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购房定金与违约金应该如何适用

#房屋买卖 最新修订 | 2025-06-14
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袁柏林律师
袁柏林律师在线
北京市金台律师事务所/高级合伙人
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律师解析
1.法律规定,购房定金违约金通常不能同时用。
2.定金罚则方面,交付定金方违约,无权拿回定金
收受定金方违约,要双倍返还。
违约金是违约方给对方一定数额金钱。
3.合同里若既设定金又设违约金,一方违约时,对方只能选其一。
购房者违约,开发商不能既没收定金又要违约金。
4.若违约损失大于定金罚则或违约金数额,受损方主张定金或违约金后,还能另行要求赔偿损失,弥补差额。
5.总之,只能二选一,还要结合实际损失考量权益保护。
例如,购房者违约,开发商依约没收定金,若购房者违约给开发商造成的损失远超定金,开发商还可要求购房者赔偿超出部分;
反之,开发商违约,购房者选违约金后,若实际损失大于违约金,也能再主张赔偿差额,以此全面维护自身权益。

案情回顾:

小许与某开发商签订购房合同,合同中既约定了定金,又约定了违约金。后小许因自身原因违约,无法继续履行购房合同。开发商要求既没收小许交付的定金,又让小许支付违约金。小许则认为开发商只能选择其中一项主张权利,双方因此产生争议。

案情分析:

1、根据法律规定,购房定金与违约金通常不能同时适用。在一方违约时,对方只能选择定金罚则或违约金其中之一。本案中,开发商不能既没收定金又要求违约金。
2、若违约损失大于定金罚则或违约金数额,受损方主张定金或违约金后,还能另行要求赔偿损失。若小许违约给开发商造成的损失远超定金,开发商在没收定金后,可要求小许赔偿超出部分。
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