商品认购合同中开发商违约怎么办

[律师回复] 违约责任的承担方式有以下几种<br/>（1）支付违约金.违约金：指合同当事人在合同中约定的，在合同债务人不履行或不适当履行合同义务时，向对方当事人支付的一定数额的金钱。<br/>（2）损害赔偿.损害赔偿：是指因合同一方当事人的违约行为而给对方当事人造成财产损失时，违约方向对方当事人所作的经济补偿。<br/>（3）继续履行.继续履行：是指由法院或仲裁机关作出要求实际履行的判决或下达特别履行命令，强迫债务人在指定期限内履行合同债务。

[律师回复] 你好，<br/>首先我想给你点赞一下，<br/>其次问题商品房购买合同违约金认定标准是什么答案如下违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。

[律师回复] 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： (一)逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 (二)逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 怎样签订房屋买卖合同 房屋买卖双方，房屋买卖合同的签订非常重要，有些二手房买卖双方由于较熟悉甚至没有任何书面协议，导致纠纷产生时没有任何证据，不仅给审理工作增加了难度，也不利于维护自己的权利。 要与房屋销售方签订房屋买卖合同应着重审查合同的以下条款： (一)房屋所占土地的使用权。如果卖方未合法取得该土地的使用权，应责成卖方首先向国家缴纳土地使用金; (二)标的及质量条款。您要问明拟买的商品房位于何处何路几号几层，是砖混结构还是砖木结构，朝向如何，建筑面积及居住面积各为多少。 (三)价款及支付条款。合同中应明确规定每平方米价格及总价，如果包括其他费用如水暖、煤气的初装费等、应一并列明;该房款是一次付清还是分期付款，是现金支付还是票据支付。若消费者购买的是期房，最好争取分期付款方式，签合同时先付总价款的百分之四 十，待工程完工过半时再付百分之三 十，等工程竣工交付时付清最后的百分之三 十，这样，就可以给房地产开发商设定对等的义务，减少消费者的购房风险; (四)违约条款。应列明一方违约时支付违约金的合理数额或违约金计算办法。如房屋开发商在格式合同中私自定下诸如“若开发商不能按时交付房屋，按该房屋合同价款0.001%支付违约金”的不合理条款时，您应对此坚决，因为这是房地产开发商不想履约的一个征兆。若合同未约定违约金条款时，依法律规定由违约方支付对方合同总价1%至5%的违约金;

[律师回复] 买的商品房与样板房不一致一夫妇在买房时没有观察新房周围，按约验房时发现该房与样板房不一致要求退房。2月16日，上海市松江区人民认定房产公司无欺诈事实，判决驳回该夫妇的诉讼请求。2008年2月，王女士与李先生夫妇看中上海亮日房产公司建造的住宅，在售楼处看了小区沙盘模型，在售楼人员带领下，参观了房屋结构相同的样板房，还到建楼现场看了房屋的北立面。同年3月，他们即向该房产公司购买了二楼的一套100余平米的住房，双方签订了商品房预售合同，房屋总价款88万余元。签约当天支付房款26.8万余元，第2个月支付了61万余元。同年7月，王女士和李先生按约验房时，发现该房屋的朝南次卧窗前有一堵高墙挡住视线，无法看到窗外景观。为此他们非常不满，认为房产公司事先没有告知这一情况，购房时没有让其在室内看实房，是欺诈和隐瞒买房人签订了商品房预售合同。同年8月，王女士向房产公司发出一份“退房申请”，提出因系争房屋与样板房朝南次卧窗户不一致的原因，要求撤销双方签订的购房合同，将房款予以返还。经与房产公司多次协商退房无效的情况下，2008年11月，王女士和李先生向，要求撤销双方签订的商品房预售合同，被告返还原告购房款88万余元，并赔偿相应的利息损失。房产公司认为，在购房时施工单位尚未将房屋的钥匙交给被告，故被告无法带买房者到房屋内部实房验看，而且双方签订的是预售合同，不实房验看所购房屋并不违反有关规定。因此，被告并不存在欺诈的行为。开发商违约能否退房原、被告双方对该房屋朝南次卧窗户与样板房不一致均没有异议。但根据常理，在双方没有明确约定样板房应与购买房屋完全一致的情况下，样板房仅是作为买卖房屋时的参考，应当允许样板房与所购房屋因楼层、位置等不一致而有差异，原告对这些差异应当有合理的预见。在原告购房时，该房屋的外部现场已经明确，如果原告在购房时能对房屋窗户的外部充分观察，可以发现所称的问题。被告提供的“钥匙交接确认单”也显示出房产公司直至2008年6月才取得该房屋所有楼层的钥匙。原告并不存在重大误解或被被告欺诈的事实。因此，王女士和李先生要求撤销与房产公司签订的房屋预售合同的诉讼请求，不予支持。

