出租人是否有权解除转租合同？

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 次承租人的合同解除权<br/>(1)如果房屋租赁合同明确约定未经出租人同意，承租人不得擅自转租，此时承租人自行转租，违反诚实信用原则，本质上为恶意，属违约行为，善意的次乘租人可依据无效合同的处理规定向承租人要求返还租金、转让费等费用，并可以要求赔偿损失。<br/>(2)如果房屋租赁合同未明确约定是否可以转租，但在出租方知道转租后提出异议，反对转租，从而影响了次承租人合理使用租赁房屋，次承租人可以解除合同。出租方是房屋所有权人，对出租的房屋享有物权，根据《物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。虽然出租方与次承租人并不存在合同关系，但是出租方可以以物权对抗债权，要求无权占有房屋的次承租人返还房屋。此时，由于次承租人无法依据转租合同使用房屋，权益受到侵害，可以主张解除转租合同。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 我国法律规定，未经出租人同意，承租人不得擅自将房屋转租给他人，若承租人这样做，出租人可以提前解除房屋租赁合同。<br/>根据《城市房屋租赁管理办法》第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋。因此而造成损失的，由承租人赔偿：<br/>(一)将承租的房屋擅自转租的<br/>(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的<br/>(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的<br/>(四)拖欠租金累计6 个月以上的<br/>(五)公有住宅用房无正当理由闲置6 个月以上的<br/>(六)利用承租房屋进行违法活动的<br/>(七)故意破坏承租房屋的<br/>(八)法律、法规规定其他可以收回的。

[律师回复] 根据我国《合同法》的相关规定，解除合同有协商解除、约定解除和法定解除三种情况。<br/>协商解除是指当事人经协商一致后自愿解除合同，一般以书面明示的方式为准，比如签订解除协议，通过书信函件、传真、电子邮件、短信等。<br/>约定解除是指合同中约定的解除条件成就时，一方取得并行使解除权解除合同，解除合同应当通知对方，合同在该通知到达对方时解除。如果对方提出异议，则需要向人民请求确认解除合同的效力。<br/>法定解除是指一方依据法律的规定取得并行使解除权解除合同，行使法定解除权同样需要履行通知义务。<br/>此外，如果法律规定或者合同中约定了解除权的行使期限的，解除权应当在该期限内行使，期限届满不行使的，则解除权消灭。

[律师回复] 对于承租人擅自转租 出租人是否可以解除合同这个问题，解答如下, 我国法律规定，未经出租人同意，承租人不得擅自将房屋转租给他人，若承租人这样做，出租人可以提前解除房屋租赁合同。<br/>根据《城市房屋租赁管理办法》第二十四条承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋。因此而造成损失的，由承租人赔偿：<br/>(一)将承租的房屋擅自转租的<br/>(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的<br/>(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的<br/>(四)拖欠租金累计6个月以上的<br/>(五)公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的<br/>(六)利用承租房屋进行违法活动的<br/>(七)故意破坏承租房屋的<br/>(八)法律、法规规定其他可以收回的。

[律师回复] 您好，针对您的在先租赁合同解除后转租合同的处理问题解答如下, <br/>(一)转租合同有效情况下的处理在转租合同当事人双方意思表示一致且转出租人有权转租的情况下，转租合同属于有效合同。此时，出租人和承租人(转出租人)双方协议解除在先租赁合同时，如果承认转租合同的效力也因此终止，实际上是认可在先租赁合同的双方当事人可以通过自己的行为决定转承租人的合法租赁权益。这违背了任何人不得以自己的行为损害他人合法权益的基本法律原则，对转承租人来说也是不公平的。既使因承租人(转出租人)违约而导致出租人解除合同时，也不应认可转租合同当然终止。现代社会注重交易安全和善意第三人利益的保护。对交易安全的保护要求合法有效的合同能够得到全部适当的履行。对善意第三人的保护则意味着第三人不应因自己过错以外的原因受到非法损害。因承租人(转出租人)违约导致在先租赁合同解除时，转承租人并不存在过错，其不应也受到合同效力终止的惩罚。另一方面，转承租人与出租人虽然未存在直接法律关系，但在转出租人有权转租时，转承租人对标的物的占有、使用应当认为是经过出租人同意的，即出租人允许转承租人占有使用标的物。此时，在在先租赁合同解除的情况下，转租合同履行的基础依然存在，应当保障转租合同的继续履行，以维护交易安全。故在转租合同有效的情况下，转承租人对租赁标的物享有的使用、收益等权益有合法的取得依据，应当受到法律的保护。转承租人可以以转租合同对抗出租人，不应认为在先租赁合同解除也导致转租合同的当然解除。<br/>(二)转租合同无效情况下的处理转租合同无效的情况一般集中在出租人禁止转租或者转租赁期限超出在先租赁合同的租赁期限。在转租合同无效的情况下，转承租人对租赁物并不享有合法的权益，转承租人对租赁物属于无权占有状态。此时，在先租赁合同解除后，出租人有权利要求租赁物的实际占有人返还租赁物。如果转承租人因返还租赁物受到损失，应由其与转出租人另案解决，不能以无效的转租合同对抗出租人。<br/>四、结论转租合同虽然与在先租赁合同存在紧密的关系，但二者相互，并不具有附随关系。在在先租赁合同终止或者解除时，转租合同的效力是否受到影响应以转租合同是否有效为标准区别对待。在转租合同有效的情况下，不应认为在先租赁合同解除也导致转租合同的当然解除，转承租人在租赁期间内有权继续使用租赁物。在转租合同无效的情况下，因为转承租人对租赁物不享有合法的权益，在先租赁合同解除后，出租人有权利要求租赁物的实际占有人返还租赁物。