未析产的房子可以买卖吗？

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 【法律意见】<br/>继承的房产，任何时间再出售，均需要缴纳20个人所有税2，继承房产，以继承前原房产证上登记时间为准，满二年再出售，免征营业税。<br/>【法律依据】<br/>《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》<br/>第二项规定：受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20的适用税率计算缴纳个人所得税。<br/> 中华人民共和国继承法<br/>第十条?遗产按照下列顺序继承：<br/>第一顺序：配偶、子女、父母。<br/>第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。<br/>继承开始后，由<br/>第一顺序继承人继承，<br/>第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。<br/>本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。<br/>本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。<br/>本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。<br/>《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》 <br/>第十一条<br/>一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，<br/>第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民不予支持。<br/>夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。　　<br/>

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 【法律意见】<br/>继承的房产，任何时间再出售，均需要缴纳20个人所有税2，继承房产，以继承前原房产证上登记时间为准，满二年再出售，免征营业税。<br/>【法律依据】<br/>《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》<br/>第二项规定：受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20的适用税率计算缴纳个人所得税。<br/> 中华人民共和国继承法<br/>第十条?遗产按照下列顺序继承：<br/>第一顺序：配偶、子女、父母。<br/>第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。<br/>继承开始后，由<br/>第一顺序继承人继承，<br/>第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。<br/>本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。<br/>本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。<br/>本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。<br/>《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》 <br/>第十一条<br/>一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，<br/>第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民不予支持。<br/>夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。　　<br/>

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 农村宅基地买卖时有哪些风险 1、房产可能是违法建筑。 村民建造农民房应当办理相应的证书，深圳常见的是“两证一书”，即建房土地使用证、建筑许可证和居民兴建住宅用地批准通知书。现在关外买卖的农民房，有些是村民私下抢建的，根本没有合法建造的手续。 在实践中，还有村民和合作方使用早已过期的证书、或者是超过证书规定面积私下加建的，这些都属于违法建筑。如果是违法建筑，这种风险非常大，可能被拆除，将来拆迁，政府也可能不给予补偿。如果该房屋能够办理房产证书(绿本)，表明政府对产权人的权利是认可的，一般不会是违法建筑。 2、农民房无法过户，不能将房产证办至买房人的名下。 即使买房人签了购房合同付完房款，并且实际搬迁进去一直居住，但按照目前国土局的作法，这种房产不能办理房产过户手续。农民房买卖的现象在深圳特别是关外还比较多，只要原先的买房人没有异议，买房人也可以一直居住下去。根据我国法律的规定，不动产物权以登记为准，由于农民房没法过户，因此，即使买房一直在居住，但这个房产其实一直是原建房人的房产。 3、房产买卖合同可能会被认定为无效。 理由是农民房转让必然导致宅基地使用权的转让，而宅基地使用权交易是法律所禁止的。关于农民房买卖合同是否有效的问题，这个在理论上还有不同看法，有认为有效的，也有认为无效的。 但在司法实践中，如果买房人是本地集体组织户口的村民，可以认定合同有效;如果买房人是城镇户口居民或者非当地户口的村民的一般认定合同无效。

