还有买房按揭款没还完,目前没有还款能力,现满一年,三分利息借贷十万,合同四年,房子抵押给高利贷款了?
[律师回复] 先说结论:你这局面要分两块看——按揭房和后面押给民间放贷人的事是两码事,而且月息三分(年化36%)已经超过法律保护上限,超出部分不用还,房子被抵押也要看办没办正规抵押登记。
第一,按揭是你和银行的贷款合同,房子本来就在银行抵押着。你又拿同一套房子去民间借十万、月息三分还设了抵押,这叫“二押”。银行作为第一顺位抵押权人,你断供银行有权处置房子,民间放贷人排在后头,未必拿得到钱。
第二,利息问题。现在民间借贷司法保护上限是合同成立时一年期贷款市场报价利率(LPR)的四倍,大概年化十几。月息三分等于年化36%,远超上限,超过四倍LPR的那部分利息法律不支持,你已经付的超了可以主张抵扣本金。合同写四年按四分利滚,更要警惕利滚利。
第三,抵押有没有效。民间房产抵押必须办抵押登记才对抗第三人,光写合同没登记,对方不能直接卖你房。如果对方用威胁、骚扰手段逼债,记得留证据报警。
建议你:别再借新还旧;和银行谈展期或暂停还本;对民间这笔,只认合法本息,超出的拒付;实在扛不住可以考虑和债权人协商重组,或者带材料请专业人士梳理债务。