待拆迁房屋买卖问题

[律师回复] 回迁房在办理了房屋产权证书后可进行买卖,购买未取得产权证书的回迁房则可能面临极大的风险,回迁手续更名并不能取代房屋产权证书。在这里须注意的事项包括要求卖方提供回迁协议及其身份证明,并对回迁房的真实性进行核实,同时要注意确定该房屋之上是否有共有人,是否设定抵押权。另外须查明该房是属于危改回迁,还是属于商品房回迁。如果该回迁房所占用土地是划拨用地,在办理回迁房的产权过户手续时,将由买受人补交土地出让金。在和卖房签定合同的时候可以订立附期限的合同,以产权过户为合同生效条件及付款条件,也可以与卖方协商将购房款办理提存公证,在该房屋取得房屋所有权证并办理过户手续后,由公证处向出卖方支付房屋价款,最后,要买方要注意让买方将户口迁走,否则,买方的户口迁不进来。

[律师回复] 对于房屋这一不动产物权的设立、变更、转让、消灭，根据《物权法》第九条的相关规定可知应当在依法登记后发生效力，没有进行登记的，不发生效力。因此即便是房屋的购买人占有、使用该房屋，但在没有登记的情况下，并没有实际取得房屋的所有权。同时，根据《物权法》第二十八条的规定可知，若由于人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等导致房屋物权变更、设立、消灭或者转让的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。由此可见，你已无法获得房屋的产权，所以没办法取得赔偿款。

[律师回复] 1、房屋拆迁补偿协议的内容 （1）拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限； （2）安置用房面积、标准和地点； （3）产权调换房屋的差价支付方式和期限； （4）搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限； （5）搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式； （6）违约责任和争议解决的方式； （7）当事人约定的其他条款。 2、协议的生效条件 房屋拆迁补偿安置协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名，协议必须经双方当事人签名盖章后才具有法律效力。 拆迁非出租房屋，拆迁人与被拆迁人签订协议；拆迁出租房屋，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。 3、协议必须公证 这里需要说明的是，拆迁房屋拆迁管理部门代管的房屋所订立的拆迁补偿安置协议书必须经公证机关公证，即实行强制性公证。通过公证，保证拆迁补偿安置协议内容的真实性和合法性，有利于消除被代管人对协议的疑虑。 4、协议的法律效力 房屋拆迁补偿安置协议是具有法律效力的文件。表现在其权利依法产生后受到法律的保护；其义务依法产生后，则受到法律的强制。其次是依法订立的协议必须认真恪守，当事人任何一方均无权擅自变更或解除。再就是在履行协议中发生纠纷，协议条款便是解决纠纷的主要依据。

[律师回复] 你好 遇这种问题需要谨慎处理 你可以发材料给我 我查下后解答

[律师回复] 当前农村房屋买卖合同纠纷案件中的主要疑难问题 　　(一)违反“一户一宅”的农村房屋买卖合同的效力 　　我国《土地管理法》第62条第1款规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”仅从字面上来看，一户村民如果拥有两处以上宅基地当然违反法律规定，也即本集体经济组织成员有住宅又购买其他住户住宅的，房屋买卖合同无效。实践中，对违反“一户一宅”的农村房屋买卖合同纠纷，部分判决认定合同无效。(2013)甬慈逍民初字第131号民事判决指出“对农村宅基地使用权我国土地法有特别规定，每户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。本案中，被告已合法拥有一处宅基地，且被告也没有证据证明其符合拥有两处或两处以上宅基地使用权的条件，因此，原、被告签订的房屋转让协议因违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效，不受法律的保护。”(2010)汝民初字第761号判决亦指出“根据《中华人民共和国土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。原告王朝现不具备分户条件。据此，原告王朝、被告孟新正买卖农村宅基地的行为违反了农村一户一宅的规定，被告孟新正将自己的宅院一处转让给王朝的口头合同为无效合同”。显然，上述两判决均将《土地管理法》第62条的规定定性为“效力性强制性规定”。 　　当然也有法院认为《土地管理法》第62条1款关于一户一宅的规定并非效力性强制规定，违反“一户一宅”的农村房屋买卖合同并不当然无效。如安徽省(2011)泾民一初字第00414号判决指出“根据《中华人民共和国土地管理法》第62条的规定，“一户一宅”原则是指农村村民一户只能申请一处宅基地，如果将原有宅基地上住宅房屋出卖或者出租后，不能再行申请另处宅基地。相反上述法律条文中也间接肯定了村民出卖住房的行为，只是禁止卖房后再次申请宅基地。”