开发商违约可能包括哪些情形

[律师回复] 您好，针对您的开发商违约包括哪些情形问题解答如下, <br/>(一)交楼缺验收证以及延期交楼。<br/>(二)交楼后与合同约定不符合。<br/>还有很多的纠纷是因为购房人收楼后发现房屋的品质与当初合同约定的不相符。具体情况有很多种，比如面积有出入(大于3%)、窗户的弧型窗变成平面窗、水电气未能到户等等，这都属于开发商的违约。但有时因为一些细小的质量瑕疵导致与合同约定的交楼标准不符，则不应当看成是开发商的违约。<br/>(三)不合理收费。<br/>购房人关注的另外一个重要方面就是收费，哪些费用该收而哪些费用不该收。比如不能收取一年以上的物业管理费，不能收取超出公摊部分的费用，不能强行收取办理房产证的手续费(业主也可自行办理)等等。如果开发商单方面发生这些行为，则属于开发商违约。<br/>(四)交楼后发生质量问题开发商推委责任，未及时修缮。<br/>房屋作为一种产品，发生质量问题是难免的，但关键是发现问题要及时解决。比如地下车库漏水、墙皮开裂等等。在购房之初，购房人都已经交纳了一笔维修基金以及物业管理费，解决这些问题是开发商或者物业责无旁贷的。

[律师回复] 您好，针对您的违约责任形式包括什么问题解答如下, 违约责任形式有哪些<br/>(一)继续履行<br/>继续履行主要适用于拒绝履行和迟延履行的情形。<br/>(1)金钱债务无条件适用继续履行。金钱债务只存在迟延履行，不存在履行不能，因此，应无条件适用继续履行的责任形式。<br/>(2)对非金钱债务，原则上可以请求继续履行，但下列情形除外：<br/>①法律上或者事实上不能履行(履行不能)，如买卖房屋的合同房屋灭失的。<br/>②强制履行费用过高。<br/>③债务的标的不适用强制履行，如提供劳务的合同。<br/>④没有在合理期限内提出实际履行的要求。<br/>(二)采取补救措施<br/>补救措施适用于不完全履行的情形，其主要方式有：修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等。<br/>(三)违约金责任<br/>1.概念<br/>违约金是依据合同约定当事人一方违反合同时应当向对方支付的一定数量的金钱或财物。(须在合同中预先约定)<br/>2.违约金的调整<br/>(1)约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少;<br/>(2)约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加。<br/>(四)定金责任<br/>合同法第115条规定：当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。<br/>定金是合同的一种担保方式，由《担保法》来规定。对于定金，应注意的是：<br/>第<br/>一，定金合同是实践性合同，如果没有实际交付定金，定金合同不生效，不能适用定金罚则。<br/>第<br/>二，根据担保法的规定，定金的数额不得超过合同总价款的20%;如果定金数额超过合同总价款的20%，超过部分无效。<br/>第<br/>三，实际交付的定金与约定的数额不一致的，以实际交付的数额为准，视为当事人变更定金合同。<br/>第<br/>四，违约方部分违约的，定金罚则仅适用于违约部分。<br/>第<br/>五，一个合同中既约定了违约金又约定了定金，当事人只能择其一而行使。<br/>(五)损害赔偿<br/>1.损害赔偿对于所有违约情形均适用。<br/>2.完全赔偿原则，即应当赔偿非违约方因为违约而受到的全部损失，包括：<br/>(1)所受之损害，即合同当事人现有财产的积极减少。<br/>(2)所失利益，也称为预期利益，即合同当事人因合同履行可获得的利益。<br/>但需要注意的是依据违约行为不得请求精神损害赔偿只能请求物质损害赔偿。<br/>3.合理预见规则<br/>即损害赔偿不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。<br/>(1)合理预见规则是限制包括现实财产损失和可得利益损失赔偿总额的规则，不仅用以限制可得利益损失的赔偿;<br/>(2)合理预见规则不适用于约定损害赔偿;<br/>(3)是否预见到或者应当预见到可能的损失，应当根据订立合同时的事实或者情况加以判断。<br/>4.损害防止义务<br/>(1)当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。<br/>(2)当事人因防止损失扩大而支出的必要合理费用，由违约方承担。<br/>损害赔偿可以与继续实际履行或采取补救措施相并用。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, <br/>1、根本违约和非根本违约<br/>按照违约行为是否完全违背缔约目的，可分为根本违约和非根本违约。完全违背缔约目的的，为根本违约。部分违背缔约目的的，为非根本违约。同样一个违约行为，可能导致根本违约，也可能是非根本违约。例如，顾客买二米五布料，商店仅裁了二米<br/>三，短二分米的布。如果消费者买布的目的是做一套西装，二米三布料不够置装用，商店构成根本违约，如果消费者买布的目的是做一幅床单，虽短二分米，但不影响使用，商店则构成非根本违约。<br/>2、合同的不履行和不适当履行<br/>按照合同是否履行与履行状况，违约行为可分为合同的不履行和不适当履行。合同的不履行，指当事人不履行合同义务。合同的不履行包括拒不履行和履行不能，拒不履行指当事人能够履行合同却无正当理由而故意不履行，履行不能指因不可归责于债务人的事由致使合同的履行在事实上已经不可能。合同的不适当履行，又称不完全给付，指当事人履行合同义务不符合约定的条件。不适当履行又分为一般瑕疵履行和加害履行，一般瑕疵履行又含迟延履行。<br/>3、一般瑕疵履行和加害履行<br/>按照违约行为是否造成侵权损害，可分为一般瑕疵履行和加害履行。当事人履行合同有一般瑕疵的，为一般瑕疵履行。一般瑕疵履行有数量不足、质量不符、履行方法不当、履行地点不当、履行迟延等多种表现形式。当事人履行合同除有一般瑕疵外，还造成对方当事人的其他财产、人身损害的，为加害履行。加害履行的特征是违约与侵权行为竞合，例如，债务人给付的机电产品存在漏电缺陷，导致债权人中电死亡，即为加害履行。加害履行也是一种瑕疵履行，故将与其对应的其它瑕疵履行称为一般瑕疵履行。<br/>4、债务人履行迟延和债权人受领迟延<br/>按照迟延履行的主体，可分为债务人履行迟延履行和债权人受领迟延。债务人超逾履行期履行的，为债务人履行迟延。债权人超逾履行期受领的，为债权人受领迟延。

