一房二卖的处理规则有哪些

[律师回复] 现在过户的税费向下调整了许多，但是必须要将房屋具体情况了解清楚才能准确定制过户费用。比如房屋的原购买时间、购买金额、现成交价格、坐落区域、面积等，要营业税，登记价格5%

[律师回复] 如果您要变更二手房的《房屋买卖合同》，您就必须要同时符合上述几项条件才可以。如果有任何一项条件不符合，您都不能对《房屋买卖合同》进行合法的修改与变更

[律师回复] 《中华人民共和国物权法》
第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》
第十五条出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。

[律师回复] 您好，针对您的二手房买卖合同的细则跟注意事项有什么问题解答如下, 依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份二手房销售合同中是必不可少的：
一、当事人的名称或姓名、住所
这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产。
二、标题
同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接);原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。
三、价款
付款时间约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。
四、履行期限、地点、方式
这里主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。
五、违约责任
这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。
六、解决争议的方式
这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式
七、合同生效条款
双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
八、合同中止、终止或解除条款
按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
九、合同的变更与转让
在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
十、附件
在此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。

[律师回复] 您好，针对您的二手房买卖合同的细则跟注意事项包括什么问题解答如下, 依据我国《合同法》及业务实践，下列内容在一份二手房销售合同中是必不可少的：
一、当事人的名称或姓名、住所
这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产。
二、标题
同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接);原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。
三、价款
付款时间约定。一般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付卖方。
四、履行期限、地点、方式
这里主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。
五、违约责任
这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。
六、解决争议的方式
这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式
七、合同生效条款
双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。
八、合同中止、终止或解除条款
按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
九、合同的变更与转让
在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
十、附件
在此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。

