怎么去应对房屋买卖合同中的霸王条款

[律师回复] 您好，关于怎样应对房屋买卖合同中的霸王条款这个问题，我的解答如下, 在房屋买卖中，虽然房屋买卖合同有统一范本，但依然有开发商会基于某些因素的考虑在合同中加入对购房者不公平的条款。<br/>虽然购房者有话语权，但是如果要购买该开发商的房子就必须签署这样的合同，这也就是我们所说的霸王条款，对于这些条款消费者似乎很难反抗。<br/>一般霸王条款多藏匿于购房合同的补充协议中，而这些补充协议都基本是开发商的律师团队本着保护开发商的立场而制定的。<br/>购房者一定要对合同中的任一细节都多加留意，特别是附在后文的补充协议，这往往会成为不少纠纷的导火线。<br/>《合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

[律师回复] 你好，遇到霸王条款这样投诉：<br/>1、拨打消协热线电话<br/>2、向经营者所涉行业的主管机关投诉<br/>3、涉及侵权的，向侵权所在地法院提起诉讼。

[律师回复] 因为是统一的格式条款，当房屋租赁合同霸王条款时，如果对当中的某些条款接受不了你们可以在补充条款中另外约定，那些条款就没有用了，按补充的为准！ 既然合同约定了提前一个月通知，说明通知了你到时不租了即使没有另外找到租客也不必付违约金！是双方好好沟通，争取找到合适的续租人，可以到中介公司挂牌帮忙登记出租，价格租高点让房东付点中介费就可以了。实在不行一定要让你付违约金你可以拿着合同到消费者协会帮忙解决！