[律师回复] 您好，针对您的合同法的违约形态包括哪些问题解答如下, 预期违约包括明示毁约与默示毁约。<br/>１、明示毁约。指在履行期届至前，债务人无正当理由明确肯定地表示其将不履行合同义务的违约形态。<br/>２、默示毁约。指在履行期届至前，债权人有确切的证据证明，在合同履行期届至时，债务人将不履行或者不能履行债务，且债务人拒绝为履行债务提供相应担保的违约形态。<br/>债务履行期届至后，债务人无正当理由，未全面而适当履行合同义务的，为实际违约。一旦债务履行期届至，债务人未履行债务或者履行债务不适当，无须经债权人催告，即构成违约，此即所谓“期限代人催告”。实际违约包括拒绝履行、迟延履行、不完全履行三类。<br/>１、拒绝履行。又称不履行，指履行期限到来之后，偾务人无正当理由拒绝履行债务的行为。<br/>２、迟延履行。<br/>３、不完全厲行。指债务人虽有履行行为，但在履行数量、质量、方式、地点等方面存在瑕疵。<br/>合同法第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。<br/>第一百零八条　当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。<br/>第一百零九条　当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。<br/>第一百一十条　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：<br/>1、法律上或者事实上不能履行；<br/>2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；<br/>3、债权人在合理期限内未要求履行。<br/>第一百一十一条　质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。<br/>1、合同解除的条件和方式，根据我国合同法的规定，合同解除有以下两种途径：<br/>（1）当事人双方协商一致；<br/>（2）具备法定或约定的解除条件。<br/>2、只要具备以下条件，不必经过对方当事人同意，只要向对方作出解除合同的意思表示即可：<br/>（1）当事人约定的解除条件成就；<br/>（2）因不可抗力造成合同目的不能实现；<br/>（3）在履行期限届满前，一方当事人明确表示或以其行为表示不履行主要义务；<br/>（4）一方延迟履行债务或其他违约行为致使合同目的不能实现；<br/>（5）乙方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；<br/>（6）法律规定的其他情形。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, <br/>1、出卖人将房屋直接卖给第三人。<br/>如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，但未办理过户手续，根据法律规定，原买房人有优先过户的权利，可以向请求要求对方继续履行合同。如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，并已办理了过户，那么出卖人就已经构成了恶意违约，造成合同不能继续履行，这时买房人可以向提讼，要求解除合同，同时要求出卖人根据房屋差价赔偿违约责任。<br/>2、出卖人要求提高房价办理过户。<br/>在实际买卖过程中，很多出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了，要求另外加钱过户。<br/>在这种情况下，买房人应该立即向提讼，要求冻结所购房屋，进行财产保全，防止出卖人将房屋卖与第三人，进而使所签订的合同不能继续履行，同时要求判定出卖人继续履行合同。<br/>3、出卖人卖房后反悔并要求合同无效。<br/>在这种情况下，买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人，并且未经过共有人同意而购买房屋的，在共有人要求判定合同无效时，是可以获得支持的。但如果是夫妻间的共有房屋，在房屋买卖合同中，一般是认为经过夫妻二人同意的。买房人可以要求继续履行合同。<br/>法律依据：<br/>《中华人民共和国合同法》第一百零七条 <br/>当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。