买二手房如何防止卖不破租
- 律师解析
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首先，对于想要购房的人士来说，详细地了解所购房屋的实际状况显得尤为重要。您可以通过实地勘察以及访问周边居民等各种方法来获取关于房屋现状的准确资讯，包括但不限于现有住户及其身份等具体信息。
值得注意的是，根据我国现行的法律法规以及相关权威解释来看，"买卖不破租赁"这一重要原则的成立条件主要包括以下几点：
其一，建立起有效且规范的租赁合同关系；其二，租赁标的物已经正式交由承租人实际使用；
最后，出租方需将此租赁标的物的所有权出售给了第三方。因此，如果您未能实际占有并支配这处标的物，那么就无法充分利用这一至关重要的法律原则。
其次，发现原房东的租客尚未搬离的情况下，认真查阅租赁合同成为了关键步骤。我们需要依据租赁合同的签订日期、租金金额以及租期长短等因素，评估租赁合同的有效性，该房屋的所有权即转移到了您的手中。在此前提下，即使这个房子事先已经出租出去，根据传统的"买卖不破租赁"原则，您有权依照相关法律程序收取租赁房产的全部租金。对于已经付给原有房东的租金，您可以依法要求其在房屋过户后及时退还给您。如果承租人愿意自动解除租赁合同，这当然是最佳的结果。
然而，无论我们创建何种救济策略，对于购买者来说，都会带来不同程度的压力和负担。因此，我们强烈建议您在购买房屋之前彻底调查清楚相关情况，这样才能为您的购买过程提供最大的便利和保障。
- 法律依据
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《中华人民共和国民法典》第七百二十五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
《城市房屋租赁管理办法》第二十四条承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：
将承租的房屋擅自转租的；
将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
拖欠租金累计六个月以上的；
公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；
租用承租房屋进行违法活动的；
故意损坏承租房屋的；
法律、法规规定其他可以收回的。
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