共有人不签字买卖合同有效吗

[律师回复] 案例<br/>一：李××与A是夫妻，婚后购买了一处房产并登记为李××的名字。后来，李××和王××签订房屋买卖合同，出售该房产，房价上涨后李××就对王××说：出售房产并未征得A的同意，所以买卖合同是无效的。分析：《物权法》规定了不动产经登记生效，不动产的公示具有公信力，虽然房屋是李××和A的夫妻共同财产，但由于只登记在李××的名下，所以王××有理由相信只有李××是产权人，买卖合同应当有效。当然，如果李××想和A离婚，为了转移财产与王××串通签订虚假的买卖合同，那买卖合同就是无效的。案例<br/>二：张×华与李××结婚后买了一套房产，两个人都登记为产权人，后来，张×华背着李××和张×刚签订了房地产买卖合同要卖这套房子，李××得知后到要求确认买卖合同无效。分析：登记为夫妻二人的房产，如果购买人只与其中一人签订房地产买卖合同，则合同的效力视以下情况而定：<br/>1、如另一产权人追认或有证据表明其有出售的意思表示，则合同有效；<br/>2、如另一产权人不追认也没有证据表明其有出售的意思表示，则合同无效。所以，张×刚要有一定的证据说明李××同意出售，否则合同就是无效的。房产在家庭财产中占有重要地位，购买或出售房产不属于日常家事的范畴，所以张×华不能因为和李××是夫妻关系就可以代表李××出售房产。因此，登记为夫妻二人名下的房产，只有在双方都有共同出售的意愿时，买卖合同才有效。案例<br/>三：黄力宏和李美英签了一份房地产买卖合同，约定黄力宏购买李美英和李美英的丈夫林志名下的一套房产，可房价涨得很快，李美英突然提出要提价，否则就不卖了，黄力宏不肯加钱。不料没多久黄力宏和李美英都被林志告上，林志在诉状里说李美英背着他把二人共享产权的房产给卖了，要求确认买卖合同无效。分析：按照《婚姻法》的规定，在婚姻关系存续期间购买的房产，如无特殊约定，应当认定为归夫妻共同所有，即不论登记为一人还是二人所有，均应认定为夫妻共同财产。如前所述，如果没有证据能够证明林志同意出售，那么买卖合同就是无效的。但是，合同无效并不表示没有法律责任。根据《合同法》的规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以，黄力宏可以要求李美英赔偿他的损失包括房价上涨后的差价。案例<br/>四：孙法和田明、孙磊夫妇签订了一份居间协议，约定孙法购买田明、孙磊名下的房产，签正式买卖合同时，孙磊没到场签字，合同上就只有田明的签名，孙磊的名字是田明代签的。谁知房价上涨了，田明后悔房子卖便宜了，就说正式合同上没有孙磊的签名，所以合同是无效的。分析：虽然孙磊没有在买卖合同上签字，但因为孙磊在居间协议上已签过名，表明她同意出售房产，构成《合同法》上的表见代理，如购买方确有理由相信署名人有另一方的代理权，则应认定合同有效，否则应认定合同无效。比如有证据能够证明另一方一同委托中介挂牌、一同协商谈判、签署过居间协议、收取过定金或房款等，均可表示另一方同意出售，因而可以认定合同有效。

[律师回复] 您好，关于共有房产夫妻一方签字卖房协议有效吗这个问题，我的解答如下, 共有房屋拆迁协议夫妻一方签字无效。<br/>依据《物权法》第九十七条之规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。<br/>《最高人民法院关于贯彻执行a中华人民共和国民法通则a若干问题的意见》第八十九条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

[律师回复] 您好，针对您的房屋共有人未签字，房屋买卖合同有效么问题解答如下, 司法实践中，经常会遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效的情况。那么，部分共有人签订的房屋买卖合同究竟是否有效呢？对此问题，应区别不同的情形分别处理：<br/>一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。<br/>二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无法履行，但合同如不存在合同法52条规定违约法律法规的强制性规定的情形的话，合同效力应不受影响。<br/>也就是，房屋买卖合同仅有部分共有人签字，并不影响合同的效力，仅仅是影响合同是否能实际履行的问题。<br/>《中华人民共和国物权法》<br/>第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。<br/>第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。<br/>第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

[律师回复] 您好，关于房产共有人一方没鉴字的卖买合同有效吗这个问题，我的解答如下, 因日常生活需要而处理夫妻共同财产，务必让未到场的一方出具同意卖房的书面声明，提供身份证原件等。最高人民法院关于《民法通则》若干问题意见第八十九条规定。3．不动产不适用家事代理制度。在共同共有关系存续期间。”这是我国关于家事代理制度的规定。最高人民法院关于婚姻法的司法解释（一）第十七条第一款规定，此时举证责任在共有人一方，需要经双方同意，不得转让。而如果房产登记在二人名下这里涉及到一个举证责任分配的问题。如果房产登记在一人名下，举证责任在购房人，任何一方均有权作出决定，应要求全部共有人到场签字同意售房：“共有房地产。房屋属不动产：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，承担共同的义务，部分共有人擅自处分共有财产的，未经其他共有人书面同意的如果房屋是多人共有的，一般认定无效，因此依照第三人是否善意来决定合同的效力是没有法律和理论依据的。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款规定，这样的买卖行为才有效。当然如果房产共有权人不能都到场的，涉及到夫或妻卖房这一房地产交易的重大财产事项，不属于“日常生活需要”，不适用家事代理，而善意取得制度仅适用于动产，即购房人要有证据证明夫妻双方同意为条件，比如有授权委托书：“共同共有人对共有财产享有共同的权利。”2．不动产不适用善意取得制度，但该规定将家事代理仅限于日常生活需要。那么如何判断第三人为善意还是恶意呢

[律师回复] 您好，关于房产共有人一方没鉴字的卖买合同有效吗这个问题，我的解答如下, 因日常生活需要而处理夫妻共同财产，务必让未到场的一方出具同意卖房的书面声明，提供身份证原件等。最高人民法院关于《民法通则》若干问题意见第八十九条规定。3．不动产不适用家事代理制度。在共同共有关系存续期间。”这是我国关于家事代理制度的规定。最高人民法院关于婚姻法的司法解释（一）第十七条第一款规定，此时举证责任在共有人一方，需要经双方同意，不得转让。而如果房产登记在二人名下这里涉及到一个举证责任分配的问题。如果房产登记在一人名下，举证责任在购房人，任何一方均有权作出决定，应要求全部共有人到场签字同意售房：“共有房地产。房屋属不动产：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，承担共同的义务，部分共有人擅自处分共有财产的，未经其他共有人书面同意的如果房屋是多人共有的，一般认定无效，因此依照第三人是否善意来决定合同的效力是没有法律和理论依据的。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款规定，这样的买卖行为才有效。当然如果房产共有权人不能都到场的，涉及到夫或妻卖房这一房地产交易的重大财产事项，不属于“日常生活需要”，不适用家事代理，而善意取得制度仅适用于动产，即购房人要有证据证明夫妻双方同意为条件，比如有授权委托书：“共同共有人对共有财产享有共同的权利。”2．不动产不适用善意取得制度，但该规定将家事代理仅限于日常生活需要。那么如何判断第三人为善意还是恶意呢