深圳小产权房屋租赁纠纷怎么处理

[律师回复] 当深圳二手房卖家违约时，买方可以选择以下法律手段： <br/>1，要求法院判决卖家继续履行合同，并凭借法院判决书强制过户; 《合同法》107条规定：“一方不履行主要合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任”。如果要提出该诉求，则务必在卖家以高价将房屋再卖出之前，即卖家尚未再过户给其他人，这样才有法院判决强制履行合同的条件。因此，当买家将该诉求意向告知律师时，律师一定会先向法院申请保全查封该房屋以至于阻止卖方另行出售。 <br/>2，要求解除合同赔偿违约金; 二手房买卖合同约定，卖方违约情况下买方可以选择要求双倍返还定金或者追究购房款20%的违约金。但实际上在房价暴涨的情况下买家即使获得百分之五十的违约金也难以弥补房价暴涨所带来的损失。此种情况下买方无需着急，《合同法》也规定“当违约金低于因一方违约所造成的损失时，一方可以请求法院提高以弥补损失”。因此，如果买家认为即使赔偿20%购房款的违约金也难以弥补卖家的违约损失情况下，可以实际主张更高的赔偿金，但是一定要向法官提供充分的证据，比如预购房产同地段的房屋现在房价，一般中介都会有大量不同时期的房屋买卖合同，房屋以前多少钱一平现在多少钱一平价格差异一目了然。

[律师回复] <br/>1、预先调查核实。<br/>在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。有的出售方承诺有户口，但仍应到派出所核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。如核实结果表明有户口的，应在房屋买卖合同中设定户口迁移条款以及违约责任条款等。<br/>2、在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。<br/>如上家有户口在所出售的房屋当中，约定户口迁移条款应注意哪些问题呢?<br/>首先，应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记之后。<br/>其次，应约定具体的违约责任。比如，每逾期一天的罚金;在逾期多少时间后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，购买方要审慎决定是否要接受这样的交易条件。<br/>在现实交易中可能会碰到这样的情况，比如是否可以有变通措施允许出售方在交易后一年内迁出户口，且又能防范风险。因为买方很喜欢卖方的房子，除户口问题以外的其他交易条件都很满意。从促成交易和降低风险的原则出发，有两条建议可供参考：一是约定较高的逾期违约责任，并要求出售方提供现金担保;二是要求出售方提供可以接受其户籍迁入的直系亲属的住房地址，若到期未迁，该亲属户主同意其户籍迁入，下家有权申请强迁户口。这个建议最终被他们接受，双方进行了交易。

[律师回复] 你好，不管是在深圳梅林四村廉租房租的房子还是在深圳其他地区，遇到房屋纠纷问题都需要了解事情的详细经过，才能给予你帮助。