行使购房合同解除权的方式是什么

买房子对很多人来说可是人生大事，谁都希望顺顺利利拿到心仪的房子。不过呢，现实中总会有意外情况，比如开发商逾期交房、房屋质量有严重问题，又或者购房人自身情况发生变化导致无法继续履行合同。在这些情况下，购房人就可能会考虑行使购房合同解除权。那么，具体该怎么行使这个解除权呢？里面可是有不少门道的。

一、法定解除权行使的条件

法定解除权是指依据法律规定而享有的解除合同的权利。根据民法典规定，因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等情形，购房人可以行使法定解除权。比如，开发商承诺在某个日期前交房，但逾期半年都没交付，经购房人催告后合理时间内还是不能交房，这种情况下，购房人就满足法定解除权的条件了。

二、约定解除权行使的方式

购房合同双方可以在合同里预先约定解除合同的条件，当条件成就时，一方或双方就有权解除合同。通常，合同里会约定开发商违约达到一定程度，像房屋面积误差超过一定比例、房屋质量问题严重影响居住等，购房人可以解除合同。举例来说，合同约定房屋实际面积与合同约定面积误差绝对值超过3%时，购房人有权解除合同，那么一旦出现这种情况，购房人就可以按照约定行使解除权。

三、通知解除的操作要点

不管是法定解除权还是约定解除权，行使解除权一般都要通知对方。通知可以是书面形式，像发挂号信、特快专递，也可以采用电子数据等形式，但建议首选书面形式，便于保留证据。通知内容要明确表明解除合同的意思，说明解除合同的原因和依据。比如，购房人发现房屋存在严重质量问题，决定解除合同，就可以写一份书面通知，详细说明质量问题情况，以及依据合同哪条约定或法律哪条规定来解除合同。

四、解除权行使的期限

解除权的行使是有期限限制的。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。所以，购房人一旦发现可以行使解除权的情况，要及时行使，别过了期限。比如，购房人在知道房屋面积误差超过约定比例后，应在一年内决定是否行使解除权。

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