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#二手房纠纷最新修订 | 2024-09-11

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律师解析: 首先细致查阅我们所签署的合同文件中的每一项规定和细节，寻找并明确在其中是否已经明文约定了相关的违约金数额或是违约金的具体计算方式与标准，以依据这些详细的规定来行使我们合法的权利与权益。在我们常见的商品房买卖合同中，往往会针对双方可能出现的违约行为设定相应的法律责任与后果。因此，当合同的任何一方出现违约情况时，作为守约方的我们应该仔细阅读合同中关于此种违约行为的相关条款，然后根据合同中所约定的内容，向违约方提出承担相应法律责任的要求。通常情况下，合同中会约定按照每日的比例计算违约金，自违约方违约的次日开始，计算违约金直至实际履行合同义务之日为止。
其次，我们需要对合同中约定的违约金标准进行深入的分析与评估，判断其合理性与否。若认为该标准存在不合理之处，我们有权申请增加或降低违约金。根据我国相关的法律法规以及司法解释，当我们认为约定的违约金过高而请求法院予以减少时，违约金超过实际损失的30%是我们可以据此提出适当减少的标准；反之，当我们认为约定的违约金过低而请求法院予以增加时，则应以违约行为所导致的实际损失作为确定违约金数额的依据。因此，要判断约定的违约金标准是否合理，我们必须先准确地界定损失的具体金额，然后再根据这个金额来决定是否有必要要求提高或降低违约金。
最后，如果在我们所签订的合同中并未明确约定违约的具体标准，那么我们也不必过于担心，因为我们仍然可以依据相关的法律规定来维护自己的合法权益。例如，在我们常见的商品房买卖合同中，如果双方都没有违约，但却面临着违约责任的问题，此时我们就可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同司法解释”）第十三条的相关规定，如果我们作为买受人逾期支付房款，出卖方就可以以我们未支付的购房款总额为基础，参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算损失赔偿额；同样，如果出卖方逾期交付使用房屋，他们也可以按照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准来确定损失赔偿额。此外，依据《商品房买卖合同司法解释》第十四条的相关规定，如果开发商逾期为我们办理房产证，我们也可以以已支付的购房款总额为基础，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算违约金数额。

法律依据: 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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