[律师回复] 卖方：___________，身份证号码：____________________
　　身份证地址：_____________________________________________
　　现住址：_________________________________________________________
　　家庭电话：______________；手机：______________
　　买方：___________，身份证号码：____________________
　　身份证地址：_____________________________________________
　　现住址：_________________________________________________________
　　家庭电话：______________；手机：______________
　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成如下协议：
　　第一条 房屋基本情况
　　
（一）卖方所售房屋（以下简称该房屋）坐落为：____________【区（县）】 __________________________【小区（街道）】________【幢】【座】【号（楼）】_________单元 _________号（室）该房屋所在楼层为 _________层，建筑面积共___________平方米。
　　随该房屋同时转让的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。
　　第二条 房屋权属情况
　　
（一）该房屋所有权证证号为：________________________.
　　
（二）土地使用状况
　　该房屋占用的国有土地使用权以________（出让或划拨？）方式获得。土地使用权证号为：________________________，土地使用权年限自________年_______月_______日至_______年（月_______日止。乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。
　　
（三）该房屋性质为商品房。
　　
（四）该房屋的抵押情况为未设定抵押。
　　
（五）该房屋的租赁情况为卖方未将该房屋出租。
　　第三条 买卖双方通过___________公司居间介绍（房地产执业经纪人：__________，经纪人执业证书号：______________ ）达成本交易。中介费用为本合同房屋总价的3%，买卖双方各承担一半中介费，中介费在房屋所有权证过户到买方名下之日支付。无论任何原因导致本交易未最后完成，已支付的中介费应该全部退还。
　　第四条 成交价格和付款方式
　　
（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币___________元（小 写），________________________________元整（大写）
　　上述房屋价格包括了该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利。
　　
（二）买方付款方式如下：
　　
1、本合同签订后3日内，买方向卖方支付定金成交总价的10%，即人民币___________元。
　　
2、该房屋过户到买方名下后3日内，买方向卖方支付成交总价的80%，即人民币___________元。
　　
3、该房屋验收交接完成后3日内，买方向卖方支付成交总价的10%，即人民币___________元。
　　第五条 权属转移登记和户口迁出
　　
（一）双方同意，自本合同签订之日起3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
　　
（二）如买方未能在房屋权属登记部门规定的办理房屋权属转移登记手续的期限内（最长不超过3个月）取得房屋所有权证书的，买方有权退房，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还买方全部已付款，并按照银行中国人民银行同期贷款利率付给利息。
　　
（三）卖方应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如卖方未按期将与本房屋相关的户口迁出的，每逾期一日，卖方应向买方支付全部已付款万分之五的违约金。如逾期超过90日，买方有权解除本合同，卖方应收到解除通知之日起3日内退还买方全部已付款，并按照银行中国人民银行同期贷款利率付给利息。
　　第六条 房屋产权及具体状况的承诺
　　卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款5%的违约金，并承担其他赔偿责任。
　　卖方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买方。
　　卖方保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。
　　在房屋交付日以前发生的【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】【电 信】：___________________________费用由卖方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买方承担。卖方同意将其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额在房屋过户后10日转移给买方。如卖方未按期完成专项维修资金过户的，每逾期一日，卖方应支付已交付房价款万分之五的违约金。
　　第七条 房屋的交付和验收
　　卖方应当在房屋过户到买方名下后30日内将该房屋交付给买方。该房屋交付时，应当履行下列各项手续：
　　
1、卖方与买方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品；
　　
2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；
　　
3、移交该房屋房门钥匙；
　　
4、按本合同规定办理户口迁出手续 ；
　　
5、本合同规定的相关费用的支付和房屋专项维修资金的过户 ；
　　
6、本合同规定的其他应完成的事项。
　　本条规定的各项手续均完成后，才视为该房屋验收交接完成。
　　第八条 本合同签订后，卖方再将该房屋出卖给第三人，导致买方不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除本合同，卖方应当自收到解除通知之日起2日内退还买方全部已付款，并按买方累计已付房价款的一倍支付违约金。
　　第九条 税、费相关规定
　　本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及地方相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定如下：
　　
1、卖方需付税费：
（1）营业税；
（2）城市建设维护税；
（3）教育费附加；
（4）印花税；
（5）个人所得税；
（6）土地增值税；
（7）房地产交易服务费；
（8）土地使用费。
（9）提前还款短期贷款利息（如有）；
（10）提前还款罚息（如有）
　　
2、买方需付税费：
（1）印花税；
（2）契税；
（3）产权登记费；
（4）房地产交易服务费；
（5）《房地产证》贴花；
　　
3、其他税费由买卖双方各承担一半：
（1）权籍调查费；
（2）房地产买卖合同公证费（如有）；
（3）评估费；
（4）保险费（如有）；
（5）其他（以实际发生的税费为准）
　　因一方不按法律、法规规定缴纳 相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价总款5%的违约金。
　　第十条 违约责任
　　
一、逾期交房责任
　　除不可抗力外，卖方未按本合同第七条约定的期限和条件将该房屋交付买方的，按照如下规定处理。
　　
1、逾期在30日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方应按日计算向买方支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买方支付违约金，合同继续履行；
　　
（2）逾期超过30日后，买方有权退房。买方退房的，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款，并按照买方全部已付款的5%向买方支付违约金。
　　
二、逾期付款责任
　　买方未按照第四条约定的时间付款的，按照以下规定处理：
　　
1、逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行；
　　
（2）逾期超过30日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照逾期应付款的5%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款。
　　第十一条 不可抗力
　　因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另 一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起3日内向另一方当事人提供证明。上述房屋风险责任自该房屋验收交接完成之日起转移给买方。
　　第十二条 争议解决方式
　　本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的， 依法向房屋所在地人民法院起诉；
　　第十三条 本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除， 应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同附件为本合同的一部分，与本合同具有同等法律效力。
　　卖方：
　　买方：
　　中介方：
　　合同签订日期：____年____月____日
以上就是二手房屋交易买卖合同范本，希望能帮到你

[律师回复]
1、 契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）
2、 印花税：房款的0.05%
3、 交易费：3元/平方米
4、 测绘费：1.36元/平方米
5、 权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。

