房改房子女出资怎么认定产权归属?

最新修订 | 2024-02-28
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专家导读 根据2021年1月1日起施行的《民法典》第二百零八条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。第二百一十七条规定:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此,房屋的权属证书是谁,谁就是产权人。

房改房子女出资怎么认定产权归属?

生活中越来越多的父母与子女因为产权问题产生纠纷。房改房作为一类性质特殊的住房,其购房的优惠政策仅存在于特定的员工当中。因此,在有的员工因经济困难不能购买,但又不想丧失这么好的购房机会,于是就让子女替其垫付。那么这样的房改房子女出资的行为怎样认定产权的归属呢,下面由小编向您详细介绍一下我国的法律规定。

一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十二条规定

婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。房改房子女出资购买以一方父母名义参加房改的房产,该实际出资作为债权处理,该房产仍属于其父母的遗产。对子女的该实际出资以债权的形式在得到债务人的补偿时,是否应当支付利息,法律并没有明确规定,有约定的从约定,没有约定的应根据实际情况确定。对于子女一直在该房屋居住的,利息一般不予支持。因为一直在该房屋居住的事实,已经是出资所带来的收益,已经是一种补偿,如果在要求利息,有失公平。

房改房子女出资怎么认定产权归属?

二、司法解释(三)持有这样的立场

因我国长期实行低工资制度,住房实行福利性实物分配制度,房改房是单位根据职工职务、年龄、工资、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利。相当于将多年积累的工资差额,一次性补发给职工。作为参加房改的一方父母,其购买的房改房,无论是以市场价、成本价还是标准价购买,房屋价格并非房屋价值的直接体现,房屋价格与市场价格相比也是优惠很多,而这主要是因为一方父母享受房改政策的优惠福利,而无论是否房改房子女出资。

房改房子女出资怎么认定产权归属?

如果一方父母是与子女或共同生活的亲属共有房改房,房产管理部门经申请并登记核实后,可发给权利人《房屋共有权证》,并根据投资比例,注记每人所占份额。所以,房产权属登记在一方父母名下的,可以认定为一方父母享受房改政策而拥有产权的住房。同时,国家房改政策规定,职工按成本价或标准价购买公有住房,每个家庭只能享有一次,购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行。所以,如果因为夫妻共同出资而认定为登记在一方父母名下的房改房为夫妻共同财产,多少会损害一方父母的财产权益和父母的基本居住权。从国家房改政策精神和民法上的公序良俗出发,认定为夫妻共同财产也是不可取的。

可见,根据我国法律规定和房改房性质的特殊性,房改房子女出资的行为仍然认为房屋产权归于父母。如果双方签订了协议,则按照协议处理。房改房的产权可以在协议约定的条件成就时归属于子女。如果没有协议,那么直接按照债权处理,子女对于房屋没有产权。

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地下车位,车库归属权怎样认定
[律师回复] 对于地下车位,车库归属权怎样认定这个问题,解答如下, 地下车位、车库的归属及管理、使用的法律分析
一、法条——《物权法》第七十四条建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当
首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
二、法条简述住宅小区地下车库(规划用于停放汽车的车位、车库)的产权由开发商与购房者在房地产买卖合同中约定,确定其产权归属,没有约定或约定不明时,推定其产权属于购房者共有。该观点的依据在于:

一,根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则,如果不能取得特定范围内土地的使用权,则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权,因此地下车库不可能单独获得土地使用权,地下车库所使用的土地是业主交纳土地使用费的土地,该小区土地面积已经全部分摊到全体业主,小区的土地使用权为该小区的业主所享有,开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意,也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。

