购房定金有没有时效

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, <br/>一、购房合同生效的条件合同成立，是指订约当事人就合同的主要条款达成合意，包括要约和承诺两个阶段。根据《合同法》的相关规定，承诺生效时合同即成立；但合同当事人如果采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同即可成立。商品房买卖合同的成立，是指开发商与买受人之间就尚未建成或者已竣工房屋的出售达成一致的意见。一般商品房买卖合同均采用书面形式订立合同，根据《合同法》第32条的规定，开发商与买受人在商品房买卖合同上签字或者盖章时合同即可成立。<br/>二、购房合同无效的情形<br/>（一）商品房买卖合同本身的无效<br/>1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；<br/>2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，比如，出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，买受人可请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效；<br/>3、以合法形式掩盖非法目的的；<br/>4、损害社会公共利益的；<br/>5、违反法律、行政法规的强制性规定的；<br/>6、开发商未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同无效；<br/>7、当事人约定以办理登记备案为商品房预售合同生效要件，但合同未办理登记备案的；<br/>8、开发商在划拨土地上进行商品房开发，未经政府部门批准的，签订的商品房买卖合同无效。<br/>（二）商品房买卖合同被撤销的，自始无效<br/>1、因重大误解订立的合同，当事人请求撤销的；<br/>2、在订立合同时显失公平，当事人请求撤销的；<br/>3、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方请求撤销的；<br/>4、出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押、所售房屋已经出卖给第三人、或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买受人请求撤销的；<br/>5、限制民事行为能力人订立的商品房买卖合同，在被法定代理人追认之前，善意相对人要求撤销的；<br/>6、代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，在被代理人追认前，善意相对人要求撤销的。<br/>（三）效力待定的商品房买卖合同，未经权利人、被代理人或法定代理人及时追认的为无效合同<br/>1、限制民事行为能力人订立的商品房买卖合同，未经法定代理人追认的，该合同无效；<br/>2、代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，该合同无效；<br/>3、无处分权的人处分他人财产，签订商品房买卖合同，未经权利人追认的，该合同无效。

[律师回复] 对于购房认购书效力是要怎样的这个问题，解答如下, 购房认购书的法律效力<br/>首先，商品房认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。签售的目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，买受方往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不<br/>一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等。<br/>其次，商品房认购书的内容一般包括：双方当事人基本情况;房屋基本情况(含位置、面积等);价款计算;订立正式购房合同的时限约定。认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认。商品房认购书的订立相对比较简单，一般是购房者与开发商采用合同书形式订立合同，该合同自双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定。<br/>最后，商品房认购书具有法律效力。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该条规定承认了商品房买卖认购书的效力，规定了定金条款的适用，即接受定金一方违约，双倍返还定金;支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立，接受定金的一方要返还定金。<br/>房认购书的法律效力无论认购书是预约合同、还是意向书或者是购房合同，均应具有法律效力，违反认购书约定内容都有可能产生相应民事责任。签订认购书作为一种民事行为，其合法有效的前提是不得违反强行法规定。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发商尽管未正式签署商品房预售合同，但认购书的签署也是一种预售行为，签署认购书时也应取得预售许可证，否则认购书无效;如在前开发商取得认购证书，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，可以认定认购书有效。签订购房认购书往往需要缴纳一定数额的定金，因此在签订认购书时要特别注意定金性质的约定。认购书中往往有定金约定，要求购房者向开发商支付一定数额的定金。学理上和司法实践中将定金分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金、立约定金五类：<br/>(一)成约定金指作为合同要件的定金，因该定金的交付合同才成立。<br/>(二)证约定金指以定金为订立合同的证据，证约定金是为证明合同关系的成立而设定的，不是合同成立的要件，仅以证明合同成立为目的。<br/>(三)解约定金指当事人为保留单方解除主合同的权利而交付的定金，也就是说交付定金的当事人可以抛弃定金以解除合同，而接受定金的当事人也可以双倍返还定金来解除合同。<br/>(四)违约定金指交付定金的当事人若不履行债务，接受定金的当事人可以没收定金。<br/>(五)立约定金指当事人为保证以后正式订立合同而专门订立的定金，交付定金的当事人若拒绝立约，将丧失定金，接受定金的当事人拒绝立约，则应加倍偿还定金。如前所述，认购书在性质上为一种预约合同，其定金约定功能是为了担保本约即购房合同的签定，可见认购书中约定的定金应为立约定金。购房人若拒绝签定购房合同，则会丧失定金，开发商若拒绝签定购房合同，则应向购房者双倍返还定金。

[律师回复] <br/>一、什么是买房认购书买房认购书即房屋认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。买房认购书中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订商品房买卖合同的时间。认购人在购房前作为签订商品房买卖合同的保证，向开发商支付一定数额的定金房屋认购协议书与商品房买卖合同不同。认购书的性质属于意向书，一方不履行承担的是缔约过失责任，而承担缔约过失责任的方式是定金。开发商要求购房人签订认购书一般两种情况：一种情况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购；另一种情况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳一定数额的认购款，如果在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。<br/>二、什么情况下认购书没有法律效力认购书没有法律效力的情况主要有一下两种：<br/>（一）购房人前未取得预售许可证的认购书由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的，而依据我国《合同法》第52条的规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效，因此第一种情况的认购书在法律上是无效的。但最高人民于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《最高解释》）第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售证明的，可以认定有效。根据该条规定，在取得预售许可证之前所签订的认购书，如果开发商在购房人前仍未取得预售许可证，该认购书肯定是无效的；如果开发商在购房人前取得预售许可证，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售许可证或者销售的是现房的情况一样的。<br/>（二）未满足合同应具备基本条款的认购书需要看认购书是否满足了合同成立的要件，主要是看合同条款是否完备。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，肯定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如果认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，那么该认购书未满足合同应具备的基本条款，不具有法律效力。

[律师回复] 购房合同无效的情况下，有过错的一方应当赔偿另一方损失。这里的损失是指信赖利益损失，通俗的讲，就是因为一方相信对方能够诚实信用的履行合同而蒙受的直接损失，也就是因为信赖合同的有效所支出的各种费用。具体包括以下几点：<br/>1、因为信赖对方订立合同的邀请而与对方联系、赴实地考察、检查合同标的物的费用；<br/>2、因为信赖对方订立合同的邀请而做的各种准备工作并且为此支出的费用。比如，因为相信对方要卖房，四处筹款、提起支取定期存款的损失；<br/>3、为洽谈合同所支付的劳务，误工的损失；<br/>4、为支出以上费用所损失的利息。<br/>除了以上一般的情况外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条又规定，如果是因为“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；”或者“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人”而导致的无效，买受人还可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。<br/>《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》<br/>第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：<br/>（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；<br/>（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；<br/>（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

[律师回复] 购房买卖合同无效怎么办 一般情况下，都是由开发商的原因导致合同无效，因此购房者可以要求开发商承担违约责任。<br/>我国法律规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：<br/>(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人<br/>(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。<br/>出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：<br/>(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明<br/>(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实<br/>(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。