房屋合同违约如何起诉？

[律师回复] 您好，关于房屋租赁合同违约金怎么约定这个问题，我的解答如下, 现行法律允许当事人在租赁合同自行约定违约金条款，但需要注意的是，根据最高人民关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释<br/>(二)，若当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法<br/>第一百一十四条<br/>第二款规定的“过分高于造成的损失”。<br/>根据《高级人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的,出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失,但最长不得超过六个月。因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的,如租赁房屋用于商业用途的,承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失,但最长不得超过六个月。<br/>给承租人的建议：建议承租人在审核租赁合同中的违约条款时，确保出租人提出的违约金不至于过高。一旦违约金过高，承租人可以向请求予以适当减少。另外，在出租人违约而解除合同时，要求出租人赔偿停产停业损失、搬迁补偿损失、即装修损失。<br/>法律依据：<br/>《中华人民共和国合同法》第一百一十四条<br/>当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。<br/>约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。<br/>当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。<br/>《中华人民共和国合同法》第一百一十五条<br/>当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

[律师回复] 对于房屋租赁合同违约责任没有约定这个问题，解答如下, 中国人在签订合同时，很多人都碍于情面而约定违约责任，但，当纠纷发生的时候，又因为对违约责任没有约定导致自己较大的损失。以下对常见的几类合同中的违约损失，给大家推荐几种追究违约责任的方法。<br/>一、基本原则，对任何合同都适用<br/>《合同法》<br/>第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此被告理应赔偿因逾期付款给原告造成的损失。<br/>二、买卖合同<br/>《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》<br/>第二十四条<br/>第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”<br/>三、建设工程施工合同<br/>《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释200414号)<br/>第十七条规定：当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。<br/>四、商品房买卖合同<br/>《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释20037号)第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。<br/>五、违约金的计算标准<br/>1、逾期付款违约金<br/>《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》(法释19998号)和《关于修改最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复的批复》(法释200034号)的规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。<br/>2、逾期还款违约利息<br/>在中国人民银行于2003年12月10日发布了《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发2003251号，自2004年1月1日起执行)。

[律师回复] <br/>1、双方都同意解除合同的情况<br/>在房屋买卖合同签订之后，如果买卖双方中的一方反悔此次交易，从而违约使合同的目的不能实现，那么守约方如果也同意解除合同，违约方赔偿经济损失的，法律是支持的。<br/>具体赔偿方法为：计算房屋差价，转售利益和守约方的赔偿要求，综合考虑之下，违约方将赔偿金额赔偿给守约方。<br/>2、一方坚决履行合同的情况<br/>从法律的角度来看，合同一旦签订就具备了法律效应，不是随随便便轻易的就能更改的，如果一方违约，但是另一方拒绝违约方的赔偿，严格要求按照合同继续执行合同约定的情况下，守约方的要求也将得到法律的支持。<br/>(1)守约方可以要求违约方继续履行合同，并支付违约金。<br/>(2)对于违约方确确实实不能继续履行合同的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，有两种方法：<br/>①双方能够协商确定的，从其约定<br/>②双方不能协商确定的，又分两种情况：<br/>a、原则上可比照同等同级别房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差来确定利益损失与赔偿。<br/>、通过专业机构评估确定房屋涨跌损失，评估应最大限度的以保护守约方的利益为出发点，以守约方的请求为基础。<br/>《合同法》第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。<br/>第一百零八条【拒绝履行】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。<br/>第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。<br/>第一百一十条【非金钱债务的违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：<br/>(一)法律上或者事实上不能履行<br/>(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高<br/>(三)债权人在合理期限内未要求履行。

[律师回复] 您好，关于房屋中介违约,怎么维权？这个问题，我的解答如下, <br/>(一)消费者选择中介公司提供服务前应查看中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，必要时可以向工商部门、房产管理部门进行查验<br/>(二)对中介公司提供的格式合同要认真审查，如发现有不公平之处应及时提出，并要求改正<br/>(三)全权委托中介公司卖房的，应明确委托权限和违约责任，并认真审查中介公司代签的合同及核查所有手续，以防隐瞒价款等行为<br/>(四)对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，均视为合同的附件，一并写入合同中，以此约束对方<br/>(五)办理产权过户手续时，购房者应当亲自办理，这样房产买卖中存在的一些问题才有可能被发现并及时解决。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也可以根据《合同法》一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。至于赔偿金额可以约定，也可根据实际损失确定。<br/>如果合同双方对违约金有约定,按照合同约定处理。合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。<br/>如果合同双方在合同中没有约定违约金的，违约金一般等于违约所造成的实际经济损失。<br/>合同法规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。<br/>违约金没有规定的比例,双方都接受就行.违约金的比例规定要看具体的内容,如开发商延期交房,其违约赔偿为万分之二；买方违约,定金不能收回,卖方违约加倍返还定金等.一般涉及到开发商违约的内容,赔偿的比例就较低.<br/>司法解释中的“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，应该是对合同法违约金过高的一个注解，而不是对违约金比例的规定。