买房土地使用权抵押能不能购买？

买房土地使用权抵押能不能购买?

被抵押的房地产不一定不能买。根据我国《担保法》的规定，在抵押期间，抵押人在通知或取得抵押权人同意的情况下，可以转让抵押物，但应将转让物已经抵押的情况告知受让人。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

很多购房人在进行资信审查时发现房产开发企业是合法经营的，但是开发商的土地使用权被抵押了。这种情况下购房者往往就不知道该如何处理了。土地使用权已经被抵押的房屋到底能不能购买?应该怎样购买呢? 如何了解土地使用权是否被抵押 购房人要想知道所购房地产的抵押情况，主要有两种途径：

1.向登记机关查询。购房人可以到国土资源部门查询预购房屋的土地使用权的权利状况。这种途径的查询结果是最权威的。

2.检查开发商的证件。即查看《国有土地使用权证》，看证件的备注栏中有无他项权利记载。如果备注栏中没有注明他项权利(抵押)的情况，则没有抵押给银行。检查开发商的证件应当注意三点：坚持看原件;注意审查证件的真伪;看清抵押的记载情况。 如何购买土地使用权被抵押的房屋 如果发现所购房屋的土地使用权已被抵押，购房人该如何处理呢?需要告诉购房人的是：被抵押的房地产不一定不能买。根据我国《担保法》的规定，在抵押期间，抵押人在通知或取得抵押权人同意的情况下，可以转让抵押物，但应将转让物已经抵押的情况告知受让人。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在实际操作中，如果开发商将抵押的房产(包括房屋所在的土地使用权被抵押)进行销售的话，在办理销售(预售)登记、产权过户时，必须取得抵押权人(一般为银行)的同意，由抵押权人出具同意办理的书面信函。但是认为“办理了销售(预售)登记的房屋就不会出现问题”的观点是不恰当的，因为根据前面的房地产法律知识我们知道，这并不意味着抵押权人放弃了抵押权。 作为购房人，如果需要购买此类房屋的话，可以参考以下办法处理：

1.如果付款方式是现金的话，购房人可以要求将与所购房地产抵押部分相应的购房款全部或者部分直接交给抵押权人，由抵押权人解除对于该部分房产的抵押。

2.如果付款方式是按揭贷款，而贷款银行与作为抵押权人的银行不是同一银行的话，可以约定，由贷款银行将款项的全部或者部分直接支付给作为抵押权人的银行，后者在收到该部分款项后，应当解除对所购房产相应部分的抵押。

3.如果付款方式是按揭贷款，且贷款银行与作为抵押权人的银行是同一银行的话，这种情况相对比较简单，银行为保护自己的利益会对所贷款项进行适当处理，同时会间接地降低购房人的抵押风险。 如何购买土地使用权未被抵押的房屋 如果经过审查，所购房地产没有被抵押，购房人是否就可以放心地购买呢?同样需要告诫购房人的是：没被抵押的房地产不一定没风险。因为调查时没被抵押的房产，开发商不一定在此后就不会抵押。甚至在办理了销售(预售)合同登记之后，从法律上说，开发商仍然有权将该房地产进行抵押。因为签订销售(预售)合同之后，购房人取得的只是一种期权，房屋的所有权仍然属于开发商所有，房地产的所有权只有在办理产权过户登记之后才转移给购房人。在转移之前，开发商当然拥有将自己的房地产进行抵押等方式处置的权利，目前我国的有关法律对此并无禁止性规定。对于购房人而言，购买此类房产，可以在合同中规定，开发商不得将该房产及土地使用权进行抵押，并规定相应的违约责任和处理办法，甚至可以约定购房人有权随时检查开发商的《国有土地使用权证》。

综上所述，在购买房屋的时候，一定要确认对方的房屋是否进行了抵押，防止自己的权益遭受侵害。在买房之前，要详细询问房屋的相关信息，包括使用情况，以及房产证的有无等等，在过户之前，也一定要去相关部门经过合法的手续进行办理，切不可私下进行违规交易。