房产纠纷 法律问答
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欠物业费，电停了[律师回复] 【法律定性】欠缴物业费与物业停水停电是两个法律问题：欠费应当缴纳，但物业不得以停水、停电、停热、停气的方式催缴物业费。法律明确规定业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业费，物业服务人已经按照约定和法律规定提供相关服务的，不得以停止供水供电供热燃气等方式催交物业费；断水断电既是违约行为，也可能构成对业主财产权益与基本生活权益的侵害，业主有权请求恢复供应并赔偿损失。 【法条依据】《民法典》第九百四十四条（业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费；物业服务人不得以停止供电、供水、供热、燃气等方式催交物业费）、第九百四十五条（业主与物业使用人约定由使用人交纳物业费的，从其约定，物业服务人应当向实际交费人出具票据）、第九百四十三条（物业服务人应定期公开服务事项、收费项目与标准、履行情况等）、第九百四十六条（业主大会解聘物业服务人的情形）、第一千一百六十五条与第一千一百七十九条（侵权责任与损害赔偿）；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于物业服务人不得以停水停电等方式催交物业费、业主可请求恢复履行并赔偿损失的规定；物业管理地方性法规中关于供水供电单位不得配合物业停电停水的规定。 【实务要点】第一，欠费金额要核准：核对物业服务合同约定的收费标准、起算日期、面积口径（一般按建筑面积计收）、车位与电梯等专项费用的分摊依据、共有部分收益的结余是否应当冲抵物业费；服务未达到约定标准或者存在瑕疵的，业主可以提出相应减免或者要求整改。第二，停电造成损失需要证据链条：停水停电的通知与时间、恢复供应的证明、停业期间营业收入与损失测算、物品腐坏清单、医疗或特种设备停用记录；仅有生活不便而没有实际支出的，赔偿通常难以支持。第三，物业费之诉与抗辩：物业起诉业主追缴物业费时，业主可以以服务质量瑕疵、面积争议、共有收益未公开、维修资金使用未经业主大会决定等事由提出抗辩甚至反诉减免，法院通常会综合评判是否扣减及扣减比例。第四，物业费滞纳金与违约金条款通常按合同约定处理，但约定过分高于实际损失的，业主可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。第五，需注意物业对欠费业主停水停电，往往也违反供水供电企业与物业服务人的合同约定，业主可以一并主张。 【建议】第一步，立即以书面方式（特快专递或者现场送达留证）要求物业限期恢复供水供电，同时表明愿意依法缴纳有争议部分的物业费，请其说明停水停电的合同与法律依据。第二步，同步把账算清楚，把已缴部分、争议部分、愿意缴纳部分列表，并保留缴费凭证，避免自身欠费事实被放大。第三步，向街道（社区）与房产管理部门投诉，请求督促恢复供应；同时核查该物业是否已投保物业责任险或者有无相关处罚记录。第四步，若已造成实际损失或者物业拒不恢复供应，可向法院起诉，要求排除妨害、恢复供应并赔偿损失，诉讼请求要具体写明恢复时间与损失计算依据。第五步，若物业长期不履行服务义务、账目不公开，可以联合其他业主通过业主大会行使解聘、更换物业服务人的权利。贾凤强律师
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把物业费给中介，中介不转交给物业怎么办[律师回复] 不少业主通过中介代办租房或房屋交易手续时，常会顺手把物业费交给中介委托代缴，很多人没意识到这里面藏着不小的法律风险。按照我国民法典及物业管理领域的现行规则，业主本身就是物业费的法定缴纳主体，哪怕你已经把钱转给中介，只要这笔钱没真正交到物业账户上，欠缴的第一追责对象依旧是业主本人。 你得先翻出当初和中介签的委托协议，或是聊天记录里对方答应代交物业费的相关约定，把双方的责任边界理清楚。别觉得钱给出去就万事大吉，要是中介偷偷把这笔钱截留下来私自用了，物业催缴通知贴上门的时候，你得第一时间先把欠缴的物业费补上，逾期产生的滞纳金滚动起来数额不小，拖欠时间太长还可能影响个人征信记录，后续申请信贷甚至出行相关的事项都可能受阻。 日常转账给中介代缴物业费的时候，一定要特意在转账备注里写清对应时段的物业费字样，事后把所有相关材料整理好，包括自己转给中介的转账截图，中介当初开的代收费用收据，双方聊到代缴事项的聊天记录，还有你后续自行补缴物业费的全部凭证，这些都能形成完整的证据链，证明中介私下占用了本该交给物业的费用。 你可以直接找到对接的中介门店负责人，亮明手里的证据要求对方在限定期限内把截留的物业费补上，同时承担你因为这场纠纷额外支出的滞纳金损失。要是对方推诿扯皮不肯配合，你可以直接向属地的住建部门，或是本地的房地产中介行业协会提交材料投诉，由监管部门介入督促整改。你也可以拿着整理好的全套证据向法院提起民事诉讼，要求中介返还被占用的费用，同时承担相应的违约责任，要是涉及的金额较大，中介存在明确的恶意侵占故意，还可以通过法定途径追究其对应的刑事相关责任。律图法律顾问...
