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转让房产纠纷如何解决

最新修订 | 2024-05-23

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杜强吉律师

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专家导读关于房地产转让合同纠纷的处理途径，主要包括当事人之间的自行协商、第三方机构的调解以及法律仲裁和正式诉讼等多种方式。在这些选择之中，仲裁这种手段具有操作便捷性强、自由度高等特点，能够高效地解决各种纷争，与此同时，其所产生的法律成本相对较低，相对于诉讼而言更具经济优势。因此，在实际的商业活动中，人们往往更多地采用仲裁作为解决此类纠纷的首选方式。

一、转让房产纠纷如何解决

关于房地产转让合同纠纷的处理途径，主要包括当事人之间的自行协商、第三方机构的调解以及法律仲裁和正式诉讼等多种方式。

在这些选择之中，仲裁这种手段具有操作便捷性强、自由度高等特点，能够高效地解决各种纷争，与此同时，其所产生的法律成本相对较低，相对于诉讼而言更具经济优势。

因此，在实际的商业活动中，人们往往更多地采用仲裁作为解决此类纠纷的首选方式。

《中华人民共和国民法典》第五百九十二条

当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。

当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。

第五百四十五条

债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：(一)根据债权性质不得转让；(二)按照当事人约定不得转让；(三)依照法律规定不得转让。

当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。

当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。

二、安置房纠纷如何解决

安置房纠纷解决如下：

1.协商解决，这对双方当事人来说最快捷也是最常用的方式。

2.调解解决，如果双方协商不成，只有通过第三方来进行调解。

3.诉讼解决，如果双方当事人协商与调解，都无法解决纠纷，通过法律来维护自身的合法权益。

但如果是适用简易程序，那么审理期限为三个月；

而如果是适用普通程序，则审理期限为六个月。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条

征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

法律是一种普遍的约束，它既保护我们的权益，也规范我们的行为。我们每个人都应该充分了解和理解法律，以便更好地保护自己的权益，更好地生活在这个法治社会中。正如本文的标题所提出的问题，“转让房产纠纷如何解决”，法律的学习和理解是一项长期的任务，需要我们不断地努力和探索。我们应该珍视这个过程，把它看作是一次自我提升的机会，以便更好地适应社会的发展和变化。

