离婚怎么分割婚前承租婚后购买的房产

[律师回复] <br/>一、离婚时已购公房怎么分割<br/>（一）婚后一方购买公房未贷款在婚姻存续期间，虽以一方名义购买公房，其所购房屋仍为夫妻共有财产，在离婚时应当平均分割。如在离婚时尚未领取房产证，并且夫妻双方对房屋产权达不成一致意见，诉至时，会告知当事人，取得房产证之后可以另行解决房产分割问题。<br/>（二）婚后一方贷款购买公房在婚姻存续期间，以一方名义贷款购买公房，贷款双方其所购房屋共同偿还借款，该房为夫妻共有财产，在离婚时应当平均分割。如在离婚时尚未领取房产证，并且夫妻双方对房屋产权达不成一致意见，诉至时，会告知当事人，取得房产证之后可以另行解决房产分割问题。<br/>（三）婚前一方购买公房未贷款在婚前一方全款购买公房，其所购房屋为一方个人财产，在离婚时无论是否取得房产证都不进行房产分割。<br/>（四）婚前一方贷款购买公房在婚前以一方名义贷款购买公房，婚后夫妻双方共同偿还借款，其所购房屋为婚前购房一方所有，但该房共同还款部分和婚后房屋增值部分为双方共同财产。在离婚时应当就婚后形成的共同财产进行平均分割。如在离婚时尚未领取房产证，并且夫妻双方对房屋产权达不成一致意见，诉至时，不宜判决房屋的所有权归属，会告知当事人，取得房产证之后可以另行解决房产分割问题。<br/>（五）“部分产权”公房的分割在离婚时尚未领取房产证，或尚未取得完全所有权的房屋，并且夫妻双方对房屋产权达不成一致意见诉至时，不宜判决房屋的所有权归属，会根据实际情况判决房屋使用权。待取得房产证之后，任何一方可以另行向解决房产分割问题。<br/>二、离婚时承租的公房怎么分割根据相关婚姻法律法规及《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》，一方婚前承租的公房，离婚时，如果存在下述情况，双方均有权承租：<br/>（一）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；<br/>（二）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；<br/>（三）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；<br/>（四）婚后一方或双方申请取得公房承租权的；<br/>（五）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；<br/>（六）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；<br/>（七）一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；<br/>（八）婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；<br/>（九）其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。但是，如果双方就此不能达成一致，则一般根据下列原则来判决由哪方承租：<br/>（一）照顾抚养子女的一方；<br/>（二）男女双方在同等条件下，照顾女方；<br/>（三）照顾残疾或生活困难的一方；<br/>（四）照顾无过错一方。但是，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。

[律师回复] 房产归属：<br/>1.父母婚后全款出资，房屋登记在其子女名下。视为父母对其子女一方的赠与，即该房屋归其子女所有，非夫妻双方共同共有。<br/>2.父母部分出资，剩余房款由夫妻双方共同支付。则出资父母并不能取得房屋的所有权，也就无法决定将房屋赠与自己子女并将房屋登记在自己子女名下。<br/>父母部分出资时一般只能决定其出资份额赠与何方，鉴于房屋产权登记在出资方自己子女名下，将父母出资部分认定为只向自己子女的赠与更加合理合法。<br/>3.一方父母出资，房屋产权登记在另一方名下。按照日常经验法则，除非当事人能够提供父母出资当时的书面约定或声明，证明出资父母明确表示向子女的配偶赠与，一般应认定为向夫妻双方的赠与。<br/>4.一方父母出资，房屋产权登记在夫妻双方名下。该房屋应当认定为夫妻共同财产。<br/>5.双方父母婚前出资，房屋产权登记在双方子女名下。则应认定为对各自子女的个人赠与，那么双方子女用该赠与资金购买房屋行为自然等同于个人出资行为。相应的，不管事后双方子女有无婚姻关系抑或该房屋所有权登记者是谁，都应视为子女双方按各自出资份额共有该房屋的所有权。<br/>6.双方父母婚后出资，房屋产权登记在双方子女名下。则应认定为对夫妻双方的赠与，除非父母明确表示赠与给一方。<br/>《中华人民共和国婚姻法》解释（三）第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。<br/>由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 【案情简介】<br/>甲将一套住宅以每月2020元的价格租赁给乙，在经甲同意后，乙又将房子以每月2020元的价格转租给丙。后来甲由于生意上急需资金，决定把该套住宅卖掉。于是甲与乙签订了房屋买卖合同，甲以60万元的价格将此房卖于乙。双方签订合同后，便到房地产交易中心进行了过户登记。丙得知此消息后，表示愿意以同样的价格买下此房，甲和乙的行为侵犯了自己对此房的优先购买权。于是到，要求确认甲乙之间的房屋买卖合同无效。<br/>【法律解读】<br/>本案的关键在于，承租人乙和丙在同等条件下，谁拥有该房屋的优先购买权。承租人的优先购买权是指在出租人出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”以及最高院的《民通意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权”。以上规定就是承租人享有优先购买权的法律依据。<br/>在本案中，乙向业主甲承租房屋后又将房子转租给丙，也就是说，乙和丙都是承租人，他们都享有该房屋的优先购买权。在此种情况下，承租人和次承租人的优先购买权谁将更具有优先性呢？从法理上分析，法律规定承租人的优先购买权的目的有二：一是为了稳定租赁关系，使承租人不因租赁物产权的转移丧失租赁权，这与设立“买卖不破租赁”规则的目的一样；二是为了促进物的利用效率，减少承租人对该房屋投入的浪费，而且房屋所有人和使用人同<br/>一，增强了房屋利用效率。<br/>虽然乙和丙都有优先购买权，但两人在优先次序的比较上应该有所不同。乙通过房屋的出租和转租，赚取之间的差价而谋取经济利益，他的行为更多的表现为一种经营行为。而丙租赁此房的目的是用于自己居住，是出于保障自己生存需要的一种行为。从法律的原则上讲，保障人的生存权是第一位的。此外，从促进物的利用效能来讲，丙是该房屋的实际占有者和使用者，由丙享有此房屋的优先购买权，增加了此房屋的利用效率，可以避免浪费无谓的社会成本。