[律师回复] 诉求是？

[律师回复]
一、订约定金成立要件是什么
第
一、订约定金系要式合同，其成立须以书面形式明确
必须以书面形式明确买家给付之金钱系定金而非其他。若书写为订金、意向金、诚意金等，则其性质在一般情况不能认定为定金。若虽然书写为订金、意向金，但约定的处理方式符合定金规定的，可以从其约定以定金之法律关系处理。
第
二、订约定金系实践合同，当事人须在房地产买卖合同签订前实际交付定金，订约定金合同方成立
定金合同从实际交付定金之日起生效，且交付时间当于本约签订之前。实际交付数额少于或多于书面约定之金额的，以实际数额为准。当然，实际交付之金额无论是否与书面约定之金额一致，都应以法律规定的20%为限。
第
三、对于“转定”之认定正是由于二手房市场信息的不对称，中介公司为了防止买卖双方“跳单”，更有不良中介为了牟取高额差价，在签订正式买卖合同前不让买卖双方互相见面。很多房地产居间合同都是买卖双方分别而非同时签署。其定金也是通过中介转付，而非买卖双方直接交付。主要的做法是：由中介先向买方收取一定数量的意向金或诚意金等，待卖方确认买卖条件后将该意向金或诚意金转交卖方，便视为“转定”即该意向金或诚意金转为买卖双方之间的订约定金。对于此种“转定”的行为如何认定，在目前的司法实践中争议较多。
二、二手房买卖定金罚则怎么适用
第
一、因可归责于一方当事人的原因导致房地产买卖合同未能订立的，承担没收定金或双倍返还定金之定金罚则
订约定金的作用在于担保将来合同之订立，否则定金罚则发生作用。但在何种情况下该罚则始能适用，立法未能统
一，使司法认定陷入困境。
当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。如在相同条件下任何人均不能订约的，则成立“不可归责于一方的原因，不适用定金罚则，应当无息返还本金。
第
二、带未决条款居间合同，磋商不成的，订约定金应当无息返还
实践中绝大多数居间合同都带有未决条款，留待签订买卖合同时进一步协商。若对未决条款磋商不一致而致房地产买卖合同未能签订的，不能适用定金罚则，卖方应将收取之定金无息返还买方。在审判实践中，易出现一方当事人实际已无签订主合同之诚意，但就居间合同中未决条款进行磋商时，故意提出苛刻条件，而使主合同不能成立的情况。这时则应认定其未履行诚信缔约义务恶意磋商而适用定金罚则。但判断当事人是否故意以恶意磋商之形式拒绝订约，在实践中存在一定困难。

[律师回复]
一、订约定金成立要件是什么
第
一、订约定金系要式合同，其成立须以书面形式明确
必须以书面形式明确买家给付之金钱系定金而非其他。若书写为订金、意向金、诚意金等，则其性质在一般情况不能认定为定金。若虽然书写为订金、意向金，但约定的处理方式符合定金规定的，可以从其约定以定金之法律关系处理。
第
二、订约定金系实践合同，当事人须在房地产买卖合同签订前实际交付定金，订约定金合同方成立
定金合同从实际交付定金之日起生效，且交付时间当于本约签订之前。实际交付数额少于或多于书面约定之金额的，以实际数额为准。当然，实际交付之金额无论是否与书面约定之金额一致，都应以法律规定的20%为限。
第
三、对于“转定”之认定正是由于二手房市场信息的不对称，中介公司为了防止买卖双方“跳单”，更有不良中介为了牟取高额差价，在签订正式买卖合同前不让买卖双方互相见面。很多房地产居间合同都是买卖双方分别而非同时签署。其定金也是通过中介转付，而非买卖双方直接交付。主要的做法是：由中介先向买方收取一定数量的意向金或诚意金等，待卖方确认买卖条件后将该意向金或诚意金转交卖方，便视为“转定”即该意向金或诚意金转为买卖双方之间的订约定金。对于此种“转定”的行为如何认定，在目前的司法实践中争议较多。
二、二手房买卖定金罚则怎么适用
第
一、因可归责于一方当事人的原因导致房地产买卖合同未能订立的，承担没收定金或双倍返还定金之定金罚则
订约定金的作用在于担保将来合同之订立，否则定金罚则发生作用。但在何种情况下该罚则始能适用，立法未能统
一，使司法认定陷入困境。
当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。如在相同条件下任何人均不能订约的，则成立“不可归责于一方的原因，不适用定金罚则，应当无息返还本金。
第
二、带未决条款居间合同，磋商不成的，订约定金应当无息返还
实践中绝大多数居间合同都带有未决条款，留待签订买卖合同时进一步协商。若对未决条款磋商不一致而致房地产买卖合同未能签订的，不能适用定金罚则，卖方应将收取之定金无息返还买方。在审判实践中，易出现一方当事人实际已无签订主合同之诚意，但就居间合同中未决条款进行磋商时，故意提出苛刻条件，而使主合同不能成立的情况。这时则应认定其未履行诚信缔约义务恶意磋商而适用定金罚则。但判断当事人是否故意以恶意磋商之形式拒绝订约，在实践中存在一定困难。