二,地下车库作为小区建设的配套设施之
一,是建筑物的辅助设施,就应如同道路、管线一样,是房屋的从物,应交付建筑物的所有人共同使用,在买卖合同没有特别约定的情况下,从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。开发商根据政府规定兴建地下车库,是他的法定义务,该地下车库不能面向社会公众开放以谋取私利,而是为了满足小区内业主生活需要,向特定人群提供停车位。《物权法》第74条第二款采用的就是“约定说”,但是对没有约定或约定不明情形下如何处理,物权法并没有作出规定。
三、有关地下车库的产权归属问题的法律规定
(一)《物权法》出台前,确认地下建筑物的所有权归属问题没有明确的法律依据。从现行房地产法律法规看,确认地下建筑物所有权归属问题却缺乏法律依据。我国《城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》只是对土地上的房屋权属登记作了规定,未包括地下建筑物。《城市房地产管理法》第二条:“本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。这里的“土地上”当指地表之上。房地产所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。要获得权利证书,必须要到房地局登记,而根据《中华人民共和国立法法》第八条规定,民事基本制度只能由法律规定,规章和地方法规无权对此立法。地下车位、车库的归属及管理、使用的法律分析,在1995年9月8日建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第八条“公用建筑面积由以下两部分组成:
1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;”第九条“凡已作为使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”等规定可看出,无论部门规章还是地方性规定,都没有强制性规定地下车库应列为需分摊的公用建筑面积。凡已作为使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积,从而不进行公用建筑面积分摊。根据建设部发布的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定:地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则,允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。由此来看,地下车库可作为一个的建筑部分,并可由开发商自行处分。从以上规定可知,与地下车库相关的法律法规是模糊的,明确界定产权并非易事。开发商之所以面对业主时强势地位难破,难说与此无关。
(二)《物权法》第74条规定确立的“当事人约定归属”原则。《物权法》第七十四条规定了三款:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当
首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。不难看出,物权法间接地承认了开发商对地下车库产权归属上的主动权。但对车库的权属没有直接规定,而是采用了“意思自治”原则,由当事人自行通过协商规定。但正如许多人质疑的那样,在开发商和购房者地位不平等的情况下,怎么能够保证约定是公平的?开发商的强势地位在实践中有目共赌,物权法这样规定的可操作性又如何?因此可见,关于地下车库的归属并没有从此尘埃落定,不难想象未来的纷争还会不断出现。
四、《物权法》第74条规定的不足笔者认为《物权法》第74条能够在一定程度上解决现实生活中的纠纷,因而具有重大实践意义。但是同时也有失误或是遗漏,而且这些失误很有可能会给将来的司法实践留下诸多“隐患”。
首先,《物权法》第74条第1款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应当
首先满足业主需要,但是这一规定太过粗糙与原则,容易产生歧义,也缺乏可操作性。何为业主的需要?怎么才算作满足了业主的需要?
其次,《物权法》第74条第2款虽然将小区内车库归属交由当事人约定,但是没有规定约定不明或没有约定情况下的归属,更不能解决约定不能的情况如何解决,留下了“隐患”。事实上,这种隐患已经出现。据报道,广州有些小区原来每个车位月租400元,但在《物权法》实施前开发展商却突然贴出通告,取消月租制,车位将全部出售,每个30万元。发展商似乎也注意到了《物权法》的规定,在通告后面提到“车位将优先满足业主购买需要”。此类事例,恰恰反映了开发商在“当事人约定”中的强势地位,在此情况下,由当事人来约定地下车库的归属谈何容易。显而易见,物权法在制定过程中关于车库归属问题理论上一直存在重大争议,起草者对待此问题也摇摆不定,多次易稿。最终出台的《物权法》选择了由当时人约定,事实上是回避了这一问题,不能不说是一大遗憾。地下车位、车库的归属及管理、使用的法律分析。
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(1)依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织;  
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(4)经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体;  
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(四)在原告一并非法人企业与开办单位时,判两者承担连带责任。
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房产纠纷
农村宅基地使用权归属权如何认定
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 宅基地使用权的归属如何确定 宅基地是指农村村民为建设自住房屋使用的土地。在我国广大农村,宅基地的管理实行的是所有权与使用权相分离的使用制度。宅基地使用权作为土地使用权的一部分,归当地的农村经济组织(村委会)所有,但公民可以依法取得对宅基地的使用权。同时,我国农村宅基地还有一定的福利性质,农民一般无偿取得宅基地使用权,在取得宅基地使用权后,享有长期占有、使用的权利。 但宅基地使用权受到法律的严格限制。 一是用途限制。 对已取得宅基地使用权的,权利人如需变更土地用途,必须依法经过批准。 二是面积限制。 《土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。三是宅基地使用权的转让受法律限制。 《土地管理法》第六十二条规定:“农村农民出卖、出租住房后再申请宅基地的,不予批准。” 《土地管理法》第六十三条规定:“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。” 无偿从村集体经济组织获得的宅基地使用权,应作为一种特殊物权,不能作为一般“财产”进行继承。另外,农村宅基地使用权与农民个人的集体组织成员资格紧密相关,必须因具有农村集体经济组织成员资格而取得,具有很强的人身依附性。如果迁出户口或死亡均会丧失宅基地的使用权。
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