怎样签订房屋买卖合同才有效?

[律师回复] 房屋买卖交定金合同<br/> <br/>甲方(卖方): 乙方(买方): <br/> 根据我国有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，现就乙<br/>方向甲方预交房屋定金事宜，特订立本合同。双方保证所提交资料的真实性。若任何一方<br/>提交虚假资料使本次交易无法进行，则该方必须承担负法律责任。<br/> 第一条<br/> 甲方所转让房地产(下称该房地产)坐落于：岳阳市岳阳楼区五里牌办事处四化建社区<br/>（天伦城银座）登记建筑面积为： 平方米 房地产证号为：<br/> 第二条<br/> 乙方的权力与义务：乙方确认购买的房屋为现状房，乙方已看现楼内部，不得借此拒<br/>绝交易，否则当违约处理。<br/> 该房地产转让总价款为人民币大写： 元整(￥ 元)。该转让价款不含税费，房<br/>屋转让过户手续费用由乙方承担。<br/> 该房地产交易定金为人民币大写： ( ￥元)。乙方必须于双方签定本合同时<br/>一次性支付给甲方，甲方应出具相应收款收据。该定金待房屋成交时从总房款中扣除。<br/> 双方约定 年 月 号后办理房屋过户手续，乙方应于双方办理交接变更<br/>手续前将房屋转让尾款一次性支付给甲方，甲方应出具相应收款收据。<br/> 第三条<br/> 甲方的权力于义务：甲方应当于乙方付清总房款时，将该房地产交付乙方，并履<br/>行下列手续：<br/>1、买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行<br/>验收，记录水、电、气表的读数，并协助办理交接变更手续; <br/>2.作为房地产附属物品等，其中房屋产权证等一并交付给乙方，并协助乙方做好房屋变<br/>更手续。<br/>3.交付该房地产钥匙。甲方在交付该房地产时( 年 月 日前)，应将附随的水<br/>费、电费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用结清，保证买<br/>方购买后，不需要支付任何购买前所产生的相关物业费用。交付时间后房屋所产生的<br/>随附费用概由乙方承担。<br/> 第四条<br/> 1、签定本合同后，双方不得违约，若甲方违约，乙方有权单方终止该合同，甲方应双<br/>倍返还乙方所交纳的楼款,作为违约金。反之，若乙方违约，则所交纳的楼款不予退还，<br/>甲方有权终止合同，可以将该物业出售于第三方。<br/> 第五条<br/> 本合同一式两份，甲乙双方各持一份，本合同自买卖双方签字（盖章)之日起<br/>生效，具有法律效力。<br/> <br/> 卖方(签字)： 买方（签字）：<br/> 身份证号码： 身份证号码: <br/> 地址: 地址： <br/> 电话： 电话：<br/> 日期： 年 月 日

[律师回复] 对于农村房屋买卖合同纠纷，在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时会有不同情况： 第一，对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同，应认定有效。因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这个身份排除了宅基地不能进行流转的障碍。 第二，对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定应慎重，因为虽然我国相关法律、法规禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但考虑到法律法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也并无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定，应倾向于认定合同有效， 第三，对农村集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效，在《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证，因此这种情况下，合同应为无效合同。

[律师回复] 房屋的所有权是以登记为准的，房屋进行买卖时，要对购房合同进行备案，并且对房屋所有权进行登记，不登记是无效的。<br/>《中华人民共和国合同法》第四十四条 【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。<br/>法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。<br/>《不动产登记暂行条例实施细则》<br/>第三十八条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：<br/>(一)不动产权属证书;<br/>(二)买卖、互换、赠与合同;<br/>(三)继承或者受遗赠的材料;<br/>(四)分割、合并协议;<br/>(五)人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书;<br/>(六)有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件;<br/>(七)相关税费缴纳凭证;<br/>(八)其他必要材料。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋买卖协议的有效期，也就是指房屋买卖合同生效和履行期限，房屋买卖合同有效期，自合同生效之日起，至合同履行完毕之日止。<br/>合同的生效条件可以由双方约定，一般在房屋买卖合同中都会约定，自双方签字盖章时生效。但也有很多情形会导致合同被认定为无效，例如商品房预售合同出卖人未取得商品房预售许可证，房屋买卖合同会被认定为无效。<br/>履行期限是指房屋交付、产权变更登记、付清房款的期限，一般房屋买卖合同中都会约定具体日期，但是也有的合同会约定为贷款办理完成后一个月内办理过户、房屋竣工验收合格后交付房屋，这样的约定都不能很好的保护购房者的权益，建议最好要约定具体日期。<br/>如果合同的任何一方未能按合同约定时间履行义务，建议要及时和另一方协商变更合同履行日期，否则会被认定为违约，需要承担违约责任。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 中介签的二手房买卖合同也是有效的。二手房交易十大注意事项：<br/>一、房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。<br/>二、土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。<br/>三、交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可买卖不破租赁，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。<br/>四、房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。