产品责任纠纷中的销售者如何认定

[律师回复] 王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后，王某依约支付了约定的合同价款，房地产开发公司将商品房房交付王某使用，未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同，约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨，王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效，李某因之诉至。<br/>本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何，对此有三种意见。<br/>第一种意见认为合同无效，理由为：买卖合同违反了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。<br/>第二种意见认为合同效力待定，理由为：王某未取得产权而处分他人财产，是无权处分，无权处分的合同效力待定。<br/>第三种意见认为合同有效，理由为：王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己，这一债权转让合同符合当事人的意思自治，并不违反法律强制性规定。<br/>审理本案的<br/>第一关键在于对认定李某与王某间房屋买卖合同的效力，结合上文的分歧意见，我们归纳出本案中有争议的法律问题为：王某与李某的买卖合同是否违反法律的强制性规定王某将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分如果上述行为是无权处分，那这一行为的效力如何如果上述行为是有权处分，那这一行为是否属于债权让与。现分析如下：<br/>《合同法》第52条第1款的第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王某认为根据《城市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李某所订立的合同违反了这一强制性的规定，故为无效。我们认为，这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款，第<br/>一、在法理上，凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款，也可以是带有指引性质的条款第<br/>二、《城市房地产管理法》是颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性第<br/>三、从《合同法》鼓励交易的原则出发，对实践中如王某与李某相类似的买卖合同都认定为无效不利用物价值的有效且充分使用，所以在审判实践中，应尽量减小合同无效的范围第<br/>四、买卖合同标的物的特征表明，其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物，即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人。综上，以本案讼争买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是错误的。

[律师回复] <br/>一、售楼广告是不是要约最高人民于2003年4月28日公布了《商品房买卖司法解释》，该解释第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这是我国第一次以司法解释的形式对房地产销售广告要约邀请与要约及约束力范围制定了司法标准。它对房地产开发企业产生了重大影响，直接关系到房地产开发商及业主的切身利益。<br/>二、购房者如何避免售楼广告纠纷广告是针对不特定多数人发布的，法律上一直把它作为要约邀请而不是要约，《商品房买卖司法解释》中将符合条件的售楼广告的法律性质界定为要约无疑是一个重大突破，但对于该解释中所限定的条件我们在司法实践不能忽视，不能将所有的宣传广告中的承诺均视为要约。《商品房买卖司法解释》中对构成要约的售楼广告的条件做出了限定，即：<br/>1、在开发规划范围内；<br/>2、说明和允诺具体确定；<br/>3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。只有符合这三个条件的宣传广告才构成要约，否则仍是要约邀请。但是，司法解释中对构成要约的宣传广告的具体的操作标准并不明确，到底什么是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，这将最终将交由法官自由量裁，而实践中往往关于重大影响的尺度的把握比较含糊。不难看出，“重大影响”是认定宣传广告的一个很关键的内容，也是实践中最难认定和准确把握的，因而也是近年争议一个突出问题。对这个问题，至少有一点可以明确，就是如果广告和宣传资料的内容一旦被写入合同，就具有了法律效力，并且只要要约邀请一旦具体化，应该被视为要约，也就具有了法律效力。对于消费者，要想开发商对消费者的广告承诺有保证，最保险的办法还是请律师协助，把广告写入商品房买卖合同内，形成具体合同内容，才能根本保证购房者的权益。

[律师回复] 你好,属于违法.若后续还有不明白的，可在下方进一步对我进行追加咨询或带资料详谈。

[律师回复] <br/>一、商品房销售有哪些付款方式商品房销售中的付款方式包括一次性付款、分期付款和双方约定的其他方式付款。选择一次性付款可能会得到开发商一定幅度的折扣，但购房者必须以足够的资金做后盾，且这种付款方式风险比较大。分期付款对购房者比较有利，尤其对于期房项目，购房者可以按工程形象进度分几次向开发商支付房款，直至商品房验收合格后再支付尾款，这样对买卖双方都比较公平。其他方式主要是指买卖双方协商的结果，只要不违反法律规定，买卖双方在协商一致的基础上达成任何付款方式及期限都是允许的。本款在购房实践中主要涉及银行贷款的问题。<br/>二、买房如何避免银行按揭纠纷<br/>1、买房之前应该先充分了解银行的贷款政策，哪些房产是不能办理按揭的，哪些有额度要求等等，目前，银行的四类房产是不能办理按揭贷款业务的，即面积小、房龄老、安置房和土地性质属划拨的房子。所以购房人要想办理按揭贷款，应该避免购买这四类房源。同时在签订二手房买卖合同之前，应该请房产经纪人一同到银行，了解所购买的房屋是否符合贷款政策，确认后再签订合同或支付定金，办理相关手续。<br/>2、在合同中可以约定若按揭办不下来的解决办法以及由此产生的责任承担问题。因为合同是意定的产物，有约依约，现在的二手房买卖合同基本上都是格式合同，所以在此合同项目加上有关按揭不下来的解决办法尤显必要，这样可以保障在遇到按揭办不下来时候有效的解决问题，也能比较明确的责任承担，降低买卖的风险，保障交易的平稳运行。<br/>3、在选择中介公司上，应该尽量选择实力强、品牌好的公司，因为这些公司一般都是银行的大客户，在贷款政策和贷款额度上都具备一定优势；如果贷款在合同约定的时间内还未办理完成，还可以申请中介公司垫资，以确保交易顺利进行。近来，国家房产政策多次调整，银行房产按揭贷款逐渐收紧，对二手房贷款审核更严了。因此，房产买卖合同签订之后，银行按揭贷款办不下来，导致房产买卖纠纷的发生也比较多。建议购房者咨询一下律师这种“无法按揭”该如何避免、发生纠纷该怎么办，以免发生纠纷后不知道怎么办。

[律师回复] 你好题主指的是：您销售的商品是厂家生产的，而题主本身只是代理销售，那么题主千万记住：<br/>1、查看您的代理合同，如甲方是厂家，那么厂家肯定拥有这个知识产权。另外一种情况就是，题主是品牌代理商，甲方是品牌总部公司而非厂家，厂家按照品牌总公司的授权，贴牌生产该品牌商品。所有此时您应该向品牌总公司索取商标证书复印件。<br/>2、一般的代理如果要合法销售，品牌所有方必须向代理提供如下证书（缺一不可）：品牌代理授权、商标证书复印件、营业执照、税务登记、组织机构代码证、产品质量检测书，我们叫“五证一书”。有了以上的五证和一书，那么题主销售的产品就是正品行货，不会产生任何法律纠纷。作答完毕，希望对您有帮助，如果觉得好，请采纳。