商品房买卖合同是否有诉讼时效

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，属于《民法通则》第一百三十七条规定的特殊情况商品房买卖合同，法律另有规定的除外”的规定，诉讼时效应该自法律的规定可行使而不行使之日起计算。其请求权属于债权请求权。在诉讼时效期间的起算上：“权利人由于客观的障碍在法定诉讼时效期间内不能行使请求权的，则诉讼时效期间应自从房屋具备法定的交付条件之日起计算。”最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第一百六十九条规定，买受人可根据合同约定而请求出卖人交付房屋。如果房屋具备法定的交付条件，应当视具体情况，人民可以延长诉讼时效期间。但根据《民法通则》第一百三十七条；如果房屋不具备法定的交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算：“向人民请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，应当适用《民法通则》第一百三十五条：“有特殊情况的

[律师回复] 您好，针对您的商品房买卖合同的诉讼时效是多长时间问题解答如下, 根据《民法通则》第135条规定，向人民请求保护民事权利的诉讼时效期为2年，但法律另有规定的除外。因此，房屋买卖合同中要求给付逾期交楼或逾期付款违约金的诉讼时效亦为两年。其诉讼时效是从预售商品房合同约定的交楼时间的次日开始计算的，即从知道或应当知道权利被侵害时起计算。因为业主与发展商签订的预售合同一般是约定按日来计算违约金的，当事人如果超过两年后再，从日前两年之外的违约金给付请求已经超过了法律规定的诉讼时效，将不予支持，但两年之内的违约金给付请求仍然受到保护。<br/>二、房屋买卖合同中违约金的计算如果发展商逾期交楼，则属于违反了合同，应支付违约金。违约金的标准，一般从约定，如无约定的，则可以参照同期银行逾期贷款滞纳金的标准来计算。我国《合同法》第114条规定，当事人可以约定违约金，当事人违约后，应当按约定支付违约金，违约金一般视为违约造成损失的赔偿金。违约金过分高于或者低于因违约造成的损失的，当事人可以请求人民或仲裁机构适当减少或者增加。需要注意的是，这里指的是过分高于或低于，而不是高于或低于。因为违约金的约定应当符合公平和诚实信用原则，只有约定过高或过低时或仲裁机构才可以根据当事人的申请予以调整。目前，司法实践中，各个对每日计算违约金的标准不一致，但一般是以预售人已收楼款总额为基数，最高额不超过发展商已收楼款总额。其起算点是从预售商品房约定的交楼时间第二天起计至购房人实际收到或应当收到发展商具备交楼条件后所发收楼通知之日止，以实际天数计算迟延时间。如果存在免责事由，则要将免责的天数扣除，但免责事由应由发展商举证并要经严格审查。约定违约金是当事人意思自治的产物，是合同自由原则的体现，作为平等主体，发展商不得以合同以外的标准来承担责任。当然，如过高而导致有失公平的，可以按法律规定予以调整。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, <br/>1、房产买卖纠纷诉讼时效应该是为三年的。合同的诉讼时效就是指合同的一方当事人在法定期间不行使自己的权利即丧失了请求依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。<br/>2、根据《民法总则》第一百八十八条：向人民请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民不予保护；有特殊情况的，人民可以根据权利人的申请决定延长。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋买卖合同备案后，房屋所有人可以申请注销和变更，开发商有协助办理的义务。注销和变更从受理之日起，变更合同登记备案的工作时限为7个工作日注销合同登记备案的工作时限为14个工作日。<br/>1、更改买受人(含减少或增加买受人)和更改房号需注销合同登记备案，更改合同其它内容需申请变更合同登记备案。<br/>2、凡需注销或变更商品房买卖合同登记备案者，应填写申请表。申请表的注销和变更原因由买受人填写，双方必须签名盖章。<br/>3、申请表必须填写完整，不得空缺。相关单位留存商品房买卖合同，盖章时应写明存档份数。<br/>4、填写变更表应描述清楚合同条款变更后的内容，不必写原内容。合同第22条变更时，必须将要删除的合同带齐，加盖合同作废章。<br/>5、注销和变更登记备案的合同已做抵押登记的必须先撤销抵押登记，注销登记备案的合同必须携带撤销抵押单原件和复印件。<br/>6、注销登记备案必须带齐所有的合同，变更登记备案需带一本合同合同必须双方签名盖章，否则一律不予办理。<br/>《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条<br/>具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：<br/>（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；<br/>（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。<br/>出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：<br/>（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；<br/>（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；<br/>（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

[律师回复] 对于二手商品房买卖合同多长时间生效这个问题，解答如下, 二手商品房买卖合同什么时候生效<br/>根据《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”<br/>房屋买卖合同一般自订立合同之时成立并生效。但也存在如下例外：<br/>1、若买卖双方约定合同的生效条件，则买卖合同自生效条件成就时生效。<br/>2、法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，自办理批准、登记等手续后生效。<br/>基于不动产所有权的特殊性，买卖中的商品房所有权，即产权应在买卖双方办理了过户登记手续后才转移给购房人。过户登记不是房屋买卖合同的生效要件而仅是物权转移的生效要件，它仅影响房屋所有权的转移而不影响合同的成立与生效。<br/>《城市房地产管理法》第六十条第三款规定的“房地产转让或变更时，应向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记……”和《城市私有房屋管理条例》第六条规定的“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”来看，上述法律和行政法规没有规定房屋买卖合同必须办理过户登记手续才生效。<br/>何时房屋买卖合同会无效<br/>1、房地产分离出卖，合同无效。<br/>由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。<br/>2、产权主体有问题，合同无效。<br/>出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效 。<br/>3、侵犯优先购买权，合同无效。 房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。<br/>4、非法转让，合同无效。主要包括转让(含买卖)下列房地产：<br/>①司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;<br/>②依法收回土地使用权的;<br/>③权属有争议的;<br/>④法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。