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装修公司砸业主家会有怎样后果[律师回复] 装修公司砸业主家可不得了，会面临民事、行政甚至刑事三方面的后果。 先说民事方面，装修公司砸东西这事儿构成侵权。按照《民法典》侵权责任编规定，业主对房屋和屋内物品有财产权，被装修公司砸毁就是侵害了这项权利，得承担赔偿责任。业主可以先跟装修公司协商赔偿，如果协商不成，还能去法院起诉。赔偿的范围包括被砸毁的房屋结构、装修和物品等，损失按照当时市场价格或其他合理方式计算。 行政方面，如果砸毁行为扰乱公共秩序或违反治安管理规定，公安机关会依据《治安管理处罚法》进行行政处罚。情节轻的，可能就是警告或者罚款；情节重的，会被拘留还得交罚款。 刑事方面，如果砸毁造成公私财物损失达到一定数额，或者情节严重，装修公司相关人员可能会涉嫌故意毁坏财物罪。根据《刑法》规定，数额较大或情节严重的，会被判刑、拘役或者交罚金。 所以装修公司遇到纠纷，一定要走合法途径解决，不然摊上这些后果可就麻烦了。律图专业咨询...
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可以用停电停水的方式催缴物业费吗[律师回复] 1、物业不能用停电停水的手段来催缴物业费。按照《中华人民共和国民法典》的说法，业主得按约定给物业服务人交物业费。要是物业服务人已经按约定和相关规定提供了服务，那业主不能以没接受或者不需要接受相关服务为理由，拒绝交物业费。要是业主违反约定，逾期没交物业费，物业服务人可以先催促业主在合理时间内交；过了合理期限还没交，物业服务人可以去法院起诉或者申请仲裁。 2、《中华人民共和国民法典》还专门提到，物业服务人不能用停止供电、供水、供热、供燃气这些办法来催交物业费。供水、供电合同是业主和供水、供电公司签的，物业服务人不是合同里的一方。它要是擅自停电停水，就侵犯了业主正常获得水电的合法权益，这是违法的，得承担法律责任。 3、要是业主拖欠物业费，物业服务人得走合法途径解决问题，像和业主协商、找第三方调解、去法院起诉或者申请仲裁都行，可别用停电停水这种不合适的办法。要是业主对物业服务有意见，也得通过和物业沟通、向相关部门反映等合法途径来解决。律图河南法务
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律师说法·房产纠纷
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公司合并后注册资本金能否转移至另一家公司公司合并后，注册资本金通常不能简单地转移至另一家公司。公司合并分为吸收合并和新设合并，吸收合并是一家公司吸收其他公司，被吸收公司解散；新设合并是多家公司合并设立新公司，原公司均解散。合并后需按规定进行注册资本登记等手续，不能随意转移。1.5k浏览
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公司换了地方可以不变更吗公司更换经营场所通常不可不变更。根据《中华人民共和国公司登记管理条例》，公司变更住所应在迁入新住所前申请变更登记并提交新住所使用证明。若未办理变更登记，登记机关会责令限期登记，逾期不登记将处1万-10万元罚款。此外，不变更还会影响业务开展。因此，为规避风险、保障运营，更换场所后应及时办理。1.8k浏览
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公司经营地址改变员工不去如何处理公司经营地址改变，若属于劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，双方又未能就变更劳动合同内容达成协议，公司提前三十日以书面形式通知员工或额外支付一个月工资后，可解除劳动合同，并依法支付经济补偿。若不符合上述情形，需按合同约定处理。1.9k浏览
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