[律师回复] 发布时间：2017-07-27 15:06<br/>房屋中介霸王条款的违法性质——一起房屋买卖居间合同引发的马拉松式诉讼 <br/>上海传家房地产经纪有限公司<br/>看房约定书<br/>经上海传家房地产经纪有限公司新华分公司居间介绍，本人已察看下述房屋：<br/>梅泉别墅（案名）新华路弄2幢号室；签名：史丹2005年12月12日<br/>居间方介绍成功，买方应支付服务报酬，为上述物业成交价的1%，承租方应支付服务报酬，为成交月租金的35%。本人或家属于看房时间陆个月内，自行或通过第三方与（出售方）（出售方）签订上述物业的（转让合同）（租赁合同），本人愿支付居间方上述物业（成交价的2%）（成交月租金的70%），作为居间方提供信息的报酬。若上述房屋为非居住房屋，中介服务费按国家规定相应收取。<br/>客户姓名：史丹电话：131<br/>证件号码：手机：<br/>联系地址：<br/>注：黑体字为史丹填写，其余内容为原告事先拟定提供<br/>民事起诉状<br/>原告：上海传家房地产经纪有限公司<br/>法定代表人：张任远，住址：上海市青浦区徐泾镇振泾路198号<br/>联系地址：浦东新区商城路660号乐凯大厦2802室<br/>被告：史丹，女，汉族，30岁，住址本市长宁区新华路号2幢<br/>联系电话：131<br/>诉讼请求；<br/>1、判令被告支付原告违约金147，000元；<br/>2、本案诉讼费由被告承担。<br/>事实与理由：<br/>2005年12月12日，原告与被告签订《看房约定书》(书证一)，由原告为被告提供房屋中介居间服务，将本市长宁区新华路721号2幢别墅提供给被告，并带其参观了该房屋。《看房约定书》同时约定：被告自看房之日起六个月内，不得自行或通过第三方与出售方签订该房屋的买卖(转让)合同，否则视为违约，如违约被告须赔偿原告按上述房屋成交价格2％的违约金。<br/>2006年3月16日，被告在隐瞒原告情况下私自与原告介绍的出售方私下交易(书证<br/>二、三)，已明显违反了《约定书》的相关规定，已构成违约。<br/>为了维护原告的合法权益，根据我国〈合同法》及其它法律的有关规定，今特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决如诉请。<br/>此致<br/>上海市长宁区人民法院<br/>具状人：上海传家房地产经纪有限公司<br/>2006年6月26日<br/>民事代理词<br/>审判员：<br/>江苏博爱星律师事务所上海分所接受原告传家房地产经纪有限公司诉被告史丹房地产经纪纠纷一案被告史丹委托，担任其诉讼代理人，经过庭审，代理人发表以下书面代理意见：<br/>一、原告诉称被告违约无事实依据。<br/>1、原告没有为被告提供房屋中介服务，无权要求支付中介费用<br/>原告诉称：“2005年12月12日，原告与被告签订《看房约定书》，由原告为被告提供房屋中介居间服务。将本市长宁区新华路721号2幢别墅提供给被告，并带其参观了房屋。”被告认为原告该陈述与事实不符。被告在原告处看到该房源信息后，向原告工作人员张某表达看房意愿，张某当时拿出一份《看房约定书》，要求被告签字确认后才答应带被告看房，并一再声称已与房主联系好了。在此状况下，被告在《看房约定书》上签上名字。后被告跟随张某到该别墅处，发现该房屋有人居住使用，居住人员坚决不许房屋中介带被告看房，中介只好作罢，因此被告没能察看该房屋内部状况，原告所称已带被告参观了房屋并非事实。<br/>原告诉状中称：“2006年3月16日，被告在隐瞒原告情况下，私自与原告介绍的出售方私下交易，已明显违反了约定书相关规定，已构成违约。”被告认为：原告没有介绍过出售方给被告认识。出售人钮某当庭证实该出卖房屋信息通过报纸、网络等媒体公开发布，在2006年1月初前从来没有和原告接触过，该房屋信息也是原告通过媒体获知。<br/>被告于2005年12月12日被原告欺骗而在《看房约定书》上签名，在没有看到原告承诺房屋后，再没有与原告发生任何联系。2006年2月被告在网络媒体上看到该房屋出售信息后（被告已向法庭举证该信息来源），与卖房人直接取得联系并最终达成买卖协议，此前被告与出售方没有任何联系。《约定书》中房屋与被告通过网络信息发现房源出现重合仅是巧合，被告在没有看到房屋，也无出售人通讯联系方式情况下，根本不具备原告诉状中所称所谓绕开中介与出售方私自成交客观条件。<br/>2、签订《看房约定书》时，原告没有取得房屋买卖中介权利<br/>原告为证明带被告看房时，已经取得该房屋委托中介权，向法庭提供《委托售房合同书》一份。房屋出卖人钮某当庭证实：原、被告签订《看房约定书》时，原告与房屋出卖人并不存在真实委托买卖法律关系，《委托售房合同书》实际签订时间为2006年1月份，出卖人是应原告要求将签订日期提前。<br/>被告代理人认为：尽管《委托售房合同书》上委托日期为2005年12月8日，但出卖人钮某陈述是可以采信的：《委托售房合同书》规定，委托期限结束六个月内，委托人钮某如不通过原告，而与他人买卖该房屋，应当承担违约金责任。显然如这是对双方具有约束力的合同，委托人不可能不在签字前慎重，不可能对此不提异议，而在两月后甘冒违约风险与被告签订买卖合同。原告为造成被告“违约”假象，达到恶意诉讼目的而要求出售方将委托日期提前至《看房约定书》签订前。<br/>3、原告诉请被告支付违约金，无事实依据<br/>原、被告双方《看房约定书》中并没有诉状中所称“如违约被告需赔偿原告按上述房屋价格成交2%的违约金”内容。原告出具的格式合同《看房约定书》规定：“本人或家属于看房时间六个月内，自行或通过第三方与出售方签订上述物业的转让合同，本人愿支付居间方上述物业成交价的2%，作为居间方提供信息的报酬。”原告将“支付物业成交价的2%，作为居间方提供信息的报酬”内容偷换为赔偿房屋成交价2%的违约金。被告代理人认为提供信息的报酬和违约金属不同概念，《约定书》从来没有约定违约金。<br/>此外原告在诉状中要求判令被告支付原告违约金147000元也无依据。根据其提供的《委托售房合同书》，委托价格为735元，如何会出现147000元违约金额。<br/>二、原告诉讼请求缺乏法律依据<br/>原告与被告签订的《看房约定书》性质上属格式合同，所谓支付2%中介服务费规定属于原告单方面表示。我国《合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的、该条款无效。”提供格式条款的原告在要求被告支付服务费用上，免除自身居间主要义务，仅约定完成看房行为就要求被告支付2%成交价。被告代理人认为：原告中介信息费格式条款排除了被告方与卖房人签订买卖合同的权利，属于霸王条款，应属无效。<br/>原告称：在签订《看房约定书》时，已向被告详细明确说明格式条款内容及含义，因此认为被告自愿接受该格式条款的约束，应为有效。但被告代理人认为：原告没有向被告明确说明该格式合同权利义务及法律后果。从原告在诉状中偷换概念、诉讼金额没有依据等行为不难发觉原告对于该格式合同含义自己也不明确，所谓已尽说明义务说法难以成立。<br/>此外，关于原告诉称被告绕开中介私自成交属违约行为有无法律依据问题。被告代理人认为：目前我国尚没有法律禁止同一房产挂在多家中介或者在其他媒体上发布销售要约，对于顾客要说，他享有看房后买或者不买，在这家买还是在那家买的自由，因此房地产中介不能作出顾客看房之后，无论通过何种途径买下都要支付中介费的强制性协议。原告《看房约定书》没有法律约束力，而能索要违约金只能限制在中介公司独有的，具有一定商业价值的信息，法律只对这类信息进行保护，本案中房主钮某是在网上发布卖房信息，中介公司没有取得房屋中介权，被告与房主买卖房屋正当合法，被告并没构成违约。<br/>需要向法庭说明的是：原告住所离该出售房屋相距仅数十米，如果说原告2005年12月12日带被告到现场看房付出所谓劳动及时间的话，也是微乎其微，且其本身存在欺骗行为。原告既没有尽到居间合同中报告信息的义务，更没有尽到居间合同中的全部义务，不能收取任何中介费。<br/>综上，被告代理人认为：原告诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法院判决驳回原告诉讼请求。<br/>以上代理意见，请法庭予以考虑，谢谢！<br/>被告代理人：江苏博爱星律师事务所上海分所律师<br/>2006年7月24日

