购买商品房的风险要怎么防范

[律师回复] 对于应该如何防范商品房销售广告风险这个问题，解答如下, <br/>一、怎么防范商品房销售广告风险<br/>(一)广告设计<br/>法律风险：用没有合法来源的、文字资料、音像制品等素材进行设计，容易引发著作权侵权纠纷。<br/>防范措施：<br/>1、以自行拍摄、撰写、制作等方式直接取得相关素材;<br/>2、通过签订有偿协议购取正版资料;<br/>3、委托他人设计时，应在委托合同中约定著作权侵权责任由设计方承担。<br/>(二)销售广告<br/>法律风险：销售广告中实际并不确定的内容在广告中过于具体确定，在法律上将会被视为合同内容，一旦实际操作与广告内容有差别容易承担违约责任。<br/>防范措施：<br/>1、在直接采用具体广告形式时，应注意符合相关法律“真实、合法、科学、准确”的标准;<br/>2、在对不确定内容宣传时，采用形象、描述性表述，不要采用数字或确定具体的表述;<br/>3、在广告后面加上“具体以现场实物为准”的救济性用语。<br/>《最高人民在审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》中明确规定，商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承当违约责任。由此看以看出，对房屋开发项目的宣传也是有法律的明确限制的，不能任意宣传，对于有些宣传或说明，虽然没有在商品房买卖合同中明确规定，仍然可以作为合同条款，一旦交付房屋时达不到宣传的条件和标准，开发商就要承担相应的法律责任。所以，在制作和设计期房销售广告时，应当讲究一定的策略，做到既能充分宣传我们的楼盘，又能避免承担责任。<br/>二、怎么预防商品房交楼风险<br/>(一)注意明确约定交楼的方式是以书面通知还是以交钥匙为准。书面通知的，必须注意保存已通知的书面证据，如以快件投寄，须在邮件上写明邮寄文件的具体内容，并获取邮政单位证明对方签收或拒收的证据;<br/>(二)明确约定交楼标准;<br/>(三)合同中注明我方有权以同等的规格和质量代替指定的装修装饰材料;<br/>(四)明确配套设施的责任主体，如管道煤气、有线电视、电视电话等的开通，由相关单位负责。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一般来讲，认购书有以下陷阱：<br/>1、内容过于简单，仅包括房屋地址、面积、价格、交楼日期等；<br/>2、对分摊面积、税费、违约责任、配套设施、装修标准、房地产交付及定金的退还或丧失的条件、物业管理等诸多内容不作规定或者不作详细约定；<br/>3、房产商以隐瞒重要事实，如将没有商品房预售许可证的房屋进行销售，欺骗购房者，让购房者先签认购书，收取定金，后签预售合同，骗取定金。<br/>如何避免商品房认购书纠纷<br/>根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，认购书是一种的合同，而不是购房合同的从合同。<br/>如果在认购书中明确设立有定金条款的，由于认购书的性质是预约合同，故认购书的定金应当属于立约定金。<br/>根据《关于适用担保法若干问题的解释》相关规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的乙方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”<br/>法律依据：<br/>《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条<br/>当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。