[律师回复]
一、订约定金成立要件是什么
第
一、订约定金系要式合同，其成立须以书面形式明确
必须以书面形式明确买家给付之金钱系定金而非其他。若书写为订金、意向金、诚意金等，则其性质在一般情况不能认定为定金。若虽然书写为订金、意向金，但约定的处理方式符合定金规定的，可以从其约定以定金之法律关系处理。
第
二、订约定金系实践合同，当事人须在房地产买卖合同签订前实际交付定金，订约定金合同方成立
定金合同从实际交付定金之日起生效，且交付时间当于本约签订之前。实际交付数额少于或多于书面约定之金额的，以实际数额为准。当然，实际交付之金额无论是否与书面约定之金额一致，都应以法律规定的20%为限。
第
三、对于“转定”之认定正是由于二手房市场信息的不对称，中介公司为了防止买卖双方“跳单”，更有不良中介为了牟取高额差价，在签订正式买卖合同前不让买卖双方互相见面。很多房地产居间合同都是买卖双方分别而非同时签署。其定金也是通过中介转付，而非买卖双方直接交付。主要的做法是：由中介先向买方收取一定数量的意向金或诚意金等，待卖方确认买卖条件后将该意向金或诚意金转交卖方，便视为“转定”即该意向金或诚意金转为买卖双方之间的订约定金。对于此种“转定”的行为如何认定，在目前的司法实践中争议较多。
二、二手房买卖定金罚则怎么适用
第
一、因可归责于一方当事人的原因导致房地产买卖合同未能订立的，承担没收定金或双倍返还定金之定金罚则
订约定金的作用在于担保将来合同之订立，否则定金罚则发生作用。但在何种情况下该罚则始能适用，立法未能统
一，使司法认定陷入困境。
当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。如在相同条件下任何人均不能订约的，则成立“不可归责于一方的原因，不适用定金罚则，应当无息返还本金。
第
二、带未决条款居间合同，磋商不成的，订约定金应当无息返还
实践中绝大多数居间合同都带有未决条款，留待签订买卖合同时进一步协商。若对未决条款磋商不一致而致房地产买卖合同未能签订的，不能适用定金罚则，卖方应将收取之定金无息返还买方。在审判实践中，易出现一方当事人实际已无签订主合同之诚意，但就居间合同中未决条款进行磋商时，故意提出苛刻条件，而使主合同不能成立的情况。这时则应认定其未履行诚信缔约义务恶意磋商而适用定金罚则。但判断当事人是否故意以恶意磋商之形式拒绝订约，在实践中存在一定困难。

[律师回复]
1、存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
　　
2、存量房和商品房的区别：
　　商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。
　　其中，存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同，合同生效后30日内向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。
　　存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，二手房买卖存量房合同 即通常所讲的“库存待售”的房产。存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同，合同生效后30日内向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。

