土地使用权是否计入房产原值

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 土地使用权是否应当计入房产原值计算缴纳房产税本文结合新《企业会计准则》分析如下。案例<br/>一：<br/>A企业会计核算执行《小企业会计制度》，车间厂房原值1000万元，没有包含实际占用的土地使用权价值500万元。案例<br/>二：<br/>B企业会计核算执行《企业会计制度》，车间厂房原值1000万元，没有包含实际占用的土地使用权价值500万元。案例<br/>三：<br/>C企业会计核算执行新《企业会计准则》，车间厂房原值1000万元，没有包含实际占用的土地使用权价值500万元。现试分析3个企业房产税的计税依据。税法关于房产税房产原值的确定财政部、国家税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）规定，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价，对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值。所以纳税人计税房产原值的确定，取决于纳税人会计核算所选取的具体的会计制度的规定。《小企业会计制度》的规定和A企业房产税原值的确定《小企业会计制度》规定，购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算，待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。会计账务处理为：以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款，借记“无形资产”科目，贷记“银行存款”等科目；待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程，借记“在建工程”等科目，贷记“无形资产”科目。A企业会计账簿“固定资产”科目记载的房屋原价1000万元，没有包含土地使用权价值500万元，应当按照《小企业会计制度》规定，调整房产原值，调整后房产原值为1500万元，每年缴纳房产税12.60万元。《企业会计制度》的规定和B企业房产税原值的确定《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。《企业会计制度》的规定与《小企业会计制度》基本相同，B企业需要进行同样的处理。B企业会计账簿“固定资产”科目记载的房屋原价1000万元，没有包含土地使用权价值500万元，应当按照《企业会计制度》规定调整房产原值，调整后房产原值为1500万元，每年缴纳房产税12.60万元。《企业会计准则》的规定和C企业房产税原值的确定《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，难以合理分配的，应当全部作为固定资产。C企业会计账簿“固定资产”科目记载的房屋原价1000万元，没有包含土地使用权价值500万元，符合《企业会计准则第6号———无形资产》关于土地使用权的处理规定，房产税房产原值为1000万元，每年缴纳房产税8.4万元。首次执行《企业会计准则》的会计核算依据和房产税原值的确定新《会计准则第38号——首次执行企业会计准则》规定，首次执行日之前已计入在建工程和固定资产的土地使用权，符合《企业会计准则第6号———无形资产》的规定应当单独确认为无形资产的，首次执行日应当进行重分类，将归属于土地使用权的部分从原资产账面价值中分离，作为土地使用权的认定成本，按照《企业会计准则第6号———无形资产》的规定处理。所以，假如A企业、B企业2009年1月1日起开始执行新《企业会计准则》，可以按照新《会计准则第38号———首次执行企业会计准则》规定，调整确认房屋固定资产价值为1000万元，无形资产———土地使用权价值500万元，房产税计税原值为1000万元。

[律师回复] 《企业会计制度》第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算;企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。<br/>《企业会计制度》的规定与《小企业会计制度》基本相同，企业需要进行同样的处理。<br/>企业会计账簿“固定资产”科目记载的房屋原价1000万元，没有包含土地使用权价值500万元，应当按照《企业会计制度》规定调整房产原值，调整后房产原值为1500万元，每年缴纳房产税12.60万元。<br/>《企业会计准则》的规定和企业房产税原值的确定《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。

[律师回复] <br/>首先，房屋税是以房屋为征税爱人，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。由此可知，房屋税征收准则从价或从租两种情况。从价计征的：计税依据为房屋原值一次减去10%--30%后的余值，具体扣减比例由个地方自行制定。年税率为1.2%。从租计征的：以房屋租金收入为计税依据，年税率为12%<br/>其次，看看与你相关的问题根据《江苏省房屋税暂行条例施行细则》第四条，你们隶属扣除30%的。即：计税余值房屋原值（1-30%）房屋原值：包括与房屋不可分配的各种附属设备或通常不单独计量价值的配套设施。主要有：暖气，卫生，通风等，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。另外苏州有个文件，苏地税函200028号限定装潢支出也要计入原值。再有，财税2010121号）文件限定：“对按照房屋原值计税的房屋，无论会计上怎样核算，房屋原值均应包含地价，包括为获到土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本花费等。宗地容积率低于0.5的，按房屋建筑面积的2倍计量土地表积并据此确定计入房屋原值的地价”。

[律师回复] <br/>1、拥有房屋所有权的，要交房产税。征收方式有两种，自用的按房屋余值的1.2征收，按年计算、分期缴纳；出租的按租金收入的12征收。<br/>2、拥有土地使用权的，要交城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，每平方米年税额为0.6-30元（不同地方税额不同），按年计算、分期缴纳。<br/>3、出租房产取得收入的，要交你所说的房屋租赁税（其实是营业税），税率5 。<br/>按照税法的规定，个人所有非营业用的房产是免房产税的，个人所有的居住房屋及院落用地免征城镇土地使用税，但是你父亲的房子现在是经营用并取得出租收入，所以房产税、土地使用税和营业税都要交了。

[律师回复] 征地补偿费属于为取得土地使用权发生的可直接归属于土地使用权的支出,可以资本化计入土地使用权原值。 《土地管理法》第三十一条　征收土地申请经依法批准后，县级以上地方人民政府应当自收到批准文件之日起十五个工作日内在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布征收土地公告，公布征收范围、征收时间等具体工作安排，对个别未达成征地补偿安置协议的应当作出征地补偿安置决定，并依法组织实施。