的原则相矛盾，而且是对公民、法人的民事权利的更充分的保护。因此，应当公平合理地处理相邻关系，一方权利的延伸和另一方权利的限制都必须在合理、必要的限度内为之;并且要求各方在享受权利的同时，亦应承担一定的义务。例如，相邻一方因架设电线或埋设电缆、管道必须使用他方的土地，他方应当允许，但使用的一方应当选择危害最小的地点和方法安设，对所占用的土地和施工造成的损失给予补偿，并且应于事后清理现场。　　有利生产、方便生活，团结互助，公平合理，这是处理相邻关系的三项原则。这三项原则又是互相联系的：在实际处理相邻关系的时候，应当综合平衡相邻各方的权利和利益，综合考虑这三项原则的精神，从有利生产、方便生活出发，本着团结互助的要求，公平合理地处理相邻关系。　　法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

[律师回复] 1、生存权是第一权利的原则。 相邻一方对土地或建筑物的利用行为，必然会涉及到相邻他方的财产利益和生存利益，此时就可能会出现三种冲突：一是财产利益之间的相互冲突二是财产利益与生存利益之间的相互冲突三是生存利益之间的相互冲突。无论是哪一种类型的冲突，其解决都必须考虑到相邻各方的生存权，因为生存权是人类的首要权力。因此无论相邻各方利用不动产时所产生的冲突是对财产亦或生命之威胁，都应予以重视和协调，以保障各方生存权之实现。 2、协作原则。 即要求相邻各方在处理相邻关系时，要互相协助，给与对方便利。一方行使权利需要他方协助时，他方不得拒绝，但一方应选择对他方最佳的方式。一方在获得利益时，应承担相应的义务，不允许损人利己。 3、优势利益原则。 简单地说就是保护较大利益而牺牲较小的利益。在民法上判断“优势利益”的标准为公益与私益发生冲突时，公益通常为优势利益在私益上，人格利益较财产利益为优势利益在财产利益中，生存利益较财产利益为优势利益。在相邻关系中，相邻各方的财产利益和生存利益之间的冲突，即相邻一方利用其不动产满足其财产利益需求时，却对相邻他方的生存利益构成了威胁。 4、适用经验法则。 根据《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能够推出的另一事实，当事人无须举证证明。在现实生活中，根据经验即可判定事实的，应该直接认定。 5、衡平原则。 相邻关系客体并不是不动产本身，而是由行使所有权或使用权所引起的和邻人有关的经济利益或其他利益，权利义务具有双方性。在对一方的权利限制时也要防止另一方权利的扩张，掌握好“度”。 和谐社会理应是主体多元化、利益多元化、价值多元化的社会，其中利益多元化是主体和价值多元化的必然反映。因此和谐社会的核心要件应该是利益协调和安定有序。因此在相邻关系的处理中，应该以生存权理念为指导，以协作原则和“优势利益”原则为具体原则，充分体现制度设计的初衷，从而达到平衡相邻各方利益的目的。

[律师回复] 1、生存权是第一权利的原则。 相邻一方对土地或建筑物的利用行为，必然会涉及到相邻他方的财产利益和生存利益，此时就可能会出现三种冲突：一是财产利益之间的相互冲突二是财产利益与生存利益之间的相互冲突三是生存利益之间的相互冲突。无论是哪一种类型的冲突，其解决都必须考虑到相邻各方的生存权，因为生存权是人类的首要权力。因此无论相邻各方利用不动产时所产生的冲突是对财产亦或生命之威胁，都应予以重视和协调，以保障各方生存权之实现。 2、协作原则。 即要求相邻各方在处理相邻关系时，要互相协助，给与对方便利。一方行使权利需要他方协助时，他方不得拒绝，但一方应选择对他方最佳的方式。一方在获得利益时，应承担相应的义务，不允许损人利己。 3、优势利益原则。 简单地说就是保护较大利益而牺牲较小的利益。在民法上判断“优势利益”的标准为公益与私益发生冲突时，公益通常为优势利益在私益上，人格利益较财产利益为优势利益在财产利益中，生存利益较财产利益为优势利益。在相邻关系中，相邻各方的财产利益和生存利益之间的冲突，即相邻一方利用其不动产满足其财产利益需求时，却对相邻他方的生存利益构成了威胁。 4、适用经验法则。 根据《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能够推出的另一事实，当事人无须举证证明。在现实生活中，根据经验即可判定事实的，应该直接认定。 5、衡平原则。 相邻关系客体并不是不动产本身，而是由行使所有权或使用权所引起的和邻人有关的经济利益或其他利益，权利义务具有双方性。在对一方的权利限制时也要防止另一方权利的扩张，掌握好“度”。 和谐社会理应是主体多元化、利益多元化、价值多元化的社会，其中利益多元化是主体和价值多元化的必然反映。因此和谐社会的核心要件应该是利益协调和安定有序。因此在相邻关系的处理中，应该以生存权理念为指导，以协作原则和“优势利益”原则为具体原则，充分体现制度设计的初衷，从而达到平衡相邻各方利益的目的。