[律师回复] 您好，针对您的司法拍卖程序以及规则问题解答如下,
一、司法拍卖流程如下：
1、拍卖委托书；
2、拍卖公告与展示；
3、拍卖的实施；
4、收取佣金。
二、司法拍卖规则如下：
1、牢记拍卖活动应当遵守有关法律、法规，遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。
2、不得以竞买人的身份，参与自己公司组织的拍卖活动，也不得委托他人代为竞买。
3、不准在自己公司组织的拍卖活动中拍卖自己的物品或者财产权利。
4、当委托人或买受人要求对其身份保密的，拍卖人及知情工作人员应当为其保密。
5、当委托人要求对其“标的”的保留价保密时，拍卖人及知情工作人员应当为其保密。
6、不得与竞买人在拍卖时联手串通，损害他人利益。
7、不得与委托人在拍卖时联手串通，损害他人利益。
8、不准将不得公开的经济信息有意或无意地泄露，严守机密、不可大意。
9、凡代为委托人公开处理的零散物品，不得压价卖给熟人(包括亲朋好友等)公司内部工作人员。

[律师回复] 您好，针对您的房屋拍卖流程以及规则问题解答如下,
一、房屋拍卖流程：
产权人或有权机关委托——勘测评估——与拍卖公司签署委托合同——公告拍卖信息——拍卖登记——交纳保证金，取得竞拍人资格——参加拍卖——成交——支付房款——办理产权证——交房
二、房地产拍卖规则：
(1)合法原则。合法原则体现在，一是拍卖程序要合法。拍卖人和委托人必须按照严格的法律规定的程序办理拍卖事宜。二是拍卖物的要合法。拍卖人在接受拍卖委托时必须要求委托人提供有效的身份证明和拍卖标的和物的产权证明。
(2)报价最高者应买的原则。房地产拍卖的买受人必须是报价最高者。
(3)遵循公开、公正、公平和诚信的原则。拍卖人不得以竞买人身份或委托他们代为竞买，也不得在拍卖活动中拍卖自己的和物品或者财产权利。
《 最高人民法院关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第二条 人民对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。
第三条 人民拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。
第四条 对拟拍卖的财产，人民应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。

[律师回复] 您好，针对您的司法拍卖步骤以及规则问题解答如下,
一、司法拍卖流程如下：
1、拍卖委托书；
2、拍卖公告与展示；
3、拍卖的实施；
4、收取佣金。
二、司法拍卖规则如下：
1、牢记拍卖活动应当遵守有关法律、法规，遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。
2、不得以竞买人的身份，参与自己公司组织的拍卖活动，也不得委托他人代为竞买。
3、不准在自己公司组织的拍卖活动中拍卖自己的物品或者财产权利。
4、当委托人或买受人要求对其身份保密的，拍卖人及知情工作人员应当为其保密。
5、当委托人要求对其“标的”的保留价保密时，拍卖人及知情工作人员应当为其保密。
6、不得与竞买人在拍卖时联手串通，损害他人利益。
7、不得与委托人在拍卖时联手串通，损害他人利益。
8、不准将不得公开的经济信息有意或无意地泄露，严守机密、不可大意。
9、凡代为委托人公开处理的零散物品，不得压价卖给熟人(包括亲朋好友等)公司内部工作人员。

