开发商内部认购可以起诉吗
- 律师解析
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在房地产开发商尚未获得商品房预售许可证之际，并且在相关诉讼案发之前仍然未能获得预售许可证之时，采取以“内部认购”为名义的策略向潜在购房者传达了享受优惠购买商品房的意愿，期望购房者能够与他们达成内部认购协议。
然而，如果购房者明知开发商此时尚未取得商品房预售许可证便与其签署内部认购协议，那么当他们的权益遭受侵犯时，很难从法律层面获取应有的保护。若开发商蓄意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实进行销售活动，导致购房者的权益受损，开发商必须为此承担相应的法律责任。在购房者明确知晓开发商尚未取得预售许可证的前提下与其签署内部认购协议，鉴于此份协议的内容涉及到双方的恶意串通行为，且违反了国家的禁止性规定，根据《中华人民共和国民法典》的相关条款：存在以下任一情形的，合同均属无效：恶意串通，损害国家、集体或第三方利益的；违反法律、行政法规的强制性规定的，以及《城市商品房预售管理办法》第六条所述：未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房销售的规定，该协议应当被判定为无效。在购房者与开发商就该协议产生争议的情况下，购房者的合法权益难以从法律层面得到有效保障，仅能要求开发商退还已支付的购房款项，同时他们的购房计划也将无法顺利实施。在开发商故意隐瞒未取得预售许可证的情况下，购房者与其签署的内部认购协议尽管可能会被确认为无效合同，甚至面临撤销或解除的风险，但是购房者有权要求开发商归还已支付的购房款项及其利息，赔偿经济损失，并要求开发商承担不超过已支付购房款项一倍的赔偿责任。
- 法律依据
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同的，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，可以认定该内部认购协议为商品房买卖合同。
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