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购买商铺纠纷属谁管
- 律师解析
- 关于商铺退换所产生的违约金问题，具体处理方式常常根据合同中的具体约定而决定，但违约金的最高额度不得超过合同固定金额的30%。在我们常见的商品房买卖交易中，合同制定者往往会对买卖双方可能出现的违约行为做出明确的法律责任界定。因此，当合同任何一方出现违约情况，另一方均有权查阅并参考合同中与违约行为相对应的条文，进而针对这些条款的约定，要求违约方承担相应的法律责任。通常来说，合同对于违约金的规定大多以时间作为单位进行计算，自违约行为发生后第二天开始，计算违约金直至实际履行合同义务为止。而在包括商品房购买等在内的诸多交易中，若合同中并未明确约定违约责任，受害方则可以依据相关的法律法规及司法解释，积极维护自己的合法权益。举例来看，如果购房者未能按时支付房款，卖方则可以以尚未支付的购房总价为基础，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率计算损失赔偿，用以补偿其财产损失；而若是卖方未能按时交付出售的房屋，房屋租赁市场上相同地段同期同类型房屋的租金标准可被视为违约damage赔偿金额的参考依据。另外，如若开发商无法按照约定的期限向购房人颁发房产证书，购房者同样也可以以已经支付的总房价为基础，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率计算违约金数额。
- 法律依据
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
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