[律师回复]
一、订约定金成立要件是什么
第
一、订约定金系要式合同，其成立须以书面形式明确
必须以书面形式明确买家给付之金钱系定金而非其他。若书写为订金、意向金、诚意金等，则其性质在一般情况不能认定为定金。若虽然书写为订金、意向金，但约定的处理方式符合定金规定的，可以从其约定以定金之法律关系处理。
第
二、订约定金系实践合同，当事人须在房地产买卖合同签订前实际交付定金，订约定金合同方成立
定金合同从实际交付定金之日起生效，且交付时间当于本约签订之前。实际交付数额少于或多于书面约定之金额的，以实际数额为准。当然，实际交付之金额无论是否与书面约定之金额一致，都应以法律规定的20%为限。
第
三、对于“转定”之认定正是由于二手房市场信息的不对称，中介公司为了防止买卖双方“跳单”，更有不良中介为了牟取高额差价，在签订正式买卖合同前不让买卖双方互相见面。很多房地产居间合同都是买卖双方分别而非同时签署。其定金也是通过中介转付，而非买卖双方直接交付。主要的做法是：由中介先向买方收取一定数量的意向金或诚意金等，待卖方确认买卖条件后将该意向金或诚意金转交卖方，便视为“转定”即该意向金或诚意金转为买卖双方之间的订约定金。对于此种“转定”的行为如何认定，在目前的司法实践中争议较多。
二、二手房买卖定金罚则怎么适用
第
一、因可归责于一方当事人的原因导致房地产买卖合同未能订立的，承担没收定金或双倍返还定金之定金罚则
订约定金的作用在于担保将来合同之订立，否则定金罚则发生作用。但在何种情况下该罚则始能适用，立法未能统
一，使司法认定陷入困境。
当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。如在相同条件下任何人均不能订约的，则成立“不可归责于一方的原因，不适用定金罚则，应当无息返还本金。
第
二、带未决条款居间合同，磋商不成的，订约定金应当无息返还
实践中绝大多数居间合同都带有未决条款，留待签订买卖合同时进一步协商。若对未决条款磋商不一致而致房地产买卖合同未能签订的，不能适用定金罚则，卖方应将收取之定金无息返还买方。在审判实践中，易出现一方当事人实际已无签订主合同之诚意，但就居间合同中未决条款进行磋商时，故意提出苛刻条件，而使主合同不能成立的情况。这时则应认定其未履行诚信缔约义务恶意磋商而适用定金罚则。但判断当事人是否故意以恶意磋商之形式拒绝订约，在实践中存在一定困难。

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一、订约定金成立要件是什么
第
一、订约定金系要式合同，其成立须以书面形式明确
必须以书面形式明确买家给付之金钱系定金而非其他。若书写为订金、意向金、诚意金等，则其性质在一般情况不能认定为定金。若虽然书写为订金、意向金，但约定的处理方式符合定金规定的，可以从其约定以定金之法律关系处理。
第
二、订约定金系实践合同，当事人须在房地产买卖合同签订前实际交付定金，订约定金合同方成立
定金合同从实际交付定金之日起生效，且交付时间当于本约签订之前。实际交付数额少于或多于书面约定之金额的，以实际数额为准。当然，实际交付之金额无论是否与书面约定之金额一致，都应以法律规定的20%为限。
第
三、对于“转定”之认定正是由于二手房市场信息的不对称，中介公司为了防止买卖双方“跳单”，更有不良中介为了牟取高额差价，在签订正式买卖合同前不让买卖双方互相见面。很多房地产居间合同都是买卖双方分别而非同时签署。其定金也是通过中介转付，而非买卖双方直接交付。主要的做法是：由中介先向买方收取一定数量的意向金或诚意金等，待卖方确认买卖条件后将该意向金或诚意金转交卖方，便视为“转定”即该意向金或诚意金转为买卖双方之间的订约定金。对于此种“转定”的行为如何认定，在目前的司法实践中争议较多。
二、二手房买卖定金罚则怎么适用
第
一、因可归责于一方当事人的原因导致房地产买卖合同未能订立的，承担没收定金或双倍返还定金之定金罚则
订约定金的作用在于担保将来合同之订立，否则定金罚则发生作用。但在何种情况下该罚则始能适用，立法未能统
一，使司法认定陷入困境。
当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。如在相同条件下任何人均不能订约的，则成立“不可归责于一方的原因，不适用定金罚则，应当无息返还本金。
第
二、带未决条款居间合同，磋商不成的，订约定金应当无息返还
实践中绝大多数居间合同都带有未决条款，留待签订买卖合同时进一步协商。若对未决条款磋商不一致而致房地产买卖合同未能签订的，不能适用定金罚则，卖方应将收取之定金无息返还买方。在审判实践中，易出现一方当事人实际已无签订主合同之诚意，但就居间合同中未决条款进行磋商时，故意提出苛刻条件，而使主合同不能成立的情况。这时则应认定其未履行诚信缔约义务恶意磋商而适用定金罚则。但判断当事人是否故意以恶意磋商之形式拒绝订约，在实践中存在一定困难。

