土地转让合同签订的要求是什么？

[律师回复] 对于出让土地转让要求有哪些这个问题，解答如下, 出让土地转让条件有哪些<br/>在办理土地转让手续过程中，首先要知道哪些土地能转让而哪些不能转让。<br/>土地使用权方式决定了转让条件有所不同，以出让方式取得的土地使用权。要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用<br/>权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让;要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。以划拨方式取得的土地使用权。<br/>对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：<br/>第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让;<br/>第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。是经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行，因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。<br/>土地转让程序有什么样的程序<br/>1、交易双方提出转让、受让申请交易当事人申请办理转让手续同时，还应提供转让协议、土地使用证、宗地界址点图、建筑物产权证明、法人资格证明，委托书、身份证明等资料。<br/>2、审查<br/>接到申请后，办人应对资料及宗地情况进行详细审查了解，凡未按出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承租人知道的，权属不清、四邻有纠纷的等不予办理转让手续，并在15日内通知转让当事人。如改变土地用途须有规划部门意见。转让时需分割建筑物的应有房产主管部门意见。<br/>3、现场勘察<br/>现场勘察应与有关资料对照核实。如需分割转让，应考虑土地利用率、出路及他项权利等因素，并制图确定四邻、面积，必要时需经四邻签章认可。<br/>4、地价评估，并提供报告书<br/>审核评估报告与转让协议，转让价明显低于市价的，建议市府优先购买;价格过高的，可建议采取必要调控措施。<br/>5、填写转让审批表<br/>认真核对原批准文件、评估报告、规划意见等资料，用途、价额、年期等内容填写要完整、准确、字迹工整。<br/>6、审批<br/>审批内容包括费用表及转让审批表。费用表须经所长签字后，经办人携完整转让档案与转让审批表等报中心及局领导审查批准。<br/>7、交纳有关税费<br/>8、登记编号<br/>审批后，也可在审批前到产权科对补签出让合同及审批表编号。转让档案、留产权科统一保存，按年度缴档案室。<br/>9、土地使用权变更登记

[律师回复] 你好，尽量明确约定较大数额的违约金，一方面能够增加卖家恶意违约的难度，另一方面，一旦无法获得土地，仍然能够基于转让合同要求卖家赔偿损失。在此，有一点值得注意：最高人民法院曾就商品房买卖出台过一个《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第8条对于开发商“一房二卖”的行为加重了其赔偿责任，增加了“不超过已付房款一倍”的惩罚性赔偿责任。相比之下，此次“解释”对于卖家“一土二卖”的赔偿责任仅仅只规定适用《合同法》的相关规定.

[律师回复] 因原企业是招商引资单位，当时享受了政府招商引资优惠政策，土地在出让时，出让合同约定，该宗地不得转让，如需转让，必须经政府批准。几年后，该企业未经政府批准，私下将土地及地上建筑物出售给他人（受让方），对方付款后，拒不将房产和土地交付，并引起官司。经协调后，给土地部门下发了协助执行通知书，要求按双方签订的土地房产转让协议办理过户手续。原企业享受优惠政策的土地价款原企业不愿缴纳，土地部门考虑到该宗地的特殊法埂瘁忌诓涣搭惟但隶性，为了国有资产补流失，经与受让方协商，受让方同意代原企业将享受优惠政策部分土地价款向政府缴纳，经政府同意后，土地部门又重新与受让方签订了补交土地价款的出让合同。可是，原企业土地部门，不能与受让方重新签订出让合同，受理后认为，土地只能办理变更登记，不能再次与受让方签订出让合同，要求土地部门撤销土地合同，这种做法对吗土地部门认为，只有签订了土地出让合同，才能约定受让方的行为和应该补交的土地价款，况且，这样做，没有损失任何一方的利益，为了配合的协助执行，土地部门这样做有错吗

[律师回复] 所有权不属于个人转让不了，经营权可以流转

[律师回复] 基本可以确定。<br/>办理土地招标拍卖挂牌出让程序<br/>一、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的法律依据<br/>根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和中华人民共和国国土资源部令第11号《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等法律、法规，进行招标拍卖挂牌出让国有土地使用权。<br/>二、适用范围<br/>商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。<br/>前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。<br/>三、投标申请人、竞买申请人应提交的资料<br/>1、投标、竞买申请书；<br/>2、营业执照副本（复印件）。；<br/>3、法定代表人证明书；<br/>4、法定代表人身份证复印件（竞买人为个人的只须提供身份证复印件）；<br/>5、履约保证金。<br/>四、招标拍卖挂牌公告应包括的内容<br/>1、出让人的名称和地址；<br/>2、出让宗地的位置、现状、面积、使用年限、用途、规划设计要求；<br/>3、投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；<br/>4、索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；<br/>5、招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；<br/>6、确定中标人、竞得人的标准和方法；<br/>7、投标、竞买保证金；<br/>8、其他需要公告的事项。<br/>五、投标、开标的程序<br/>1、投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效。<br/>标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。<br/>2、出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三人的，出让人应当依照规定重新招标。<br/>3、评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。<br/>评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。<br/>评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。<br/>4、招标人根据评标结果，确定中标人。<br/>六、拍卖会的程序<br/>1、主持人点算竞买人；<br/>2、主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项；<br/>3、主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；<br/>4、主持人报出起叫价；<br/>5、竞买人举牌应价或者报价；<br/>6、主持人确定该应价后继续竞价；<br/>7、主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；<br/>8、主持人宣布最高应价者为竞得人。<br/>七、挂牌出让土地的程序<br/>1、在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；<br/>2、符合条件的竞买人填写报价单报价；<br/>3、出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；<br/>4、出让人继续接受新的报价；<br/>5、出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。<br/>八、投标竞买成功后应办理的手续<br/>1、以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。<br/>2、中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。<br/>3、受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。