开发商违建延期交房业主怎么应对

[律师回复] 商品房买卖合同司法解释第十五条规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。　业主可要求开发商支付违约金，违约金低于损失的，可以根据损失确定违约金数额。没有约定损失赔偿额计算方法，可以参照房屋租金标准确定。

[律师回复] <br/>首先，遇到延迟交房，应仔细查看您与开发商签订的商品房买卖合同，看合同中对延迟交房是否有相关规定。如果合同中对延迟交房有规定，按照合同中约定的条款执行。如果合同中对延迟交房没有明确规定，购房者是可以退房的。<br/>其次，应了解延期交房的认定及赔偿标准，除特殊情况外，出卖人未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，则要承担违约责任。赔偿中开发商索赔天数为实际交房日与合同约定交房日的差，一般双方协商的违约金赔偿金额为已交房款的万分之一，如果协商解除合同，出卖人应在三十天内向买受人退还全部付款，并支付1的违约金，如果协商继续履行合同，一般双方协商的违约金赔偿金额为已交房款的万分之一。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 延期交房的违约金从交房到期日次日开始计算，2个月内缴纳，2个月外，购房者有权退房，要求更多的违约金。 例如：交房日期为10月1日，那么应该在12月1日前缴纳。 非抗力因素(重大的自然灾害事故) 以外的各种原因，开发商不能按时交房都要赔付违约金。 逾期60日以内：开发商按日 每天赔付万分之3的违约金。 逾期60日以上：业主有权解除购房合同，开发商要在收到解除合同通知之日起60内退还已付房款，并按已付房款的5%赔付违约金。业主也可以要求继续履行合同，开发商按日 每天赔付万分之5的违约金。 根据《个人所得税法》的规定，未经财政部门确定征税的其它所得，不应缴纳个人所得税。因开发商原因支付给客户的违约金，应区分具体情况和具体内容，看是否经财政部门确定征税的其它所得。 根据《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》(国税函[2020]865号)的规定，商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。 根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。 因此，对于个人因房地产开发企业延期交房而取得的违约金不属于个人所得税的征税范围，与国税函[2020]865号文规定的违约金性质不同，不属于经财政部门确定征税的其它所得，房地产开发企业不需要代扣代缴个人所得税。

[律师回复] 在向买受人交付商品房前，开发商未经规划部门批准，擅自在规划的小区绿地、道路及其他公共场所上修建房屋，既违反了商品房买卖合同约定，也违反了现行法律规定。买受人可按下述途径之一维权：<br/>1、向规划部门投诉开发商违法建设行为，由规划部门责令开发商停止违法建设行为。规划部门负有查处违法建设的职责，应当予以查处。如规划主管部门未履行法定职责，买受人可以向上级规划部门或当地政府进一步投诉，但不能提起行政诉讼，理由如下：在商品房尚未交付买受人的情形下，买受人只享有合同债权，并不享有所购商品房的所有权，其债权具有相对性，只能向开发商主张权利，而不能向其他主体主张权利，故其不是规划部门上述行政不行为行为的相对人，不具备行政诉讼原告的主体资格。<br/>2、依据《合同法》第108条，以开发商预期违约为由，先行对开发商提起违约之诉，要求开发商履行商品房买卖合同约定，按政府批准的规划方案建设小区业主共有部分。<br/>3、如果开发商在向买受人交付房屋前，通过向规划部门补办规划变更手续使违法建筑合法化，则开发商与买受人的争议适用商品房买卖合同中的规划、设计变更条款。实践中，买受人与开发商签订合同中的规划、设计变更条款基本上未涉及上述问题，因此，根据合同约定，开发商的行为不构成违约，买受人也不能对规划部门批准规划变更的行为提起行政诉讼，理由同上。<br/>4、如开发商在向买受人交付房屋后，通过规划部门罚款保留违法建筑，并取得小区《建设工程规划验收合格证》（本文上述案例即属此类情形），则开发商的行为仍然违反商品房买卖合同约定。规划部门罚款保留行政行为只是对开发商违法建筑在特殊情形下的一种处置，罚款保留并不能使开发商违法建设行为合法化，买受人仍可对开发商提起违约之诉，要求开发商赔偿未按约定交付小区业主共有部分给自己造成的损失。此类损失买受人往往无法举证证明，得由法院或仲裁机构行使自由裁量权。上述情形下，规划部门是对开发商在房屋交付前的违法建设行为进行处理，买受人不能对规划部门事后罚款保留违法建筑的行政行为提起行政诉讼，理由同上。<br/>在向买受人交付商品房后，开发商未经规划部门批准及小区业主同意，擅自在规划的小区绿地、道路及其他公共场所上修建房屋。此时买受人已成为业主，小区绿地、道路及其他公共场所的所有权或使用权已转移至全体业主，开发商的行为既构成侵权行为，也构成违约行为及违法行为，买受人可按下述途径之一维权：<br/>1、买受人提起侵权之诉，要求开发商恢复原状，赔偿损失。<br/>2、买受人提起违约之诉，要求开发商履行商品房买卖合同，停止违法建设。<br/>3、买受人向规划部门投诉开发商违法建设行为，由规划部门责令开发商停止违法建设行为。如规划部门未履行法定职责，买受人可向法院提起行政诉讼，请求法院判令规划部门履行查处违法建筑的法定职责。<br/>4、规划部门如罚款保留违法建筑，则规划部门的行政行为侵犯买受人合法权益，买受人可提起行政诉讼，请求法院撤销规划部门罚款保留违法建筑的行政行为。

[律师回复] 开发商的这种行为属于违约或者是欺诈行为，你们业主完全可以去法院起诉开发商，要求解除合同，或者履行合同，也就是恢复当时你们在合同上约定的小区规划状态。