开发商宣传广告与实际不符，是否需要担责
- 律师解析
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商品房广告及相关宣传资料乃是房地产开发企业为了迎合购房客户需求所精心制作并发布的宣传手段，但值得注意的是，如若在广告中所包含的各项信息未能予以准确书写入购房协议当中，那么即便这些广告所承诺的利益最终未能实现，该房地产开发企业通常仍无需为此承担任何法律责任。
然而，对于那些对商品房价格以及购房决策具有关键影响力的信息，则需另行对待。
依照我国相关法律法规，倘若广告的内容虚假或易引发误解从而迷惑、误导消费者，便可被判定为虚假广告。
具体而言，虚假广告包括以下几种情况：一是商品或服务根本不存在;
二是针对商品的性能、功能、产地、用途、品质、规格、成分、售价、生产者、有效期限、销售情况、曾获得的荣誉等信息，或是服务的内容、提供者、形式、品质、售价、销售情况、曾获得的荣誉等信息，甚至包含关于商品或服务的各种承诺等，这些信息与事实情况相去甚远，对购房行为造成了决定性的影响;
三是用虚构的、假造的或是无法验证的科学研究成果、统计数据、调查结果、文献摘要、引用话语等作为证据资料的;
四是夸大了使用商品或接受服务的效能;
五是采用虚假或易于引起误解的内容来欺骗、误导消费者的其他情况。
- 法律依据
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《广告法》第二十八条
广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。广告有下列情形之一的，为虚假广告：
（一）商品或者服务不存在的；
（二）商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的；
（三）使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的；
（四）虚构使用商品或者接受服务的效果的；
（五）以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。
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