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[律师回复] 您好，针对您的如何解决股权转让纠纷问题解答如下, 近几年来，随着市场经济的健全与完善，人们在经济领域的交往与合作也日趋频繁，特别是在公司存续过程中，经常可能发生股东之间或股东与非股东之间进行股权转让的情况，因此而引发的股权转让纠纷案件也而日益增多。自2020年以来，我院共受理、审结股权转让纠纷案件约63宗，其中大多数案件涉及到的是有限责任公司股东之间或股东与非股东之间的股权转让合同的效力问题。但是，由于立法上的疏漏，以及制度设计及其他方面的原因，在审判实践中处理此类案件时遇到了一些疑难问题。在此，我们试图在总结、分析此类案件的基础上对这些问题进行剖析、研究，以期为更好地审理此类案件及完善立法提供一点思路。 一、股权转让纠纷案件的基本情况 近年以来，转让纠纷案件越来越多，从案件的类型及审理情况看，主要呈现以下几个方面的特点： 1、从涉诉公司性质来看，股权转让主要发生于有限责任公司，股份有限公司、国有企业及其它性质的企业法人相对较少发生股权转让纠纷; 2、从转让主体来看，股东之间的股权转让及股东与非股东之间的股权转让各分秋色; 3、从诉的种类来看，要求确认股权转让合同效力的确认之诉、要求给付转让款的给付之诉及要求撤销股权转让合同的变更之诉均有存在; 4、从案件涉及的问题来看，主要集中在股权转让违反法定程序、股权转让未经工商变更登记、股权转让人出资不实或抽逃出资及股权转让导致一人公司存在等几种情况上; 5、从审理结果来看，一般确认股权转让合同有效的居多。在个别情况下，比如转让人抽逃出资而未告知受让人，受让人以欺诈为由要求撤销股权转让合同的，也会获得支持。 二、股权转让纠纷中存在的若干疑难问题及其处理 由于我国相关法律法规尚不健全，在我院审理股权转让纠纷案件过程中经常会遇到不少疑难问题，主要涉及股权的确定问题、股权转让合同效力问题及股权转让导致一人公司存在的问题，具体有以下几种情况： (一)股权如何确定的问题。股权是指股东按其投入公司的资本额所享有的资产受益、重大决策和选择管理者等权利。股权是股权转让的前提，转让人如不享有股权，自然不能进行股权转让。认定股权的存在，是审查股权转让效力的先决条件。在审判实践中，绝大多数转让人都是公司章程或股东名册及工商登记载明的、并享有公司合法股权的股东，但在极少数案件中，遇到了这样一种情况：转让人与其他股东共同出资设立了公司，但是由于各种原因，全体股东共同约定不将转让人的名字载入公司章程、股东名册及工商登记资料，后来转让人将股权进行转让。在这种情况下如何认定股权的存在并进而判定股权转让的效力?根据《公司法》第22条规定，公司章程应记载股东姓名或名称;根据第32条规定，公司应当置备股东名册，并记载股东的姓名或名称及股东的出资额。从上述规定来看，一般情况下，确定股东是否享有股权，应从其是否实际出资、公司章程和公司股东名册上是否记载其姓名或名称等几个方面进行考察。就上述情况下，转让人是否享有股权，我们应该视股权转让是在股东间进行还是股东与非股东间进行而定。如果股权转让是在股东间进行的，虽然转让人的名字或名称并未记载于公司章程和股东名册，也未在工商管理部门登记，但是由于全体股东对转让人是实质意义上的股东并无异议，我们也应确认其股东的身份及其享有的股权;如果股权转让是在股东与非股东间进行的，即使转让人实际出资了，我们也不能认定其享有股权，因为公司章程、股东名册及工商登记资料上未记载其姓名或名称，其身份对外没有公示，也就不具有公信力，受让人可以以此进行抗辩。当然，如果受让人明知转让人股东的身份没有公示，经其他股东同意，仍然愿意与其交易，我们就应当尊重各方当事人的意思自治，确认并维护既有的交易。 (二)股权转让合同的效力问题。在我院审理的股权转让纠纷案件中，以这类问题最为突出。无论是转让人还是受让人，当其认为转让合同对其不利时，经常会以股权转让违反法定程序或未经股东变更登记，受让人更多地则是以转让人出资不实或抽逃出资为由，要求确认股权转让合同无效或是要求撤销合同。 1、未经全体股东过半数同意向非股东转让股权时的效力问题。 《公司法》第71条第2款规定：股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意;不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。但在实践中，时常会发生未经全体股东过半数同意而向非股东转让股权的情况，这时股权转让的效力如何便成为双方争议的焦点。 在这种情况下通常又分为两种情形：一种是双方对法律规定的“过半数”理解不 一，即一方认为是全体股东人数过半数，另一方则认为是全体股东出资比例过半数;另一种是未经股东过半数同意而转让股权的，双方对股权转让合同的效力存在争议。 首先，我们认为对《公司法》规定的“过半数”应理解为全体股东人数的过半数，而非出资比例的过半数。理由如下： 第 一，从文义解释的角度来看，“全体股东过半数”只能是股东人数的过半数; 第 二，此条是规定在《公司法》“有限责任公司的设立和组织机构”一章中，我们知道，有限责任公司不仅具有“资合”的性质，更主要的是具有“人合”的性质，而此条对股东向非股东转让股权予以限制的原因就在于有限公司责任公司的“人合”性，目的在于维护公司股东之间的信任及稳定关系。 再者，未经全体股东过半数同意，股权转让是否就当然无效?显然，未经全体股东过半数同意而向非股东转让股权的行为，因违反法律的上述规定，不可能是具有完全效力的法律行为，但我们认为也不能因此就认定该行为是完全无效的行为。《公司法》第35条对股权转让的程序进行规定，其初衷是为了保障股权转让的顺利进行，而不是为了限制股权转让，所以，不应因为程序上的缺陷而影响当事人实体上的权利。而且，其他股东同意股权转让，既可以在股权转让合同签订前，也可能会在股权转让发生后表示追认，在其他股东未明确表示不同意转让前，还存在其他股东同意转让，或虽不同意转让但也不同意购买而视为同意转让的可能性。在这种情况下，如果一律认定股权转让合同无效，可能会损害其他股东追认同意转让的权利;从社会效益的角度看，也不符合社会活动的经济与效率原则，不利于社会资源的优化配置。 2、未办理股东变更登记时的效力问题。 在实践中，由于情况复杂，特别是公司经常怠于履行股东变更登记的义务，可能会出现转让人与受让人已签订了股权转让合同，而且已经部分或者完全履行了合同义务，但并未到工商管理部门进行股东的变更登记。我国《公司登记条例》第31条规定，有限责任公司变更股东的，应当自股东发生变动之日起30日内申请变更登记，并应当提交新股东的法人资格证明或者自然人的身份证明。对此规定，实践中并无争议，问题在于，如果未办理股东变更登记是否影响股权转让合同的效力，《公司法》对此并未明确规定。在审判中存在两种意见：一种意见认为股权转让未经登记就应认定为无效;另一种意见认为股东变更登记并不是股权转让合同生效的要件，也不会影响股权转让的效力。 我们比较赞同 第二种意见，因为股权转让合同作为一份合同，首先应该适用《合同法》的有关规定。《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”股权转让人与受让人就股权的转让达成一致意思表示，股权转让合同就成立，而现行法律法规并无规定，股权转让须经登记始生效，所以，股权转让合同应自成立即发生法律效力。而股东变更登记是对已经发生股权转让事实的确认，要在股权转让合同生效并履行后才可进行。办理股东变更登记主要是出于行政管理的需要，其功能是使股权的变动产生公示的效力。如果以股东变更登记作为股权转让合同生效的要件，则合同永远也无法生效，因为股东变更登记必须以股东确实已经变更也即股权转让合同已经生效为前提，如果股权转让合同是否生效又要以是否办理股东变更登记为要件，就会产生逻辑上的悖论。质言之，股权转让合同的生效与股东变更登记是两个层面上的问题，两者在顺序上具有先后之分，在审判中不应以顺序在后的股东变更登记否认顺序在前的股权转让合同的效力。 3、股权转让人不实出资或抽逃出资时的效力问题。