房屋灭失的风险由谁来承担
- 律师解析
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房屋灭失风险的承担主体，需依据不同情形具体判断，以下为你详细阐述：
一、买卖合同中的情况
在房屋买卖合同中，房屋灭失风险的承担有明确的一般规则。
通常而言，若房屋已经完成交付，那么灭失风险一般由买受人来承担。
这是因为交付之后，买受人实际上已经对房屋有了实际的管控能力。
比如，购房者收房后，房屋就处于其实际管理之下，此时若发生灭失风险，由买受人承担较为合理。
若房屋还未交付，那么灭失风险通常由出卖人承担。
不过，法律如果另有规定，或者买卖双方当事人另有约定的，则按照相应规定和约定执行。
那么在完成登记之前，即使房屋已经实际交付，其灭失风险依然由出卖人承担。
二、租赁合同中的情况
在房屋租赁合同中，租赁期间，如果房屋是因不可归责于承租人的事由而灭失的，比如因自然灾害等不可抗力因素导致房屋损坏，这种情况下风险由出租人承担。
并且，承租人可以按照合同约定，要求减少租金或者不支付租金。
因为承租人本身并无过错，不应承担房屋灭失带来的不利后果。
若房屋灭失是由于承租人的过错导致的，比如承租人违规使用房屋引发火灾致使房屋损坏，那么承租人需要承担相应的责任。
综上所述，房屋灭失风险的承担需要结合具体的法律关系以及相关约定来确定，这样才能保障各方的合法权益。
案情回顾:
小朱将房屋卖给小李，小李收房后不久，房屋因暴雨受损。小朱认为未过户，风险应由自己承担；小李则称已交付，应由自己承担。此外，小静租小胡的房子，因小静违规用电引发火灾致房屋部分灭失，双方就责任承担起了争执。
案情分析:
1、在小朱与小李的买卖纠纷中，按一般规则，房屋已交付，灭失风险应由买受人小李承担，除非双方有特别约定。此案件中无特殊约定，所以小李应承担暴雨造成的房屋损失。
2、在小静与小胡的租赁纠纷中，房屋灭失是因小静过错导致，根据相关规定，小静需承担相应责任，赔偿小胡房屋损失。
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