小区业主组建自治业主委员会合法吗？

[律师回复] 第<br/>一：物权法规定业委会成员是属于义务工作中，只能适当拿补贴，不存在工资一说。<br/>第<br/>二：对于业委会自治的小区，业委会待遇可以相对提高补贴，但是具体金额和方式须要业主大会表决通过执行。<br/>由于业委会委员没有工资，就会产生如下问题！<br/>第<br/>一：因为没有工资自然无法吸引年轻专业的人员参与，所以业委会基本上是以退休人员为主；<br/>第<br/>二：没有年轻专业的人参与，结果就是不专业，更加不可能有足够的精力服务于业主；<br/>第<br/>三：因为不专业，可能会无心地侵害业主利益，而法规对其管控又相当有限；<br/>第<br/>四：先进经验无法引进，同时可能主主观产生违规操作，因为七八十岁的人，业主真的很难追究什么！

[律师回复] 《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定有五个方面，现逐一加以解读：一.业主大会的成立规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。解读：业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导，具体到，目前要接受区、县居住小区管理办公室的指导。指导不等于领导，业主要求成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导，如果他们不指导，则属于区、县小区办不作为，并不影响业主自行成立业主大会。对区、县小区办规定的这方面的工作时限可参照京国土房管物字〔2001〕516号文的规定：“拥有10%以上业权的产权人(代表)书面申请自行组建管委会的，各小区办应在收到书面申请后15日内，作出是否符合组建条件的书面答复。”而一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，可参照以下两项规定：京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。”京国土房管物[2002]316号文规定：“对于整体规划、分期建设的住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区，符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》(京政办发[2001]91号)管委会的条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分，管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。”二.物业管理区域的划分规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。解读：成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域，在可参照京房地物字【1998】308号文的规定：“物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。”三.业主大会投票权确立规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。解读：第一次业主大会投票权由地方政府制定，以后业主大会投票权由业主大会自行约定。的第一次业主大会投票权可参照京房地物字【1997】第485号文：“产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。”和京国土房管物[2002]316号文：“在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的、召开产权人(代表)大会时，其投票权及实际投票额按20%的份额计算，超过部分不再予以计算。”的规定加以确定。四、业主大会的开会要求和表决方式规定：<br/>1.召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。<br/>2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。<br/>3.业主可以委托代理人参加业主大会会议。<br/>4.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。<br/>6.住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。解读：业主大会开会要提前15天以上通知全体业主，并告知相关的居委会，业主大会不一定要采用开会形式进行，业主大会作出一般决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权1／4以上即可通过，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。条例没有规定成立业主大会要经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过，也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决议，因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难。的业主目前可以参考京房地物字【1998】308号文的规定，通过公告方式选举产生第一届业主委员会。采取通过公告方式选举产生的，应依照下列规定:.筹备组在广告栏、公共场所醒目位置公告管委会章程

[律师回复] 业主委员会委员必须符合下列条件<br/>1．是本物业管理区域内业主；<br/>2．能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程；<br/>3．有一定组织能力和必要工作时间，能够较好履行业主委员会成员职责；<br/>4．品行端正无劣迹；<br/>5．热心公益事业。<br/>业主委员会有两种产生方式：<br/>1、由业主或业主大会会议选举产生，依照《物权法》、《物业管理条例》，以及各地的相关办法依照程序产生；<br/>2、对于较大小区，业主先按照楼选举各自楼委会，然后每个楼委会推选代表，集中而成业委会；这样方式形成的业委会，主要负责楼间共有的管理；而楼委会，负责楼内共有的管理。<br/>参考资料：<br/> <br/>建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。<br/>　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。<br/>　　第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。<br/>　　地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。<br/>　　第七十六条 下列事项由业主共同决定：<br/>　　<br/>（一）制定和修改业主大会议事规则；<br/>　　<br/>（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；<br/>　　<br/>（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；<br/>　　<br/>（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；<br/>　　<br/>（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；<br/>　　<br/>（六）改建、重建建筑物及其附属设施；<br/>　　<br/>（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。<br/>　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。<br/>　　第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。<br/>　　第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。<br/>　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。<br/>　　第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。<br/>　　第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。<br/>　　第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。<br/>　　对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。<br/>　　第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。<br/>　　第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。　业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

[律师回复] 不需要缴纳额外的税费。。《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》：......根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。<br/>《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》：......根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。

[律师回复] 若要管理自治，也必须征得百分之五十的业主同意，否则本质上也是不合法。执行起来也没有业委会具备合法性工作力度大。