[律师回复] 　　<br/>一、注意合同中关于付款期限的约定　　在商品房买卖合同中，经常出现这样的条款：“买方未按本合同第六条约定的期限付款，卖方有权要求买方以未付款日万分之三支付违约金，并有权解除合同。”或者是“采取按揭方式付款的，如因买方不能按本房地产(担保)贷款合同约定按期还本付息导致按揭银行要求卖方承担担保责任，卖方在承担担保责任后有权向买方按逾期应付款的150%追偿。”　　其实，根据我国合同法的规定，迟延付款不构成根本违约，只有经催告并在合理期限内仍不履行的才构成根本违约，对方方可解除合同，本条规定只要购房者迟延付款(理论上说即便迟延一天)卖方也有权解除合同的规定不符合法律规定;　　根据相关法律规定，担保人只能就损失部分向被担保人予以追偿，而不能从中渔利，如果合同中约定卖方承担担保责任后有权向买方按逾期应付款的150%追偿没有法律依据。　　<br/>二、注意合同中关于逾期交付的约定　　开发商给出的合同总是扩大自己的权利而缩小自己的义务，例如，合同中约定“除不可抗力、政策变更或买方原因外，卖方未按本合同约定将本房地产交付买方，应自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向买方支付总房款万分之三，累计不超过一万元的违约金。”　　这个约定与买方逾期付款的法律责任严重不对等。卖方逾期交房的没有约定买方有权解除合同，而买方逾期付款不论时间长短，卖方均有权解除合同;卖方违约金有一万元上限，而买方迟延付款违约金没有上限;无论时间长短，逾期交房按总房款日万分之<br/>三、累计不超过一万元的赔偿显然是在为自己可能的迟延交房行为免责，不符合据实赔偿原则。　　<br/>三、注意合同中关于不可抗力的约定　　不可抗力是开发商常常用来抗辩的事由，因此在商品房买卖合同中开发商经常对不可抗力做出扩大的约定，例如约定“不可抗力包括但不限于自然灾害、战争、、暴雨、台风、法律法规及政策变化、政府主管机关、测量机构原因导致延误、误差以及由于水、电、燃气等公用事业部门原因导致水、电、燃气等基础设施的安装不能按计划完成等非卖方能够预见、控制并可避免的事件。”　　这些内容看上去很有道理，但其实不可抗力条件是法律上明确规定的，即必须具备不能预见、不能避免、不能克服的特点，该条约定人为扩大了不可抗力的适用范围，将已经预见到的各种风险设定为不可抗力，目的是为将来卖方违约提供免责借口。　　<br/>四、注意合同中关于面积差异处理的约定　　关于面积差的处理，我国法律上也有明确的规定。但是开发商常常在合同中设置这样的条款，“买卖双方约定，卖方交付的本房地产实际建筑面积与本合同第三条约定的建筑面积存在差异的，买卖双方互相不退、不补;买卖双方无须承担任何违约责任。”　　该约定名为平等实为不平等，原因是房屋由卖方建设开发，规划设计的严格落实依靠卖方，买方无法介入，房屋面积误差是卖方制造的，卖方出售的房屋面积必然不会多只能少，有了该条，即便开发商交付的房屋缩水多少都要买方承担。