拍卖房屋有永久租赁权该怎么办
- 律师解析
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1.若拍卖房屋存在永久租赁权，处理方式如下：
首先要确认永久租赁权是否合法有效。
只有符合法律规定的租赁形式及相关要件，在拍卖时租赁权才不会被轻易打破。
按照“买卖不破租赁”原则，房屋所有权变动后，原租赁合同对新的房屋所有人依然有效。
2.竞拍人需谨慎对待：
一方面要明白取得房屋后会受原租赁合同约束。
比如要按照合同约定的租金标准收取租金，不能随意提高租金等。
另一方面，若后续有自用等需求，得与承租人协商解决方案。
像协商解除租赁关系，这需要遵循合理合法程序，还要考虑可能承担的违约责任。
例如，如果提前解除合同，可能要按照合同约定支付一定的违约金给承租人。
3.同时，要审查租赁合同条款：
查看是否有影响房屋使用、价值等不利因素。
要是租赁权存在瑕疵或违反法律规定，可通过法律途径主张其无效或要求调整，以此保障自身权益。
比如租赁合同约定承租人对房屋进行大规模改造，可能影响房屋后续价值，竞拍人就可通过法律手段来维护自己的权益。
案情回顾:
小何参与房屋拍卖并成功竞拍。后来发现该房屋存在永久租赁权，原房东在拍卖前未明确告知。小何认为自己应完全拥有房屋使用权，而承租人小丽则要求按照原租赁合同继续居住。小何希望能解除租赁关系自用房屋，与小丽协商无果，双方陷入争议。
案情分析:
1、首先需确认该永久租赁权是否合法有效，若符合法律规定，依据“买卖不破租赁”原则，原租赁合同对小何依然有效，小何应按约定租金标准收取租金，不能随意提高。
2、小何若想自用房屋，需与小丽协商解除租赁关系，且要遵循合理合法程序，若提前解除，可能需按合同约定支付违约金给小丽。
3、小何还应审查租赁合同条款，若存在影响房屋使用、价值等不利因素，可通过法律途径主张其无效或要求调整，以保障自身权益。
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