[律师回复] 您好，关于离婚后房产买卖需要析产吗这个问题，我的解答如下, 双方免收交易税费。析产基本步骤。顾名思义，离婚析产是夫妻双方因离婚后彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。按照有关规定、到公证处办理析产公证(注：如有离婚判决书的话则无需办理公证);2、到交易中心办理转绘;3、到房管局办理免征契税申请<br/>（一）夫妻离婚涉及房屋转移的，与继承登记及赠与登记也有一定的区别，一般由双方共同申请登记。办理离婚析产登记的必备资料。如果遇到离婚后一方当事人不配合办理房屋过户手续的情况，问题就变得麻烦的多了：<br/>（一）离婚判决书或离婚协议书或离婚证；<br/>（二）房地产证（如有共有证的。夫妻离婚涉及房屋转移的，离婚财产归属协议，权利人一方申请登记的，需要提交以下资料：房产证;身份证明及复印件，包括共有证）；<br/>（三）申请人的身份证明；<br/>（四）房地产登记申请书；对于通过民政局协议离婚后的房产过户，双方当事人需携带离婚证、自愿离婚协议书等相关证明亲自到房地产交易中心办理房屋过户手续，双方就财产达成协议到民政部门办理就可以了，但一定要及时办理房产过户手续、办理析产登记手续并缴交登记费;5、取证，需要提交经公证的离婚财产归属协议;判决离婚的提交生效的判决书及复印件，判决书中明确房产归属的可由权利人一方申请登记，离婚之后开始对房产分割反悔;协议离婚的提交，这种情况偏偏居多。其原因在于：当事人在协议离婚时急于离婚或赌气离婚。房产过户手续，即办理买卖过户，即按照正常买卖程序办理，一周左右时间即可：1。析产登记主要适用于离婚析产。<br/>（二）对于离婚房产过户中，需要办理析产登记。夫妻离婚析产并不需要办理多少手续，只需按照房管局有关规定办理离婚析产登记。析产登记是一种常见的房屋登记种类。可在司法实践中;4，离婚证及复印件

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋买卖“意向金”问题法律分析意向金，也有称为“意向金”，是从港台传过来的叫法。在有中介参与的二手房屋买卖中，很多中介都要下家或上家先交纳一笔“意向金”;一手房买卖中，也有很多收取“意向金”。这就有必要分析一下意向金的性质和涉及的法律规定。<br/>一、“意向金”的性质<br/>首先，与定金、违约金在法律上有明确规定不同，在我们国家相关法律中并没有规定“意向金”，对意向金的收取和处分规则均没有。<br/>其次，根据民法的“契约自由，意思自治”原则，只要协议双方平等协商，对“意向金”的处理明确约定，没有违反法律规定的，应该说该约定是有效的。所以，以一句“于法无据”一概否定意向金的收取也是不对的。关键是收取意向金时，中介或开发商有无履行告知义务;是否是平等协商达成的，是否涉及不平等合同、霸王条款。<br/>二、“意向金”转“定金”“定金”指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。合同完全履行的，定金抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，双倍返还定金。<br/>1、意向金不能按照定金罚则处理根据最高院关于《担保法》的司法解释，当事人约定了“留置金、担保金、保证金、订约金、押金”的，但没有约定为“定金”的，都无权要求按照“定金罚则”处理。可见意向金不能按照定金罚则处理，下家或上家撤回买卖意向时，中介或开发商无权罚没意向金，可以要求返还;反之，对方违约的，交付意向金方也无权要求对方双倍返还。<br/>2、合同约定意向金转化为定金有很多中介在合同中约定，议价成功的，所交纳的意向金即转化为定金。这样的约定不违反法律规定，应该说是有效的。下家或上家在签议定书、居间协议、代理协议等时，要看仔细，当然中介应该予以说明。一旦签订了含有意向金转化为定金条款的协议，议价成功后，交付意向金方违约的不能再要回来，收取方违约的则要双倍返还。<br/>三、中介能否自己罚没“意向金”实践中有很多下家或上家在交付“意向金”后反悔，向中介索要遭到拒绝。有的中介声称要罚没意向金，有的称抵作中介费。其实，中介这样做的违法的，中介公司在房屋买卖中一般充当居间介绍或作为买或卖一方的代理人。如果中介公司以居间人身份出现，则是于买卖双方之外的第三者，根据《合同法》第426条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”第427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”可见，提供居间服务的中介只有在促成房屋买卖双方合同成立的情况才要求支付居间费;如果因委托人原因居间不成，可以要求支付居间活动产生的费用(如交通费等)。如果中介是买卖双方中一方的代理人，根据《合同法》第405条规定“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”。可见，中介作为一方的代理人要按照委托合同的约定从事代理活动,根据约定收取报酬。因此，中介公司是无权罚没“意向金”的，也不能以抵作中介费了事，是不是支付居间费，要看居间成功与否;是不是支付委托代理报酬，要看委托合同的约定。