法律中买卖破租赁的情形有哪些

一、法律中买卖破租赁的情形有哪些

买卖破租赁主要指在租赁关系存续期间，出租人将租赁物转让给第三人，从而打破原有的租赁关系。通常有以下情形：一是租赁物已交付给承租人且承租人已占有使用，即便出租人将其出售，租赁关系对新的买受人仍有效；二是租赁合同依法登记备案，买受人在购买时明知该租赁情况的，租赁关系不得对抗买受人；三是在司法拍卖中，拍卖成交后，原租赁合同在租赁期限内对买受人继续有效，但当事人另有约定的除外。总之，买卖破租赁并非绝对，要根据具体情况和法律规定来判断。

二、法律上哪些情况不适用买卖破租赁

“买卖不破租赁”指租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，但存在以下例外情况：

1.先抵押后出租：根据《民法典》规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。反之，若抵押权设立在先，租赁在后，抵押权实现时，买卖可破租赁。

2.房屋在查封后出租：房屋在司法机关或行政机关依法查封后出租的，不适用该原则。查封目的在于限制财产流转，此时租赁关系不能对抗后续的执行等处分行为。

3.当事人另有约定：若出租人与承租人在租赁合同中明确约定，在租赁期间如发生租赁物所有权变动，租赁合同解除等类似条款，应从其约定。

三、法律里不适用买卖破租赁的情形有哪些

“买卖不破租赁”指租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。但存在以下不适用情形：

1.先抵押后租赁：根据《民法典》规定，抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权影响；反之，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。若抵押物实现拍卖等所有权变动，承租人不能主张“买卖不破租赁”。

2.房屋在出租前已被人民法院依法查封：若法院查封在前，租赁在后，此时不适用“买卖不破租赁”规则。法院依法处置查封房屋时，新的所有权人不受原租赁合同约束。

在了解法律中买卖破租赁的情形有哪些后，我们知道了一些常见的情况。但实际生活中可能会更复杂。比如在房屋租赁场景下，如果房东未通知租客就将房屋出售，且新房东要求租客立刻搬离，这是否符合买卖破租赁的情形呢？又或者，租客在租赁期间对房屋进行了大量装修，花费不少，在这种情况下发生买卖破租赁，租客的权益该如何保障？这些问题都值得深入探讨。若你对买卖破租赁还有更多疑问，比如具体的法律认定标准、如何维护自身权益等，不要迟疑，赶紧点击网页底部的“立即咨询”按钮，专业律师将为你详细解答。