[律师回复] 您好，针对您的如何区分承租人和次承租人的优先购买权问题解答如下, 【案情简介】<br/>甲将一套住宅以每月2020元的价格租赁给乙，在经甲同意后，乙又将房子以每月2020元的价格转租给丙。后来甲由于生意上急需资金，决定把该套住宅卖掉。于是甲与乙签订了房屋买卖合同，甲以60万元的价格将此房卖于乙。双方签订合同后，便到房地产交易中心进行了过户登记。丙得知此消息后，表示愿意以同样的价格买下此房，甲和乙的行为侵犯了自己对此房的优先购买权。于是到，要求确认甲乙之间的房屋买卖合同无效。<br/>【法律解读】<br/>本案的关键在于，承租人乙和丙在同等条件下，谁拥有该房屋的优先购买权。承租人的优先购买权是指在出租人出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”以及最高院的《民通意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权”。以上规定就是承租人享有优先购买权的法律依据。<br/>在本案中，乙向业主甲承租房屋后又将房子转租给丙，也就是说，乙和丙都是承租人，他们都享有该房屋的优先购买权。在此种情况下，承租人和次承租人的优先购买权谁将更具有优先性呢？从法理上分析，法律规定承租人的优先购买权的目的有二：一是为了稳定租赁关系，使承租人不因租赁物产权的转移丧失租赁权，这与设立“买卖不破租赁”规则的目的一样；二是为了促进物的利用效率，减少承租人对该房屋投入的浪费，而且房屋所有人和使用人同<br/>一，增强了房屋利用效率。<br/>虽然乙和丙都有优先购买权，但两人在优先次序的比较上应该有所不同。乙通过房屋的出租和转租，赚取之间的差价而谋取经济利益，他的行为更多的表现为一种经营行为。而丙租赁此房的目的是用于自己居住，是出于保障自己生存需要的一种行为。从法律的原则上讲，保障人的生存权是第一位的。此外，从促进物的利用效能来讲，丙是该房屋的实际占有者和使用者，由丙享有此房屋的优先购买权，增加了此房屋的利用效率，可以避免浪费无谓的社会成本。

[律师回复] 对于怎么区别承租人和次承租人的优先购买权这个问题，解答如下, 【案情简介】<br/>甲将一套住宅以每月2020元的价格租赁给乙，在经甲同意后，乙又将房子以每月2020元的价格转租给丙。后来甲由于生意上急需资金，决定把该套住宅卖掉。于是甲与乙签订了房屋买卖合同，甲以60万元的价格将此房卖于乙。双方签订合同后，便到房地产交易中心进行了过户登记。丙得知此消息后，表示愿意以同样的价格买下此房，甲和乙的行为侵犯了自己对此房的优先购买权。于是到，要求确认甲乙之间的房屋买卖合同无效。<br/>【法律解读】<br/>本案的关键在于，承租人乙和丙在同等条件下，谁拥有该房屋的优先购买权。承租人的优先购买权是指在出租人出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”以及最高院的《民通意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权”。以上规定就是承租人享有优先购买权的法律依据。<br/>在本案中，乙向业主甲承租房屋后又将房子转租给丙，也就是说，乙和丙都是承租人，他们都享有该房屋的优先购买权。在此种情况下，承租人和次承租人的优先购买权谁将更具有优先性呢？从法理上分析，法律规定承租人的优先购买权的目的有二：一是为了稳定租赁关系，使承租人不因租赁物产权的转移丧失租赁权，这与设立“买卖不破租赁”规则的目的一样；二是为了促进物的利用效率，减少承租人对该房屋投入的浪费，而且房屋所有人和使用人同<br/>一，增强了房屋利用效率。<br/>虽然乙和丙都有优先购买权，但两人在优先次序的比较上应该有所不同。乙通过房屋的出租和转租，赚取之间的差价而谋取经济利益，他的行为更多的表现为一种经营行为。而丙租赁此房的目的是用于自己居住，是出于保障自己生存需要的一种行为。从法律的原则上讲，保障人的生存权是第一位的。此外，从促进物的利用效能来讲，丙是该房屋的实际占有者和使用者，由丙享有此房屋的优先购买权，增加了此房屋的利用效率，可以避免浪费无谓的社会成本。