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一、订约定金成立要件是什么
第
一、订约定金系要式合同，其成立须以书面形式明确
必须以书面形式明确买家给付之金钱系定金而非其他。若书写为订金、意向金、诚意金等，则其性质在一般情况不能认定为定金。若虽然书写为订金、意向金，但约定的处理方式符合定金规定的，可以从其约定以定金之法律关系处理。
第
二、订约定金系实践合同，当事人须在房地产买卖合同签订前实际交付定金，订约定金合同方成立
定金合同从实际交付定金之日起生效，且交付时间当于本约签订之前。实际交付数额少于或多于书面约定之金额的，以实际数额为准。当然，实际交付之金额无论是否与书面约定之金额一致，都应以法律规定的20%为限。
第
三、对于“转定”之认定正是由于二手房市场信息的不对称，中介公司为了防止买卖双方“跳单”，更有不良中介为了牟取高额差价，在签订正式买卖合同前不让买卖双方互相见面。很多房地产居间合同都是买卖双方分别而非同时签署。其定金也是通过中介转付，而非买卖双方直接交付。主要的做法是：由中介先向买方收取一定数量的意向金或诚意金等，待卖方确认买卖条件后将该意向金或诚意金转交卖方，便视为“转定”即该意向金或诚意金转为买卖双方之间的订约定金。对于此种“转定”的行为如何认定，在目前的司法实践中争议较多。
二、二手房买卖定金罚则怎么适用
第
一、因可归责于一方当事人的原因导致房地产买卖合同未能订立的，承担没收定金或双倍返还定金之定金罚则
订约定金的作用在于担保将来合同之订立，否则定金罚则发生作用。但在何种情况下该罚则始能适用，立法未能统
一，使司法认定陷入困境。
当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。如在相同条件下任何人均不能订约的，则成立“不可归责于一方的原因，不适用定金罚则，应当无息返还本金。
第
二、带未决条款居间合同，磋商不成的，订约定金应当无息返还
实践中绝大多数居间合同都带有未决条款，留待签订买卖合同时进一步协商。若对未决条款磋商不一致而致房地产买卖合同未能签订的，不能适用定金罚则，卖方应将收取之定金无息返还买方。在审判实践中，易出现一方当事人实际已无签订主合同之诚意，但就居间合同中未决条款进行磋商时，故意提出苛刻条件，而使主合同不能成立的情况。这时则应认定其未履行诚信缔约义务恶意磋商而适用定金罚则。但判断当事人是否故意以恶意磋商之形式拒绝订约，在实践中存在一定困难。

