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[律师回复] 【法律定性】欠缴物业费与物业停水停电是两个法律问题：欠费应当缴纳，但物业不得以停水、停电、停热、停气的方式催缴物业费。法律明确规定业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业费，物业服务人已经按照约定和法律规定提供相关服务的，不得以停止供水供电供热燃气等方式催交物业费；断水断电既是违约行为，也可能构成对业主财产权益与基本生活权益的侵害，业主有权请求恢复供应并赔偿损失。【法条依据】《民法典》第九百四十四条（业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费；物业服务人不得以停止供电、供水、供热、燃气等方式催交物业费）、第九百四十五条（业主与物业使用人约定由使用人交纳物业费的，从其约定，物业服务人应当向实际交费人出具票据）、第九百四十三条（物业服务人应定期公开服务事项、收费项目与标准、履行情况等）、第九百四十六条（业主大会解聘物业服务人的情形）、第一千一百六十五条与第一千一百七十九条（侵权责任与损害赔偿）；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于物业服务人不得以停水停电等方式催交物业费、业主可请求恢复履行并赔偿损失的规定；物业管理地方性法规中关于供水供电单位不得配合物业停电停水的规定。【实务要点】第一，欠费金额要核准：核对物业服务合同约定的收费标准、起算日期、面积口径（一般按建筑面积计收）、车位与电梯等专项费用的分摊依据、共有部分收益的结余是否应当冲抵物业费；服务未达到约定标准或者存在瑕疵的，业主可以提出相应减免或者要求整改。第二，停电造成损失需要证据链条：停水停电的通知与时间、恢复供应的证明、停业期间营业收入与损失测算、物品腐坏清单、医疗或特种设备停用记录；仅有生活不便而没有实际支出的，赔偿通常难以支持。第三，物业费之诉与抗辩：物业起诉业主追缴物业费时，业主可以以服务质量瑕疵、面积争议、共有收益未公开、维修资金使用未经业主大会决定等事由提出抗辩甚至反诉减免，法院通常会综合评判是否扣减及扣减比例。第四，物业费滞纳金与违约金条款通常按合同约定处理，但约定过分高于实际损失的，业主可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。第五，需注意物业对欠费业主停水停电，往往也违反供水供电企业与物业服务人的合同约定，业主可以一并主张。【建议】第一步，立即以书面方式（特快专递或者现场送达留证）要求物业限期恢复供水供电，同时表明愿意依法缴纳有争议部分的物业费，请其说明停水停电的合同与法律依据。第二步，同步把账算清楚，把已缴部分、争议部分、愿意缴纳部分列表，并保留缴费凭证，避免自身欠费事实被放大。第三步，向街道（社区）与房产管理部门投诉，请求督促恢复供应；同时核查该物业是否已投保物业责任险或者有无相关处罚记录。第四步，若已造成实际损失或者物业拒不恢复供应，可向法院起诉，要求排除妨害、恢复供应并赔偿损失，诉讼请求要具体写明恢复时间与损失计算依据。第五步，若物业长期不履行服务义务、账目不公开，可以联合其他业主通过业主大会行使解聘、更换物业服务人的权利。

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