[律师回复] 不动产相邻关系，是指两个或者两个以上相邻的不动产所有人或占有人，对各自所有或者占有的土地、房屋、道路、水源、沟渠、管道等不动产在使用、收益时，相互之间应当给予便利或者应当接受限制而发生的权利义务关系。<br/>2.内容。<br/>相邻关系的内容是相邻权。相邻权体现了对其他所有人、占有人的限制。有时，相邻的各方都有相邻权，比如甲乙的房屋互相滴水，给对方造成损害，双方就都可以主张相邻权。<br/>相邻关系中的义务人，负有注意避免损害相邻不动产的义务。<br/>(二)相邻关系的特征<br/>1.相邻关系发生在两个或者两个以上的不动产相邻(不动产接壤或在利用上有直接关系)的所有人或者占有人之间。<br/>9—10 张某、李某、王某是贵州某山区的农民，张某耕种的土地在山头、李某耕种的土地在山腰，王某耕种的土地在山脚。张某堵住了自然流水，使王某的稻田缺水，王某能否主张相邻权?<br/>——张某耕种的土地虽然与王某耕种的土地不相接，但是二者发生相邻关系。王某可以主张相邻权。<br/>2.相邻权是自己权利的扩展，是对他人权利的限制。<br/>9—11 张某盖房3米高，李某为了压住张某，盖房<br/>3.2米高。李某房屋屋顶的雨水，直接冲刷在张某的土墙上，张某可以主张相邻权。<br/>——张某的相邻权，是其房屋所有权的扩展，是对李某所有权的限制。<br/>9—12 学生提问：有时会考到地役权，请问：相邻权与地役权有什么区别?<br/>——(1)相邻权是所有权(自物权)的扩张;地役权是对他人土地的利用权，是他物权中的用益物权，“役”是使用的意思。<br/>(2)相邻权是禁止侵害的权利(消极地禁止);地役权是利用他人土地的权利(积极地利用)。<br/>(3)在自己的地界上行事，影响他人的利益，是(侵犯)相邻权的问题;在他人的地界上行事，实现自己的权利，是(行使)地役权的问题。<br/>(4)相邻权不必约定;地役权需要约定。<br/>9—13 设按照规划，10层的高楼要相距50米远，当甲盖的楼相距乙的楼只有40米远的时候，乙就可以主张相邻权。当甲在距50米处建房，乙就没有相邻权。但是乙可以与甲协商，让甲在70米外建房，以免影响乙的采光和眺望。甲、乙之间约定的权利，不是相邻权，而是地役权，即对他人土地的利用。办理地役权登记，可以对抗第三人。设定地役权，可以有偿，也可以无偿。<br/>(三)处理相邻关系的依据<br/>法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯(《物权法》第85条)。此条的重点在于“当地习惯”。例如，城市房屋的间隔小一些，农村房屋间隔要大一些，因此处理房檐流水等方面的习惯有很大不同。

[律师回复] 所谓通风、采光纠纷特指因相邻一方在修建房屋或其他建筑物时.未与相邻他方的房屋或其他建筑物保持适当的距离或限制相对适当的高度，以致影响了相邻他方的正常通风、采光而产生的相邻纠纷。　　一般而言，因一方建造房屋或其他设施未与相邻他方的房屋保持适当距离，而导致相邻他方室内空气不畅，或妨碍相邻他卉窗户的正常使用而无法通风的;因相邻一方的树枝延伸至他方窗前而妨碍他方室内空气流通的;因相邻一方长期存在的某些行为(如堆放垃圾等)而使相邻他方无常开启窗户，影响室内通风的等等，上述情形均属于可能构成对相邻他方通风权的侵犯。　　因相邻一方的房屋或其他设施未与相邻他方保持适当的距离或限制适当的高度而妨碍相邻他方的室内采光;因相邻一方某些不适当的光源照射因素致使相邻他方采进过量光照的。均可能构成对相邻他方采光权的侵犯。对困相邻一方未经有关部门批准的通常建筑行为，包括违章新建、扩建、改建或翻建房犀及其他设施等。引起的相邻通风采光纠纷通常由有关政府主管部门负责处理。对于相邻一方经有关部门批准新建、扩建或改建、翻建房屋及其他设施。固超高、超长、超宽而影响相邻他方通风采光的，通常先由有关建设审批部门处理，当事人对处理决定不服的，可以向。　　需要指出的是，若相邻一方合法建房时，相邻他方未提出异议。房屋建成后又以影响其通风采光为由要求拆房的，原则上小于拆房，而应在不损害房屋正常使用价值的前提下，依据处理物业相邻关系纠纷的有关原则妥善解决。　　一方影响相邻他方的通风权和采光权，通常要承担停止侵害、排除妨碍、采取补救措施及赔偿损失等法律责任。