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一、订约定金成立要件是什么
第
一、订约定金系要式合同，其成立须以书面形式明确
必须以书面形式明确买家给付之金钱系定金而非其他。若书写为订金、意向金、诚意金等，则其性质在一般情况不能认定为定金。若虽然书写为订金、意向金，但约定的处理方式符合定金规定的，可以从其约定以定金之法律关系处理。
第
二、订约定金系实践合同，当事人须在房地产买卖合同签订前实际交付定金，订约定金合同方成立
定金合同从实际交付定金之日起生效，且交付时间当于本约签订之前。实际交付数额少于或多于书面约定之金额的，以实际数额为准。当然，实际交付之金额无论是否与书面约定之金额一致，都应以法律规定的20%为限。
第
三、对于“转定”之认定正是由于二手房市场信息的不对称，中介公司为了防止买卖双方“跳单”，更有不良中介为了牟取高额差价，在签订正式买卖合同前不让买卖双方互相见面。很多房地产居间合同都是买卖双方分别而非同时签署。其定金也是通过中介转付，而非买卖双方直接交付。主要的做法是：由中介先向买方收取一定数量的意向金或诚意金等，待卖方确认买卖条件后将该意向金或诚意金转交卖方，便视为“转定”即该意向金或诚意金转为买卖双方之间的订约定金。对于此种“转定”的行为如何认定，在目前的司法实践中争议较多。
二、二手房买卖定金罚则怎么适用
第
一、因可归责于一方当事人的原因导致房地产买卖合同未能订立的，承担没收定金或双倍返还定金之定金罚则
订约定金的作用在于担保将来合同之订立，否则定金罚则发生作用。但在何种情况下该罚则始能适用，立法未能统
一，使司法认定陷入困境。
当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。如在相同条件下任何人均不能订约的，则成立“不可归责于一方的原因，不适用定金罚则，应当无息返还本金。
第
二、带未决条款居间合同，磋商不成的，订约定金应当无息返还
实践中绝大多数居间合同都带有未决条款，留待签订买卖合同时进一步协商。若对未决条款磋商不一致而致房地产买卖合同未能签订的，不能适用定金罚则，卖方应将收取之定金无息返还买方。在审判实践中，易出现一方当事人实际已无签订主合同之诚意，但就居间合同中未决条款进行磋商时，故意提出苛刻条件，而使主合同不能成立的情况。这时则应认定其未履行诚信缔约义务恶意磋商而适用定金罚则。但判断当事人是否故意以恶意磋商之形式拒绝订约，在实践中存在一定困难。

[律师回复]
一、订约定金成立要件是什么
第
一、订约定金系要式合同，其成立须以书面形式明确
必须以书面形式明确买家给付之金钱系定金而非其他。若书写为订金、意向金、诚意金等，则其性质在一般情况不能认定为定金。若虽然书写为订金、意向金，但约定的处理方式符合定金规定的，可以从其约定以定金之法律关系处理。
第
二、订约定金系实践合同，当事人须在房地产买卖合同签订前实际交付定金，订约定金合同方成立
定金合同从实际交付定金之日起生效，且交付时间当于本约签订之前。实际交付数额少于或多于书面约定之金额的，以实际数额为准。当然，实际交付之金额无论是否与书面约定之金额一致，都应以法律规定的20%为限。
第
三、对于“转定”之认定正是由于二手房市场信息的不对称，中介公司为了防止买卖双方“跳单”，更有不良中介为了牟取高额差价，在签订正式买卖合同前不让买卖双方互相见面。很多房地产居间合同都是买卖双方分别而非同时签署。其定金也是通过中介转付，而非买卖双方直接交付。主要的做法是：由中介先向买方收取一定数量的意向金或诚意金等，待卖方确认买卖条件后将该意向金或诚意金转交卖方，便视为“转定”即该意向金或诚意金转为买卖双方之间的订约定金。对于此种“转定”的行为如何认定，在目前的司法实践中争议较多。
二、二手房买卖定金罚则怎么适用
第
一、因可归责于一方当事人的原因导致房地产买卖合同未能订立的，承担没收定金或双倍返还定金之定金罚则
订约定金的作用在于担保将来合同之订立，否则定金罚则发生作用。但在何种情况下该罚则始能适用，立法未能统
一，使司法认定陷入困境。
当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。如在相同条件下任何人均不能订约的，则成立“不可归责于一方的原因，不适用定金罚则，应当无息返还本金。
第
二、带未决条款居间合同，磋商不成的，订约定金应当无息返还
实践中绝大多数居间合同都带有未决条款，留待签订买卖合同时进一步协商。若对未决条款磋商不一致而致房地产买卖合同未能签订的，不能适用定金罚则，卖方应将收取之定金无息返还买方。在审判实践中，易出现一方当事人实际已无签订主合同之诚意，但就居间合同中未决条款进行磋商时，故意提出苛刻条件，而使主合同不能成立的情况。这时则应认定其未履行诚信缔约义务恶意磋商而适用定金罚则。但判断当事人是否故意以恶意磋商之形式拒绝订约，在实践中存在一定困难。