[律师回复] 你好，可以参照以下标准：<br/>北京市律师诉讼代理服务收费政府指导价标准(试行)<br/>　　<br/>一、刑事案件收费标准<br/>　　<br/>(一)刑事案件收费按照各办案阶段分别计件确定收费标准。<br/>　　<br/>1、侦查阶段，每件收费2000—10000元。<br/>　　<br/>2、审查起诉阶段，每件收费2000—10000元。<br/>　　<br/>3、一审阶段，每件收费4000—30000元。<br/>　　<br/>4、上述收费标准下浮不限。<br/>　　<br/>(二)二审、死刑复核、再审、申诉案件以及刑事自诉案件按照一审阶段的收费标准收取律师服务费。<br/>　　<br/>(三)一个律师事务所代理一个案件的多个阶段，自第二阶段起酌减收费。<br/>　　<br/>(四)被害人提起刑事附带民事诉讼案件的，按照民事诉讼案件收费标准收取律师服务费。<br/>　　<br/>(五)犯罪嫌疑人、被告人同时涉及几个罪名或者数起犯罪事实的，可按照所涉罪名或犯罪事实分别计件收取。<br/>　　<br/>二、民事诉讼案件收费标准<br/>　　<br/>(一)民事诉讼案件按审判阶段确定收费标准。<br/>　　<br/>1、计件收费标准。<br/>　　每件收费3000—10000元。<br/>　　<br/>2、按标的额比例收费标准。<br/>　　10万元以下(含10万元)，10%(最低收费3000元)；<br/>　　10万元至100万元(含100万元)，6%；<br/>　　100万元至1000万元(含1000万元)，4%；<br/>　　1000万元以上，2%。<br/>　　按当事人争议标的额差额累进计费。<br/>　　<br/>3、上述收费标准下浮不限。<br/>　　<br/>(二)实行风险代理收费，最高收费金额不得高于与委托人约定的财产利益的30%。<br/>　　<br/>(三)再审、申诉案件分别按照一个审判阶段确定的收费方式和收费标准收取律师服务费。<br/>　　<br/>(四)一个律师事务所代理一个案件的多个阶段，自第二阶段起酌减收费。<br/>三、行政诉讼案件和国家赔偿案件收费标准<br/>　　<br/>(一)行政诉讼案件和国家赔偿案件以每个审判阶段计件确定收费标准。<br/>　　<br/>(二)计件收费标准为每件3000——10000元。下浮不限。<br/>　　<br/>(三)涉及财产关系的，可比照民事诉讼案件按标的额比例收费标准执行。<br/>　　<br/>四、计时收费标准：100元—3000元/有效工作小时。下浮不限。<br/>　　<br/>五、下列案件经律师事务所与委托人协商一致，按照不高于规定收费标准的5倍收费，协商不成的，执行规定的收费标准：<br/>　　<br/>(一)案件法律关系复杂，律师办案时间明显多于同类案件的；<br/>　　<br/>(二)案件涉及疑难专业问题，对律师专业水平要求明显高于同类案件的；<br/>　　<br/>(三)重大涉外案件及有重大社会影响的案件。<br/>　　诉讼标的额不超过10万元(含10万元)的民事案件，给予社会保险或者最低生活保障待遇的案件，请求给付赡养费、抚养费、扶养费、抚恤金、救济金、工伤赔偿的案件，请求支付劳动报酬的案件，以及风险代理案件、计时收费案件不适用前款规定。